Segunda Seção inicia análise de prescrição da indenização por vícios de construção em imóveis financiados pelo SFH

Segunda Seção inicia análise de prescrição da indenização por vícios de construção em imóveis financiados pelo SFH

Fonte: STJ. Acessado em 31/01/2024.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) iniciou, na última quarta-feira (8), o julgamento do Tema 1.039 dos recursos repetitivos, que discute a fixação do termo inicial da prescrição para o ajuizamento de ação indenizatória contra a seguradora nos contratos, ativos ou extintos, do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O julgamento, que contou com a sustentação de cinco amici curiae, foi suspenso após o pedido de vista da ministra Nancy Andrighi.

Em seu voto, a relatora, ministra Isabel Gallotti, propôs a fixação da seguinte tese: “Liquidado o contrato de financiamento, extingue-se o contrato de seguro a ele adjeto. Para a cobertura de danos físicos aos imóveis (DFI), a ciência do fato gerador da pretensão do segurado deve acontecer dentro da vigência do contrato de financiamento e respectivo contrato de seguro a ele adjeto, ou no decurso do prazo prescricional anual, caso subsista imediatamente após o término da vigência. Não se podendo precisar a data exata da ciência do defeito de construção ensejador do sinistro, o prazo anual de prescrição inicia-se a partir do dia seguinte ao término da vigência do contrato”.

O caso dos autos diz respeito a pessoas que financiaram a compra de imóveis por meio do SFH e que aderiram à apólice habitacional, contratando a chamada Cobertura Compreensiva Especial para Riscos de Danos Físicos no Imóvel, que integra o seguro habitacional. Contudo, anos após a compra, começaram a aparecer vícios de construção, o que motivou os mutuários a ajuizarem ações para receber a indenização da seguradora.

Ao STJ, a seguradora sustentou a prescrição das ações, alegando que a aceitação dos pedidos de indenização ratificaria a ideia de que o seguro habitacional tem caráter vitalício e infinito.

A ministra Isabel Gallotti comentou que o seguro habitacional é uma forma de assegurar as obrigações do SFH, diminuindo os riscos envolvidos. Segundo ela, a finalidade desse seguro obrigatório é garantir a evolução normal dos contratos de financiamento, propiciando a cobertura de riscos que afetem a capacidade de pagamento do mutuário e a integridade da garantia durante o prazo de vigência do contrato.

A magistrada explicou que tal seguro não se destina a garantir o imóvel após a extinção do contrato de financiamento, não se confundindo com um seguro residencial autônomo, contratado de forma facultativa, em condições de mercado.

De acordo com a ministra, os dispositivos da Apólice Única do SFH evidenciam a vinculação entre a vigência do seguro habitacional e a do contrato de financiamento. “Exaurido este pela quitação da dívida ou pelo fim do prazo do contrato, esgota-se a própria finalidade do seguro habitacional obrigatório, não havendo mais que se falar em risco coberto, nem em estipulante e segurado. Por conseguinte, a extinção do financiamento torna inviável a cobertura securitária, por se tratar de pacto acessório que não subsiste sem o contrato principal”, afirmou.

Gallotti também ressaltou que os sinistros decorrentes de vícios de construção se consolidam gradativamente ao longo dos anos, o que dificulta demarcar com precisão o momento de seu conhecimento pelo segurado, para efeito de contagem do prazo prescricional. Diante disso, ela apontou que o prazo anual de prescrição começará a correr somente quando o sinistro for comunicado à seguradora e esta negar a cobertura.

No entanto, a magistrada destacou que o vício de construção para ter cobertura deve ser identificado durante a vigência do contrato de financiamento ou no prazo de prescrição de 1 ano a partir do término do contrato. Para Gallotti, a indefinição sobre a data final da responsabilidade da seguradora imporia a formação de reservas técnicas de valor muito elevado, causando ônus insustentável ao sistema.

“Assim, não se podendo precisar a data exata da ciência do defeito de construção ensejador do sinistro, o prazo anual de prescrição inicia-se a partir do dia seguinte ao término da vigência do contrato. Dessa forma, terá o segurado todo o longo prazo do contrato de financiamento e do seguro a ele acessório para perceber a existência do vício de construção, somado a um ano após o término do contrato, para ajuizar a ação securitária a salvo da prescrição”, concluiu.

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