A relação entre locadores e locatários é cercada de detalhes que muitas vezes passam despercebidos, principalmente na hora de elaborar ou assinar um contrato de locação. Uma das dúvidas mais frequentes, e que pode causar grandes dores de cabeça para ambas as partes, diz respeito à divisão das despesas condominiais: quem paga o quê? A resposta para essa pergunta vai muito além do senso comum e está fundamentada na legislação, especialmente na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Neste artigo, você vai entender de forma clara e definitiva:
- Por que esse tema é tão importante para o mercado imobiliário?
- Diferença entre Despesas Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio
- O que diz a Lei do Inquilinato?
- Quais são os riscos de ignorar a Lei do Inquilinato?
- Como identificar cobranças indevidas de condomínio?
- Restituição e compensação de valores pagos indevidamente
- Impactos práticos para locadores e locatários
- Como evitar problemas: dicas essenciais para contratos de locação imobiliária
Leia até o fim e garanta relações locatícias mais seguras, justas e em total conformidade com a lei!
Por que esse tema é tão importante para o mercado imobiliário?
Pois bem, a divisão das despesas condominiais é fonte de muitos conflitos entre proprietários e inquilinos. Além de afetar o bolso de ambos, ela pode gerar desgastes, ações judiciais e até a anulação de cláusulas contratuais. Se o contrato não observar a lei, o risco de prejuízo financeiro — e de litígios — é alto.
O desconhecimento sobre o tema é comum, até mesmo entre profissionais do setor imobiliário. Por isso, é essencial que locadores, locatários e administradoras de imóveis conheçam seus direitos e deveres.
Diferença entre Despesas Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio
A correta classificação das despesas condominiais é essencial para evitar conflitos e garantir que cada parte arque apenas com o que lhe compete — uma exigência da Lei do Inquilinato. Veja como a legislação define cada tipo de despesa:
DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO: RESPONSABILIDADE DO LOCADOR
Segundo o art. 22, inciso X, da Lei do Inquilinato, cabe exclusivamente ao locador pagar as despesas extraordinárias de condomínio. O próprio artigo traz um rol exemplificativo, detalhado em seu parágrafo único, do que são consideradas despesas extraordinárias:
- Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
- Obras para repor condições de habitabilidade do edifício;
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas antes do início da locação;
- Instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer;
- Despesas de decoração e paisagismo nas partes comuns;
- Constituição do fundo de reserva.
Essas despesas têm como objetivo valorizar ou restaurar o patrimônio e, por isso, não podem ser repassadas ao inquilino. Qualquer cláusula contratual em sentido contrário é nula, reforçando a proteção do locatário e a clareza na divisão das responsabilidades.
DESPESAS ORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO: RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO
O art. 23, inciso XII, da Lei do Inquilinato, estabelece que é obrigação do locatário pagar as despesas ordinárias de condomínio. No § 1º desse artigo, o legislador detalha exatamente quais gastos se enquadram nessa categoria:
- Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
- Consumo de água, esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum;
- Manutenção de equipamentos de esporte e lazer, elevadores, porteiros eletrônicos e antenas coletivas;
- Pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas das áreas comuns;
- Rateios de saldo devedor (exceto os referentes a período anterior ao início da locação);
- Reposição do fundo de reserva, quando utilizado para custeio das despesas ordinárias durante o período da locação.
Esses gastos são necessários ao funcionamento e administração do condomínio e devem ser pagos pelo inquilino durante a locação.
O que diz a Lei do Inquilinato?
A Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato) é o principal instrumento normativo para regular contratos de locação residencial e comercial no Brasil. Quando o assunto são as despesas de condomínio, a lei é clara e protetiva: determina expressamente a quem cabe cada tipo de despesa e veda a transferência de obrigações legais por meio de contrato.
Veja o que estabelecem seus principais artigos:
- Artigo 22, inciso X:
É obrigação do locador pagar as despesas extraordinárias de condomínio. O parágrafo único desse artigo define detalhadamente o que são essas despesas, incluindo obras de reforma estrutural, pintura de fachadas, indenizações trabalhistas anteriores ao contrato, instalação de equipamentos e constituição do fundo de reserva. - Artigo 23, inciso XII:
Compete ao locatário pagar as despesas ordinárias de condomínio, ou seja, aquelas relacionadas à administração e manutenção cotidiana do prédio, como salários de funcionários, limpeza, pequenos reparos, consumo de água, gás e luz nas áreas comuns, entre outras descritas no § 1º do artigo. - Artigo 45:
Determina que são nulas de pleno direito as cláusulas contratuais que atribuam ao locatário obrigações que, por lei, são do locador. Ou seja, o contrato não pode, em hipótese alguma, transferir ao inquilino o pagamento de despesas extraordinárias. Se isso ocorrer, a cláusula é inválida e não produz efeitos jurídicos.
Na prática:
Qualquer cláusula de contrato de locação que busque repassar ao inquilino o pagamento de despesas extraordinárias de condomínio (como reformas estruturais, fundo de reserva, obras de fachada, entre outras) é automaticamente nula. O locatário está protegido por lei e não pode ser obrigado a assumir esse tipo de custo, mesmo que tenha assinado o contrato.
Quais são os riscos de ignorar a Lei do Inquilinato?
Desconsiderar as determinações da Lei do Inquilinato quanto à responsabilidade pelas despesas extraordinárias de condomínio pode acarretar diversos prejuízos – tanto para locadores quanto para administradoras de imóveis. Veja os principais riscos de não seguir a legislação:
- Ações judiciais e ressarcimento de valores:
Inquilinos que pagarem indevidamente despesas extraordinárias de condomínio podem ingressar com ações judiciais para reaver esses valores. O locador poderá ser condenado a restituir quantias, inclusive com atualização monetária e, em alguns casos, honorários advocatícios. - Nulidade de cláusulas contratuais:
Cláusulas que transfiram obrigações do locador ao locatário, em desrespeito à lei, são consideradas nulas de pleno direito. Isso gera incerteza jurídica, pois o contrato pode ser parcialmente invalidado, criando insegurança para ambas as partes. - Obrigação de restituição e compensação de débitos:
O locador poderá ser obrigado não apenas a devolver os valores pagos a maior pelo inquilino, mas também a compensar esses valores com eventuais débitos existentes, como taxas condominiais em aberto, conforme prevê o Código Civil. - Prejuízo à reputação e perda de confiança:
A adoção de práticas contratuais irregulares compromete a imagem do locador ou da administradora, afetando sua reputação no mercado imobiliário. Isso pode dificultar futuras locações e gerar desconfiança por parte de clientes e parceiros. - Aumento do risco de litígios e desgastes nas relações:
Contratos elaborados em desacordo com a lei tendem a gerar conflitos e judicializações, onerando ambas as partes com custos processuais e tempo perdido.
Em resumo:
Respeitar a legislação vigente é fundamental não só para evitar prejuízos financeiros e jurídicos, mas também para manter a transparência, a segurança e o profissionalismo nas relações locatícias.
Como identificar cobranças indevidas de condomínio?
A Lei do Inquilinato traz mecanismos importantes para garantir a transparência e proteger o locatário contra cobranças abusivas. Veja como agir para identificar se alguma cobrança feita pelo condomínio está em desacordo com a legislação:
- Exija sempre a comprovação das despesas:
O § 2º do artigo 23 da Lei nº 8.245/91 determina que o locatário só pode ser cobrado pelas despesas ordinárias de condomínio quando houver comprovação da previsão orçamentária e do rateio mensal. Isso significa que o inquilino tem o direito de solicitar, a qualquer momento, todos os documentos e demonstrativos que justifiquem as cobranças apresentadas. - Fique atento ao período das despesas:
De acordo com o § 1º do artigo 23, não podem ser cobradas do locatário despesas referentes a períodos anteriores ao início da locação, nem valores relativos a despesas extraordinárias de condomínio — como obras estruturais, fundo de reserva, pintura de fachadas ou indenizações trabalhistas passadas. Essas despesas são de responsabilidade exclusiva do locador. - Cheque a natureza da despesa:
Despesas ordinárias, como salários de funcionários, limpeza, manutenção e pequenos reparos, podem ser cobradas do locatário. Já despesas extraordinárias (reformas, valorização estrutural, fundo de reserva) nunca devem ser repassadas ao inquilino.
Sempre solicite recibos, balancetes e atas de assembleia para conferir a natureza de cada despesa. Se houver dúvidas ou cobranças que fujam às despesas ordinárias, questione a administradora do condomínio e, se necessário, busque orientação jurídica especializada.
Resumo:
O locatário só pode ser cobrado pelo que a lei determina, mediante comprovação detalhada. A legislação protege contra abusos e garante ao inquilino o direito de transparência total nas finanças do condomínio durante o período de locação.
Restituição e compensação de valores pagos indevidamente
Se o locatário, por desconhecimento ou por força de cláusula contratual inválida, pagou despesas extraordinárias de condomínio que deveriam ser de responsabilidade do locador, ele tem direito à restituição desses valores. Esse direito é protegido tanto pela Lei do Inquilinato quanto pelo Código Civil.
O que garante o direito à restituição?
- Lei do Inquilinato: Determina que cláusulas que repassem ao inquilino despesas extraordinárias são nulas. O locatário não deve arcar com esse tipo de custo e, se pagar, pode exigir a devolução.
- Código Civil (art. 368): Permite a compensação de débitos entre as partes. Ou seja, se houver valores em aberto de despesas ordinárias, e o locatário tiver pago despesas extraordinárias por engano, esses valores podem ser compensados judicialmente.
Exemplo prático:
Imagine que o inquilino tenha sido cobrado por obras na fachada do prédio (despesa extraordinária) e, ao mesmo tempo, tenha deixado de pagar algumas taxas ordinárias de condomínio. Caso a situação seja judicializada, o juiz pode determinar que os valores pagos indevidamente pelo inquilino sejam abatidos do débito existente, ajustando as contas e evitando o enriquecimento sem causa do locador.
Dica prática:
Sempre confira no contrato e nos boletos o tipo de despesa cobrada, portanto. Em caso de dúvida, consulte o demonstrativo detalhado do condomínio e, se identificar cobranças indevidas, reúna documentos e busque a restituição, preferencialmente com auxílio de um advogado especializado.
Resumo:
O locatário tem direito à devolução ou compensação dos valores pagos indevidamente por despesas extraordinárias. Essa medida equilibra a relação contratual, protege o inquilino de abusos e impede vantagens injustas para o locador.
Impactos práticos para locadores e locatários
A correta observância da legislação sobre despesas extraordinárias de condomínio traz benefícios e segurança tanto para locadores quanto para locatários. Confira os principais impactos práticos para cada parte envolvida na locação:
Para locadores:
- Conformidade contratual:
Elabore contratos de locação estritamente alinhados à Lei do Inquilinato, evitando a inclusão de cláusulas nulas ou abusivas. Isso protege contra prejuízos financeiros e obrigações de restituição. - Transparência nas responsabilidades:
Informe de maneira clara, no contrato e na comunicação com o inquilino, quais despesas são de sua responsabilidade (locador) e quais devem ser pagas pelo locatário. A clareza reduz dúvidas e fortalece a relação de confiança. - Prevenção de litígios:
Atuar preventivamente, respeitando os limites legais, minimiza o risco de processos judiciais e pedidos de indenização. Contratos bem elaborados e transparência na divisão de despesas são fundamentais para evitar conflitos.
Para locatários:
- Proteção legal garantida:
Fique atento ao conteúdo do contrato e questione qualquer cláusula que tente repassar despesas extraordinárias de condomínio. A lei protege o inquilino contra essas práticas, mesmo que constem no contrato. - Fiscalização ativa:
Exija sempre documentos, balancetes e comprovantes das despesas cobradas. Recuse cobranças que não estejam devidamente comprovadas ou que se refiram a períodos anteriores à locação ou a despesas extraordinárias. - Direito à restituição e compensação:
Se já pagou despesas indevidas, busque o ressarcimento. É possível reaver valores pagos a mais, inclusive via compensação com eventuais débitos, evitando prejuízos financeiros.
Em resumo:
Respeitar e aplicar corretamente a legislação é fundamental para uma relação locatícia equilibrada, segura e sem surpresas — beneficiando tanto proprietários quanto inquilinos. Sempre que surgir dúvida, conte com orientação jurídica especializada.
Como evitar problemas: dicas essenciais para contratos de locação imobiliária
Garantir a segurança jurídica do contrato de locação é fundamental para evitar conflitos, cobranças indevidas e prejuízos para ambas as partes. Veja as principais recomendações para prevenir problemas relacionados às despesas extraordinárias de condomínio e outros pontos críticos:
- Conte com assessoria jurídica especializada:
Contrate ou consulte um advogado especializado em Direito Imobiliário para orientar a elaboração e revisão dos contratos de locação. Um profissional qualificado garante que todas as cláusulas estejam em conformidade com a legislação vigente e evita armadilhas jurídicas. - Exija cláusulas claras e detalhadas:
Ou seja, o contrato deve especificar de forma separada e objetiva quais despesas são de responsabilidade do locador (extraordinárias) e quais cabem ao locatário (ordinárias). Evite cláusulas genéricas ou abrangentes, que podem gerar interpretações dúbias ou repassar obrigações de forma indevida. - Oriente-se sempre pela Lei do Inquilinato:
Antes de assinar, estude os artigos relevantes da Lei nº 8.245/91. Procure entender, ponto a ponto, quais são os seus direitos e deveres, e questione qualquer previsão contratual que pareça fugir da regra legal. - Analise cuidadosamente cada cobrança do condomínio:
Peça o demonstrativo detalhado das despesas mensais, balancetes, atas de assembleia e previsão orçamentária. Isso facilita a identificação de eventuais cobranças indevidas e permite agir preventivamente. - Em caso de dúvida, procure orientação especializada:
Se surgir qualquer incerteza sobre a natureza de uma despesa ou legalidade de uma cláusula, consulte imediatamente um advogado de confiança. O acompanhamento preventivo evita prejuízos e litígios desnecessários.
Em resumo:
A prevenção ainda é a melhor forma de evitar problemas na locação de imóveis. Contratos bem elaborados, informações claras e apoio jurídico especializado são fundamentais para relações locatícias mais seguras, justas e transparentes.
Conclusão
Portanto, a nulidade de cláusulas contratuais que repassam despesas extraordinárias de condomínio ao inquilino vai muito além de uma questão técnica: trata-se de um verdadeiro pilar para a segurança jurídica, a justiça e o equilíbrio nas relações entre locadores e locatários. Assim, o respeito à Lei do Inquilinato é essencial para evitar litígios, prejuízos financeiros e desgastes que podem ser facilmente prevenidos com contratos claros e corretos.
A principal recomendação é simples e direta:
Antes de assinar ou renovar um contrato de locação, esclareça todas as dúvidas, busque orientação profissional e exija que o contrato esteja totalmente de acordo com a legislação. Pois, essa postura preventiva protege direitos, evita surpresas desagradáveis e assegura tranquilidade durante toda a relação locatícia.
Conte sempre com assessoria jurídica especializada para garantir que seus contratos estejam em total conformidade com a lei e que sua relação locatícia seja segura e transparente.
