Entenda como a alienação fiduciária protege o pagamento de uma dívida, quais cuidados o contrato exige e o que mudou com a orientação do CNJ sobre o uso de instrumento particular, inclusive fora do sistema financeiro.
Alienação fiduciária de imóvel é um tema importante para quem compra, vende ou oferece um bem imobiliário como garantia. Em uma venda parcelada, por exemplo, o vendedor precisa de proteção enquanto não recebe todo o preço. O comprador, por sua vez, precisa compreender os efeitos dessa garantia e as consequências de eventual atraso.
A dúvida se torna ainda mais relevante quando a negociação acontece diretamente com uma incorporadora, loteadora ou pessoa física, sem financiamento bancário: é necessário fazer uma escritura pública? Um contrato particular é suficiente? Quando a garantia efetivamente passa a existir?
A orientação consolidada pela Corregedoria Nacional de Justiça em 2026 reconhece a possibilidade de utilizar instrumento particular com efeitos de escritura pública nas operações abrangidas pela Lei nº 9.514/1997, inclusive fora dos sistemas oficiais de financiamento. Entretanto, essa possibilidade exige um contrato juridicamente adequado e não elimina o registro imobiliário.
Compreender essas diferenças ajuda a evitar contratos incompletos, dificuldades no registro e riscos em futuras negociações.
O que é alienação fiduciária de imóvel?
Alienação fiduciária de imóvel é uma garantia pela qual o proprietário transfere ao credor a propriedade resolúvel de um bem imobiliário para assegurar o cumprimento de uma obrigação própria ou de terceiro.
A expressão “propriedade resolúvel” significa que essa titularidade está vinculada à finalidade de garantia e se resolve com o pagamento da dívida e dos encargos.
Na operação mais comum, o comprador adquire um imóvel mediante pagamento parcelado e oferece o próprio bem em garantia. Com o registro do contrato, constitui-se a propriedade fiduciária em favor do credor.
Enquanto cumpre regularmente suas obrigações, o comprador permanece, em regra, utilizando o imóvel. Se houver inadimplemento, o credor poderá iniciar o procedimento previsto em lei para realizar a garantia.
Isso não significa que qualquer atraso autorize a retirada imediata do comprador ou a apropriação automática do imóvel. Existem intimações, prazos e etapas legais que precisam ser respeitados.
Quem são o devedor, o fiduciante e o fiduciário?
Esses termos identificam funções diferentes:
| Participante | Função na operação | Exemplo |
|---|---|---|
| Devedor | Assume a obrigação de pagar | Comprador responsável pelas parcelas |
| Fiduciante | Oferece o imóvel em garantia | Comprador que vincula o próprio imóvel à dívida |
| Fiduciário | É o credor beneficiário da garantia | Banco, incorporadora, loteadora ou vendedor |
O devedor e o fiduciante podem ser a mesma pessoa, mas isso não é obrigatório.
Exemplo hipotético: uma empresa contrata uma obrigação e um terceiro oferece um imóvel próprio para garanti-la. A empresa é a devedora; o proprietário do imóvel é o terceiro fiduciante; e quem detém o crédito é o fiduciário.
Essa distinção influencia a elaboração do contrato, as intimações em caso de inadimplemento e a emissão do termo de quitação.
A alienação fiduciária pode ser utilizada entre particulares?
Sim. A alienação fiduciária de imóvel pode ser contratada por pessoas físicas ou jurídicas e não é exclusiva dos bancos ou das entidades que operam no Sistema de Financiamento Imobiliário.
Essa possibilidade decorre do artigo 22, § 1º, da Lei nº 9.514/1997.
Por isso, a garantia pode aparecer em situações como:
- Venda parcelada diretamente pelo proprietário.
- Comercialização de imóveis por incorporadoras e loteadoras.
- Operações de crédito garantidas por imóvel.
- Obrigações empresariais com garantia imobiliária.
- Garantia prestada pelo proprietário para obrigação de terceiro.
A possibilidade de constituir a garantia, contudo, não representa autorização genérica para exercer atividades financeiras sujeitas a regulação. Também não dispensa a análise da obrigação garantida, dos encargos pactuados e da legislação aplicável ao negócio.
Exemplo hipotético: um proprietário vende um imóvel por R$ 600 mil, recebe parte do preço como entrada e aceita o pagamento do saldo em parcelas. A operação pode ser estruturada com alienação fiduciária, desde que o título e seu registro atendam às exigências legais.
Qual é a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?
As duas são garantias imobiliárias, mas apresentam estruturas jurídicas distintas.
| Aspecto | Alienação fiduciária | Hipoteca |
|---|---|---|
| Estrutura da garantia | Constitui propriedade fiduciária em favor do credor | Constitui um gravame sobre o imóvel |
| Titularidade | O credor recebe propriedade resolúvel para garantir a obrigação | A propriedade permanece com quem oferece o imóvel |
| Utilização do imóvel | O fiduciante permanece, em regra, na posse direta | O proprietário normalmente continua utilizando o imóvel |
| Inadimplemento | Sujeita-se ao procedimento específico da Lei nº 9.514/1997 | Sujeita-se ao regime próprio da hipoteca e às vias legalmente admitidas |
| Quitação | Exige providências para cancelar o registro da propriedade fiduciária | Exige providências para cancelar a hipoteca |
A escolha da garantia deve considerar a natureza da operação, as condições de pagamento, a situação registral do imóvel e os efeitos de eventual inadimplemento.
Alienação fiduciária exige escritura pública?
Os atos e contratos abrangidos pela Lei nº 9.514/1997 podem ser formalizados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, observadas as exigências legais.
O artigo 108 do Código Civil estabelece a escritura pública como regra para determinados negócios envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. O próprio dispositivo, porém, admite exceções previstas em lei.
Uma dessas exceções está no artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, que permite a utilização de instrumento particular nos atos e contratos nela referidos ou resultantes de sua aplicação.
Portanto, a dispensa da escritura não depende apenas do valor do imóvel. O ponto principal é verificar se o negócio se enquadra na autorização legal.
O que significa instrumento particular com efeitos de escritura pública?
É um documento celebrado pelas partes ao qual a lei atribui aptidão para formalizar determinados negócios que, pela regra geral, exigiriam escritura pública.
Isso não transforma qualquer contrato particular em título automaticamente registrável. O documento precisa apresentar conteúdo, assinaturas e demais requisitos compatíveis com a operação e com as exigências do Registro de Imóveis.
A autorização legal para usar instrumento particular exige formalização adequada do negócio.
O que mudou com a decisão do CNJ e o Provimento nº 246/2026?
Em 2024, os Provimentos CNJ nº 172, 175 e 177 estabeleceram restrições ao uso de instrumento particular na alienação fiduciária de imóveis, vinculando essa possibilidade a determinados agentes e sistemas.
A União questionou essas restrições no Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000. Entre os fundamentos apresentados estavam a amplitude dos artigos 22 e 38 da Lei nº 9.514/1997 e os impactos econômicos da exigência de escritura nas operações realizadas fora dos sistemas financeiros.
Após a suspensão liminar das normas restritivas, a decisão de mérito, indicada nos materiais compartilhados como proferida em 24 de julho de 2026, confirmou a orientação favorável ao instrumento particular.
Posteriormente, o Provimento CNJ nº 246, de 28 de julho de 2026, publicado em 3 de agosto de 2026, formalizou a adequação do artigo 440-AO do Código Nacional de Normas. O ato consta como vigente no portal do CNJ. atos.cnj.jus.br
A orientação reconhece que a possibilidade de utilizar instrumento particular alcança pessoas físicas e jurídicas, independentemente de integrarem o Sistema de Financiamento Imobiliário — SFI ou o Sistema Financeiro da Habitação — SFH, ressalvadas as hipóteses em que lei federal exija expressamente escritura pública.
Na prática, a ausência de banco ou de outra entidade desses sistemas não constitui, isoladamente, fundamento para exigir escritura pública nas operações abrangidas.
A decisão permite dispensar a escritura em qualquer compra e venda?
Não. A autorização está relacionada aos atos e contratos abrangidos pela Lei nº 9.514/1997 ou resultantes de sua aplicação.
Uma compra e venda comum, sem enquadramento em uma exceção legal, continua sujeita às regras próprias de formalização.
Também não é suficiente inserir uma referência genérica à alienação fiduciária apenas para tentar afastar a escritura. A garantia deve integrar efetivamente a estrutura jurídica do negócio e atender aos requisitos legais.
A dispensa de escritura pública elimina o registro do imóvel?
Não. Na alienação fiduciária, o registro do contrato no Registro de Imóveis competente é o ato que constitui a propriedade fiduciária.
Contrato, escritura e registro têm funções diferentes:
| Elemento | Função |
|---|---|
| Contrato | Define o negócio, as obrigações e a garantia |
| Escritura pública | Formaliza o negócio perante o tabelião, quando exigida ou escolhida |
| Registro imobiliário | Constitui a propriedade fiduciária e dá publicidade à garantia na matrícula |
O artigo 23 da Lei nº 9.514/1997 estabelece expressamente a necessidade de registro para a constituição da propriedade fiduciária. www2.camara.leg.br
Antes do registro, o contrato pode produzir obrigações entre as partes, mas a garantia real ainda não está constituída nos termos da legislação especial.
Por isso, a expressão “alienação fiduciária sem cartório” pode induzir a erro. A passagem pelo Tabelionato de Notas pode ser dispensada nas hipóteses admitidas; o Registro de Imóveis permanece indispensável.
O que deve constar no contrato de alienação fiduciária?
O artigo 24 da Lei nº 9.514/1997 estabelece requisitos específicos para o contrato que serve de título ao negócio fiduciário.
Entre eles estão:
- Valor da dívida: seu valor, estimativa ou limite máximo.
- Prazo e condições de pagamento: vencimentos e regras de reposição do crédito.
- Juros e encargos: identificação das condições econômicas aplicáveis.
- Constituição da propriedade fiduciária: cláusula expressa, descrição do imóvel e indicação do título e modo de aquisição.
- Utilização do imóvel: previsão de uso pelo fiduciante, por sua conta e risco, ressalvada a inadimplência.
- Valor para leilão: indicação do valor do imóvel e dos critérios de revisão.
- Procedimentos legais: disciplina das etapas aplicáveis à cobrança e à realização da garantia.
Além desse conteúdo, é necessário conferir a qualificação das partes, seus poderes de representação, as autorizações pertinentes e a compatibilidade da descrição do imóvel com a matrícula.
Por que copiar um modelo pode gerar problemas?
Um modelo elaborado para financiamento bancário pode conter condições incompatíveis com uma venda direta entre particulares.
Da mesma forma, cláusulas antigas podem desconsiderar alterações legislativas sobre intimação, consolidação, leilão e saldo remanescente.
Exemplo hipotético: o contrato descreve o imóvel com área diferente da matrícula ou não informa os critérios de atualização do valor para leilão. Essas falhas podem gerar exigências registrais e comprometer a execução futura da garantia.
O contrato deve refletir a operação concreta, inclusive quanto aos riscos assumidos por cada participante.
O cartório pode recusar o instrumento particular?
O registrador continua responsável pela qualificação registral, que é o exame da conformidade jurídica do título apresentado.
A orientação do CNJ impede a recusa baseada exclusivamente na ausência de participante integrante do SFI, do SFH ou sujeito à regulação específica, quando o instrumento atende aos requisitos legais.
Entretanto, o documento permanece sujeito a exigências relacionadas, por exemplo, a:
- Ausência de cláusulas obrigatórias.
- Identificação incompleta das partes.
- Poderes insuficientes de representação.
- Incompatibilidade entre o contrato e a matrícula.
- Impedimentos registrais incidentes sobre o imóvel.
- Descumprimento das formalidades aplicáveis ao título.
Quando houver exigência, é necessário analisar sua fundamentação e identificar a providência adequada, que pode envolver complementação documental, correção contratual ou utilização do procedimento próprio para discutir a questão registral.
Os contratos anteriores continuam válidos?
A orientação constante da decisão compartilhada resguarda os instrumentos particulares com efeitos de escritura pública celebrados antes ou durante a vigência dos Provimentos nº 172, 175 e 177, desde que atendidos os requisitos da legislação federal.
Essa ressalva é essencial: a proteção quanto à forma não corrige automaticamente defeitos de conteúdo, representação ou identificação do imóvel.
As escrituras públicas lavradas no período também não se tornam inválidas em razão do reconhecimento da possibilidade de usar instrumento particular.
Para contratos anteriores, convém verificar separadamente:
- Se o instrumento atende aos requisitos legais.
- Se foi efetivamente registrado.
- Se a dívida permanece ativa.
- Se existem pendências para quitação, cancelamento ou nova negociação.
O que acontece se as parcelas não forem pagas?
O atraso não provoca perda automática do imóvel. A realização da garantia depende do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.
Em linhas gerais, esse procedimento envolve:
- Observância do prazo de carência aplicável.
- Intimação do devedor e, quando houver, do terceiro fiduciante.
- Oportunidade para regularizar a mora.
- Consolidação da propriedade, se atendidos os requisitos legais e não ocorrer a regularização.
- Realização dos leilões previstos em lei.
Purgar a mora significa regularizar o atraso mediante pagamento das parcelas e dos demais valores legalmente exigíveis.
O artigo 26 prevê prazo de quinze dias após a intimação para essa regularização. O contrato pode estabelecer a carência para expedição da intimação; se não a estabelecer, a lei prevê carência de quinze dias. São prazos com funções distintas.
Perder o imóvel sempre extingue a dívida?
Não. As consequências dependem do regime jurídico da operação.
Nos financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, excetuadas as operações de consórcio, o artigo 26-A prevê regras especiais, inclusive hipótese de extinção da dívida quando o segundo leilão não alcança o referencial mínimo legal.
Nas demais operações, o artigo 27 admite, nas condições legais, a cobrança de saldo remanescente. Portanto, a realização da garantia não significa necessariamente quitação integral. planalto.gov.br
A natureza do financiamento, as datas relevantes e a regularidade do procedimento precisam ser examinadas antes de concluir quais valores ainda podem ser exigidos.
É possível vender um imóvel com alienação fiduciária?
Sim, mas a negociação precisa definir como serão tratados os direitos sobre o imóvel, a dívida e a garantia existente.
O artigo 29 da Lei nº 9.514/1997 prevê a transmissão dos direitos do fiduciante com anuência expressa do fiduciário, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.
Outra estrutura possível envolve a quitação do saldo devedor e o cancelamento da garantia, com organização dos pagamentos e dos atos necessários à aquisição.
Exemplo hipotético: o vendedor pretende negociar um apartamento por R$ 800 mil e possui saldo devedor de R$ 250 mil. A operação deve estabelecer quem receberá cada valor, como ocorrerá a quitação e quais documentos permitirão o cancelamento e o registro da aquisição.
Entregar dinheiro ao vendedor sem definir essas etapas pode deixar o comprador exposto a uma dívida ou garantia que não foi adequadamente resolvida.
Como cancelar a alienação fiduciária após a quitação?
Com o pagamento da dívida e dos encargos, resolve-se a propriedade fiduciária. Para que a matrícula reflita esse encerramento, é necessário providenciar o cancelamento do registro.
O caminho usual envolve:
- Liquidação integral da obrigação.
- Emissão do termo de quitação pelo credor.
- Apresentação do termo ao Registro de Imóveis.
- Cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
- Obtenção de matrícula atualizada para conferência.
A lei estabelece prazo de trinta dias, contado da liquidação, para o fiduciário fornecer o termo ao devedor e, quando houver, ao terceiro fiduciante.
Comprovantes de pagamento ajudam a demonstrar a quitação, mas não substituem automaticamente o documento necessário ao cancelamento.
Além disso, a baixa dessa garantia não elimina outros gravames eventualmente existentes na matrícula.
Quais cuidados incorporadoras, loteadoras e corretores devem adotar?
A possibilidade de utilizar instrumento particular favorece a organização de operações diretas, mas exige atenção à estrutura contratual e ao acompanhamento registral.
Para incorporadoras, loteadoras e vendedores, os principais cuidados são:
- Revisar os modelos contratuais utilizados.
- Conferir a situação jurídica do imóvel antes de vinculá-lo à garantia.
- Explicar ao comprador as consequências do inadimplemento.
- Definir responsabilidades pelos documentos e despesas.
- Acompanpanhar o registro, as exigências e o posterior cancelamento.
- Manter controles de pagamentos, comunicações e quitações.
Para corretores e imobiliárias, a prioridade é reconhecer a garantia na matrícula e identificar quando a negociação depende da participação do credor ou de análise jurídica específica.
A economia potencial com a dispensa da escritura deve ser calculada conforme a operação e a tabela de emolumentos aplicável. Permanecem as despesas de registro e as demais obrigações pertinentes ao negócio.
Perguntas frequentes sobre alienação fiduciária de imóvel
Um contrato particular assinado já constitui a garantia?
Não. A propriedade fiduciária se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis competente.
O credor precisa ser um banco?
Não. Pessoas físicas e jurídicas podem contratar a garantia, observadas as exigências legais.
Reconhecer firma substitui o registro?
Não. O reconhecimento de firma não constitui a propriedade fiduciária nem substitui o registro na matrícula.
Posso anunciar o imóvel quitado como livre de gravames?
É necessário conferir a matrícula atualizada. A dívida pode estar paga enquanto o registro da garantia ainda aguarda cancelamento.
A dispensa de escritura torna desnecessária a revisão contratual?
Não. O instrumento particular precisa atender aos requisitos legais e registrar corretamente a operação, os pagamentos e a garantia.
Conclusão: a segurança depende do contrato e do registro
A alienação fiduciária de imóvel pode proteger operações de crédito e vendas parceladas realizadas por bancos, empresas e particulares.
A orientação consolidada pelo CNJ em 2026 reconhece o uso de instrumento particular com efeitos de escritura pública nas operações abrangidas pela Lei nº 9.514/1997, inclusive fora do SFI e do SFH. O registro continua sendo indispensável para constituir a propriedade fiduciária.
Antes de contratar, vender ou adquirir um imóvel nessas condições, é necessário conferir a matrícula, estruturar corretamente a obrigação e compreender os efeitos da garantia, da inadimplência e da quitação.
A Carvalho Gomes Advogados presta consultoria em Direito Imobiliário para análise preventiva, elaboração e revisão de contratos e orientação sobre regularização registral. Uma consulta jurídica imobiliária permite avaliar os documentos e definir as providências adequadas à operação.
Carvalho Gomes Advogados – Direito Imobiliário
