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Regularização de imóveis: Como escolher a melhor assessoria?

Neste artigo daremos algumas dicas sobre como escolher a melhor assessoria na regularização de imóveis.

Ao pensar em direito imobiliário, a maior parte das pessoas, muito provavelmente, já remete o pensamento às situações envolvendo litígios, ou seja, disputas por meio de ações judiciais quanto à posse ou propriedade de imóveis.

No entanto, o direito imobiliário não compreende apenas isso.

Advogados atuantes no setor imobiliário, também são essenciais na assessoria para a regularização de imóveis.

Em linhas gerais, a regularização de imóveis pode ser entendida como a adequação ou legalização das informações relativas à posse, propriedade, edificações ou documentações necessárias, junto aos órgãos competentes.

Mas, qual é a importância de regularizar seu imóvel? Você sabe?  Será que a regularização só é essencial, diante das negociações para compra e venda? 

A IMPORTÂNCIA DA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS

Cada imóvel se submete às legislações municipais envolvendo, especialmente, o zoneamento e uso do solo instituído pelo Município.

A lei de zoneamento e uso do solo tem o objetivo, em resumo, de delimitar os espaços que podem ser destinados à habitação, comércio e indústria.

Logo, pode acontecer do seu imóvel edificado (ou seja, com construções), estar em condições adequadas para habitação, inclusive no espaço delimitado pela legislação; mas, por não contar com a documentação regularizada, gerar IPTU a maior, em virtude do cadastro na prefeitura como se territorial (sem edificação) fosse.

Ou, então, o imóvel precisar ser modificado para atender aos preceitos descritos na legislação, tal como a adequação na forma de utilização.

Utilizar um imóvel com funções comerciais específicas ou industriais, em espaço exclusivamente destinado à habitação pode gerar multas ou impossibilitar a obtenção de autorizações/alvará de funcionamento.

Outra situação muito comum é o caso do imóvel objeto de compra e venda, mas que, embora concluído, não pode ser vendido na forma em que o comprador precisa (por meio de financiamento imobiliário), por ainda não ter sido emitida o certificado de conclusão de obra – famoso CVCO.

Os imóveis comerciais, em especial, precisam estar com as documentações periodicamente verificadas e devidamente alinhadas nos termos da legislação, em virtude da necessidade de obtenção e posteriores renovações de alvarás de licença e funcionamento.

Outra situação comum é a falta de averbação da construção na matrícula do imóvel. Na matrícula consta que o terreno está sem benfeitorias, mas na realidade já foi edificado uma construção sobre ele. Ou talvez, se consta uma construção averbada já não corresponde mais com a realidade, pois já houve alterações posteriores.

Assim, mostra-se essencial a regularização na documentação dos imóveis nos respectivos órgãos competentes para que seja possibilitada a adequada utilização de forma legal, sem que haja exposição ou risco de aplicação de penalidades.

É o que os regramentos atinentes ao direito imobiliário denominam como atribuir-se regularmente a “função social do imóvel”.

COMO IDENTIFICAR SE PRECISA DE REGULARIZAR O IMÓVEL?

Inicialmente importa lembrar que a regularização de imóveis condiz com a adequação ou legalização das informações relativas à posse, propriedade, edificações ou documentações necessárias, junto aos órgãos competentes que, em regra, consistem na Prefeitura Municipal, Cartório de Registro de Imóveis e, em algumas situações, as secretarias ambientais.

A opção mais fácil para saber se um imóvel precisa ser regularizado é deixar nas mãos de um escritório de advocacia atuante no mercado imobiliário. Os advogados farão uma serie de investigações para levantar a situação de regularidade do imóvel e no final apresentar um diagnostico técnico.

Isso, especialmente, se a curto ou longo prazo, sua pretensão for realizar operações que lhe tragam investimentos, por meio da locação, arrendamento ou compra e venda de imóveis.

Mas, se antes de buscar auxílio jurídico, prefere se situar a respeito da documentação de seu imóvel, indicamos duas opções: Primeiramente busque obter as certidões de ônus e matrícula junto ao cartório de registro de imóveis competente. Em segundo lugar procure a prefeitura do local onde o seu imóvel se encontra para obter outras certidões.

A certidão obtida no cartório de registro de imóveis, mais conhecida como matrícula do imóvel é, na realidade, o documento de identificação.

Na matrícula do imóvel, será possível verificar quais são os dados já cadastrados, quanto ao proprietário, a metragem do imóvel, localização exata, averbações ou baixas de construções, e se existem averbações que possam prejudicar negociações, a exemplo daquelas relativas à arresto, penhora, ou da existência de ação judicial.

Por meio da certidão emitida pela prefeitura, será possível identificar, para além dos dados do proprietário e imóvel, informações a respeito do valor venal e as condições utilizadas para fins de tributação pelo IPTU. Também, é possível verificar se existem pendências de autorizações/alvarás, do pagamento de ITBI ou de outras taxas exigidas pelo Município.

Quando essas documentações são analisadas por uma assessoria jurídica imobiliária, torna-se possível saber, além do que está pendente, se as informações lá descritas são, de fato, regulares.

Um exemplo é o valor venal cadastrado para fins de cobrança dos tributos.

Pode a prefeitura estar valorizando excessivamente o imóvel, o que acarreta maior encargo tributário. Ou então, desconsiderando características que, perante propensos compradores, pode vir a desfavorecer as negociações, diante do valor lá cadastrado, a exemplo de edificações, ou a metragem adequada.

ASSESSORIA IMOBILIÁRIA ESPECIALIZADA

Sabendo a importância de manter seu imóvel regularizado, e as premissas iniciais para identificar se há necessidade de realizar alguma regularização, vem a pergunta fundamental: como contratar a melhor assessoria para regularizar imóveis?

Ainda que contratar a “melhor” assessoria imobiliária seja algo relativo, especialmente em virtude das afinidades e o meio a que se encontra; o que se deve analisar independentemente de qualquer coisa é o objetivo da contratação.

A melhor assessoria imobiliária será aquela que atenda o seu objetivo com relação ao imóvel e para tanto prefira as que se especializaram no mercado imobiliário. Esse ponto já é um passo na direção do resultado desejado.

Em outras palavras, deve se perguntar o seguinte: Regularizar o imóvel para que? Vender? Investir? Prevenir multas? Para viabilizar o uso e ocupação adequado?

Ou seja, se você pretende manter seu imóvel regularizado para ficar atento às oportunidades interligadas a investimentos, o mais adequado é buscar o profissional que lhe apresente estratégias seguras de acordo com o seu objetivo.

Assim, se o objetivo é vender o seu imóvel, o ideal é deixar o bem devidamente regularizado, e de forma que possa haver constante valorização imobiliária – alterando, se for o caso, as condições físicas e estruturais por reparos essenciais e estéticos.

Mas, se o objetivo é ficar atento às oportunidades de adquirir imóveis, o mais adequado é contar com a assessoria jurídica de escritório que lhe auxilie em procedimentos ligados às estratégias preventivas de investimentos.

É o caso da due dilligence, onde se avalia todas as partes envolvidas, antecipando-se aos possíveis riscos da transação ao cliente.

Por sua vez, se você está em um imóvel, na qualidade de possuidor, com o objetivo de adquirir a propriedade por meio da usucapião, a assessoria jurídica imobiliária focada, apenas, em investimentos, tal como citado acima, não será suficiente ao seu objetivo.

Nessa situação, o mais adequado, será contratar o escritório de advocacia que tenha, também, expertise para atuar em âmbito judicial.

Isso porque, muito embora hoje já seja possível adotar o procedimento da usucapião extrajudicial, grande parte das situações ainda podem demandar a necessidade da propositura de uma ação judicial – especialmente, pois, a modalidade extrajudicial, denota a necessidade de cumprimento de determinados requisitos.

Há também quem precise da assessoria imobiliária, tendo em vista o recebimento de imóvel por herança.

Os procedimentos envolvendo inventário e herança de imóveis nem sempre são fáceis, haja vista que podem gerar conflitos familiares e até mesmo dúvidas sobre como é possível destinar o imóvel recebido.

É possível vender o imóvel que após o trâmite judicial, ainda não lhe foi transferido no cartório de registro de imóveis? O que significa o usufruto averbado no imóvel objeto de herança? E nas situações envolvendo mais de um proprietário, como é possível alienar a sua quota parte sem ficar com o prejuízo?

Essas são apenas alguns exemplos de dúvidas que surgem em situações envolvendo inventário e herança.

Dessa forma, se a busca pela assessoria imobiliária tiver objetivos tais como estes, o mais adequado é buscar um escritório de advocacia. Nesse caso, é recomendável um escritório com experiência no mercado imobiliário.

O mesmo critério se aplica às construtoras, incorporadoras, loteadoras e imobiliárias, entre outras similares.

Isso porque, desenvolvendo diariamente atividades ligadas ao ramo imobiliário, tais empresas precisam de parceiros jurídicos que estejam à altura de seus conhecimentos e que saibam lidar com os imprevistos decorrentes das atividades, de modo que, com isso, seja possível desenvolver cada vez mais o serviço prestado.

Então, quando a assessoria imobiliária especializada é um escritório de advocacia, além de atender o seu objetivo, também lhe dará a segurança quanto a legalidade das pretensões, negociações ou operações.

Regularização de imóveis: Como escolher a melhor assessoria?