Resumo:
Neste artigo, você entenderá o que é a evicção no Direito Imobiliário, quando ela ocorre, quais são seus requisitos legais, os direitos do comprador que perde o imóvel e como a atuação preventiva pode evitar prejuízos patrimoniais relevantes.
Introdução: quando o comprador perde o imóvel que acreditava ser seu
A aquisição de um imóvel, seja para moradia, investimento ou renda, costuma representar uma das decisões patrimoniais mais relevantes da vida de uma pessoa. No entanto, nem sempre a posse ou a propriedade adquirida se sustenta juridicamente ao longo do tempo.
Há situações em que o comprador perde total ou parcialmente o imóvel por decisão judicial ou administrativa, porque um terceiro comprova ter um direito anterior sobre aquele bem. É nesse contexto que surge a evicção, instituto jurídico pouco conhecido pelo público em geral, mas com efeitos práticos severos.
Compreender a evicção é essencial para compradores, investidores, herdeiros e proprietários, especialmente no mercado imobiliário, onde vícios ocultos de titularidade são mais comuns do que se imagina.
O que é evicção no Direito Brasileiro?
Evicção é a perda total ou parcial de um bem adquirida de forma onerosa, em razão de decisão judicial (ou, excepcionalmente, administrativa), que reconhece que um terceiro possuía direito anterior e legítimo sobre esse bem.
Em termos práticos, a evicção ocorre quando:
- o comprador adquire o imóvel;
- acredita estar juridicamente protegido;
- e posteriormente perde o bem porque ele não pertencia validamente a quem o vendeu.
Portanto, a evicção não decorre de inadimplência do comprador, mas de um vício jurídico pré-existente à celebração do contrato.
Onde a evicção está prevista na legislação?
O instituto da evicção é regulado pelo Código Civil, especificamente nos artigos 447 a 457, inseridos na parte geral dos contratos.
O artigo 447 estabelece a regra central:
Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção, ainda que a aquisição tenha ocorrido em hasta pública.
Isso significa que a responsabilidade pela evicção recai, como regra, sobre quem alienou o bem — inclusive em leilões judiciais ou extrajudiciais, salvo exceções legais.
Em quais situações a evicção pode ocorrer?
A evicção é mais comum em contratos onerosos, especialmente:
- Compra e venda de imóveis;
- Permuta;
- Dação em pagamento;
- Aquisições em leilão judicial ou extrajudicial.
Embora seja excepcional, também pode ser reconhecida em contratos aparentemente gratuitos (como doação), quando o Judiciário identifica onerosidade indireta ou disfarçada.
Quais são os requisitos legais da evicção?
Para que haja evicção juridicamente reconhecida, alguns requisitos precisam estar presentes de forma cumulativa.
1. Aquisição onerosa do bem
A evicção pressupõe que o adquirente tenha pago um preço ou assumido uma contraprestação. O instituto protege quem sofreu um prejuízo patrimonial efetivo.
2. Perda total ou parcial do bem
É necessário que o comprador:
- perca completamente o imóvel; ou
- sofra uma perda parcial relevante, como redução significativa da área, da posse ou do uso.
O Código Civil diferencia a evicção parcial considerável da não considerável, pois isso impacta diretamente os direitos do evicto.
3. Direito anterior de terceiro
O terceiro que reivindica o bem deve comprovar que seu direito é anterior à alienação realizada ao comprador.
Essa anterioridade pode ser demonstrada por:
- matrícula imobiliária;
- escritura pública;
- penhora anterior;
- sentença judicial;
- decreto expropriatório;
- documentos possessórios relevantes.
4. Boa-fé do adquirente
O comprador precisa demonstrar que não tinha conhecimento do vício jurídico no momento da aquisição.
O Código Civil é expresso:
Não pode o adquirente demandar pela evicção se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa. (art. 457)
Se houver ciência prévia do risco, não há proteção pela evicção.
5. Reconhecimento por decisão judicial (ou administrativa)
A evicção, como regra, depende de uma sentença judicial que reconheça o direito do terceiro. Parte da doutrina já admite atos administrativos específicos, desde que dotados de força decisória suficiente.
Quem é o evicto?
Evicto é o comprador que perde o bem adquirido de boa-fé em razão da evicção.
Embora sofra a perda do imóvel, o evicto não fica desamparado. O ordenamento jurídico brasileiro assegura uma série de direitos indenizatórios, justamente para recompor o prejuízo sofrido.
Quais são os direitos do evicto?
Evicção total do imóvel
Nos casos de perda integral do bem, o evicto tem direito, em regra, a:
- restituição integral do preço pago;
- indenização pelos frutos que teve de devolver ao verdadeiro proprietário;
- ressarcimento das despesas contratuais;
- indenização por prejuízos diretamente decorrentes da evicção;
- custas judiciais e honorários advocatícios.
O valor a ser restituído considera o valor do bem à época da perda, e não necessariamente o preço original do contrato.
Benfeitorias realizadas no imóvel
O evicto também tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis que realizou no imóvel, desde que não tenham sido indenizadas pelo terceiro vencedor da ação.
Evicção parcial: quais são as opções?
Quando a evicção é parcial, a solução depende da gravidade da perda:
- Se considerável: o comprador pode rescindir o contrato e reaver o valor proporcional.
- Se não considerável: permanece o contrato, com direito apenas à indenização.
Essa análise é sempre casuística e exige avaliação jurídica especializada.
Como funciona a ação de evicção?
A evicção não nasce, necessariamente, de uma “ação evictória” autônoma. Ela pode ser reconhecida em diferentes tipos de processos, como:
- ações reivindicatórias;
- execuções fiscais;
- inventários;
- ações possessórias;
- ações de anulação de registro imobiliário.
Durante o processo em que o terceiro reivindica o bem, o adquirente pode:
- opor embargos de terceiro;
- promover a denunciação da lide ao alienante, para preservar o direito de regresso.
A partir do reconhecimento judicial do direito do terceiro, consolida-se juridicamente a evicção.
Como evitar a evicção em negócios imobiliários?
A prevenção é sempre a melhor estratégia. Algumas medidas são fundamentais:
- análise minuciosa da matrícula do imóvel;
- verificação de ações judiciais envolvendo o bem ou os vendedores;
- investigação da cadeia dominial;
- cuidado redobrado em leilões;
- assessoria jurídica imobiliária prévia.
Muitos casos de evicção poderiam ser evitados com uma análise técnica antes da assinatura do contrato.
Conclusão: evicção é risco real, mas juridicamente controlável
A evicção é um instituto sério, com impactos patrimoniais relevantes, especialmente no mercado imobiliário. Apesar disso, o Direito oferece mecanismos claros de proteção ao comprador de boa-fé, desde que ele atue de forma preventiva e bem orientada.
A análise jurídica prévia de imóveis, contratos e riscos é a forma mais eficiente de evitar litígios longos e prejuízos financeiros expressivos.
Precisa de orientação jurídica imobiliária?
A Carvalho Gomes Advogados atua de forma preventiva e contenciosa em casos de evicção, análise de riscos imobiliários, leilões e regularização de imóveis, oferecendo soluções técnicas e seguras para compradores, investidores e proprietários.
