O chamado “puxadinho” — construção erguida sobre ou sob outra edificação já existente — sempre foi parte marcante da realidade urbana brasileira. Em muitas comunidades, famílias ampliam suas casas verticalmente para acomodar novos moradores ou mesmo para gerar renda com locação. O problema surge quando há necessidade de vender, financiar, regularizar ou transmitir esse espaço de forma formalizada.

Sem documentação, o proprietário enfrenta obstáculos tributários, registrais e sucessórios, que tornam o imóvel inapto para a maior parte das operações imobiliárias. É nesse contexto que o direito real de laje, introduzido pela Lei nº 13.465/2017, apresenta-se como um mecanismo moderno e juridicamente estruturado para possibilitar a formalização de determinadas unidades construídas em projeção vertical sobre a construção-base, desde que observados os requisitos legais.

Ao longo deste artigo, você compreenderá como o direito real de laje funciona, seus limites e quando ele pode ser adequadamente utilizado por proprietários, herdeiros, investidores e profissionais do mercado imobiliário.

1. O que é o Direito Real de Laje?

O direito real de laje, também chamado de direito real de sobrelevação, permite que o proprietário da construção-base ceda o espaço superior ou inferior da sua edificação para constituir uma unidade imobiliária autônoma, com matrícula própria e poderes de propriedade plena.

A base legal está no art. 1.510-A do Código Civil, introduzido pela Lei nº 13.465/2017:

“O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”

E o §3º complementa:

“Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.”

A lei também permite a criação de lajes sucessivas — novas unidades sobrepostas à própria laje — desde que haja autorização expressa do proprietário da construção-base e dos titulares de todas as lajes já instituídas, conforme art. 1.510-A, §6º.

Em outras palavras:

O direito real de laje cria um novo tipo de propriedade, independente da construção base, mas vinculada a ela para fins estruturais. Nos termos do art. 1.510-A, §1º, o direito real de laje alcança exclusivamente o espaço aéreo ou o subsolo da construção base, tomado em projeção vertical. Não abrange áreas laterais, dependências não construídas ou demais partes do terreno.

2. Natureza jurídica: não é direito real sobre coisa alheia

Uma dúvida comum é se o direito real de laje seria semelhante à superfície ou a outros direitos reais sobre coisa alheia. A resposta é não.

Trata-se de um direito real de propriedade, pois:

• gera matrícula própria;
• confere poderes de usar, gozar e dispor;
• permite transmissão, penhora, venda e financiamentos.

O princípio da Unitariedade Matricial impede que direitos reais sobre coisa alheia sejam registrados como imóveis autônomos. Por isso, a existência de matrícula própria confirma a natureza de propriedade distinta.

Importante observar que o titular da laje não recebe fração ideal do terreno nem participa proporcionalmente das áreas edificadas já existentes (art. 1.510-A, §4º), distinção fundamental em relação ao condomínio edilício.

3. Quando o Direito Real de Laje pode ser utilizado?

Ele é aplicável em situações de regularização fundiária individualizada, quando existe:

• uma construção principal (construção-base);
• uma construção adicional superior ou inferior;
• intenção de criar unidade própria;
• necessidade de matrícula independente.

Trata-se de solução prática para situações que, historicamente, ficavam à margem do mercado formal.

4. Requisitos obrigatórios para a constituição da laje

A formalização exige o cumprimento de requisitos específicos:

4.1 Imóvel não pode ser condomínio edilício

O direito real de laje não substitui o condomínio.
Se o imóvel pode ser regularizado como condomínio, essa será a alternativa adequada.

4.2 Acesso independente

A nova unidade deve possuir entrada própria, sem necessidade de:

• passar por dentro da casa da construção-base,
• utilizar áreas de circulação privativas,
• violar a privacidade de terceiros.

O acesso individualizado é requisito fundamental para abertura da matrícula.

4.3 Averbação da construção na matrícula original

Antes de abrir matrícula própria, o proprietário precisa:

• averbar a construção superior ou inferior;
• apresentar planta aprovada pelo município;
• demonstrar conformidade urbanística.

4.4 Inscrição municipal própria

Após a averbação, a prefeitura deve emitir:

• número de inscrição municipal exclusivo;
• cadastro tributário próprio (IPTU independente).

5. Passo a passo para formalizar o Direito Real de Laje

1. Vistoria técnica e levantamento do estado atual da construção base.
2. Regularização das construções no município (planta, habite-se, documentos urbanísticos).
3. Averbação das construções no Registro de Imóveis.
4. Lavratura de instrumento que institui a laje (contrato ou ato unilateral).
5. Abertura da matrícula própria da unidade-sobrelevação.
6. Atualização cadastral na prefeitura e órgãos tributários.

Cada município possui normas específicas, o que reforça a necessidade de assessoria especializada.

6. O direito real de laje permite penhora?

Sim.
Sendo unidade autônoma, o direito real de laje pode ser objeto de penhora, alienação judicial ou garantia, desde que observadas as formalidades do processo.

O CPC/2015, em seus arts. 799, X e XI, exige a intimação de todos os envolvidos na execução para resguardar direitos da construção base e da unidade sobreposta.

Assim, a laje:

• pode garantir dívidas;
• pode ser penhorada;
• pode ser executada, tal como qualquer imóvel.

7. Quando o Direito Real de Laje NÃO deve ser utilizado

Ele não é adequado para:

7.1 Grandes comunidades ou ocupações coletivas

Nesses casos, utiliza-se:

• usucapião coletivo,
• Reurb,
• programas públicos de regularização urbana.

7.2 Situações com acesso dependente

Se o acesso à laje exige passar por imóvel de terceiro, não é possível abrir matrícula própria.

7.3 Estruturas que possam gerar risco

O direito real de laje depende da estabilidade estrutural da construção base. Nos termos do art. 1.510-B, o titular da laje não pode realizar obras que comprometam a segurança estrutural, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, devendo obedecer às normas edilícias municipais.

8. Vantagens do Direito Real de Laje

8.1 Autonomia jurídica

O titular passa a ter propriedade plena, sem depender do proprietário da construção base. De acordo com o art. 1.510-A, §2º, o titular da laje é responsável pelos tributos e encargos incidentes sobre sua unidade autônoma, inclusive IPTU.

8.2 Matrícula própria

Permite:

• financiamento;
• venda formal;
• garantia em empréstimos;
• regularização tributária.

8.3 Segurança sucessória

O imóvel pode ser transmitido a herdeiros sem confusões patrimoniais.

8.4 Solução rápida e individualizada

Diferentemente da Reurb, que exige procedimento coletivo, a laje é solução caso a caso, mais ágil e menos burocrática.

9. Impacto no mercado imobiliário

O direito real de laje:

• formaliza imóveis que estavam fora do mercado — ampliando a oferta;
• aumenta a segurança de locações;
• facilita a compra e venda de unidades sobrepostas;
• possibilita o acesso ao crédito imobiliário.

É uma ferramenta com forte impacto social e econômico.

10. Conclusão: quando vale a pena usar o direito real de laje?

O direito real de laje é alternativa eficaz quando existe construção sobreposta ou sobressalente que necessita ser formalizada como unidade independente. Ele:

• regulariza o chamado “puxadinho”;
• atribui matrícula própria;
• gera segurança jurídica para transações;
• protege patrimônio familiar;
• viabiliza financiamentos e negócios imobiliários.

A aplicação correta exige análise técnica da construção base, da legislação municipal e das exigências do Registro de Imóveis. Por isso, a orientação jurídica especializada é indispensável.

Se você precisa regularizar uma construção sobreposta ou deseja orientação sobre o direito real de laje, a Carvalho Gomes Advogados oferece consultoria completa, desde a análise documental até a efetiva abertura de matrícula individualizada.

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