Terrenos de marinha: o que são, quais os riscos e como regularizar imóveis em áreas da União

Resumo inicial: Neste artigo, você entenderá o que são terrenos de marinha, como funciona a demarcação pela Secretaria do Patrimônio da União, quais encargos podem incidir sobre esses imóveis e quais cuidados jurídicos devem ser adotados antes da compra, venda, regularização ou investimento em áreas sujeitas ao regime patrimonial da União.

Por que terrenos de marinha geram tanta insegurança jurídica?

Terrenos de marinha são uma das categorias mais complexas do direito imobiliário brasileiro. Muitos proprietários, compradores e investidores descobrem apenas no momento da venda, do financiamento, da regularização ou da averbação no cartório que o imóvel está sujeito a algum vínculo com a União.

Na prática, isso pode gerar dúvidas como:

• “O imóvel é realmente meu?”
• “Preciso pagar laudêmio?”
• “A União pode cobrar taxa de ocupação?”
• “Posso vender um imóvel em terreno de marinha?”
• “É possível regularizar ou adquirir o domínio pleno?”
• “A matrícula no Cartório de Registro de Imóveis é suficiente?”

Essas perguntas são relevantes porque imóveis situados em áreas de marinha ou acrescidos de marinha podem envolver não apenas o registro imobiliário comum, mas também cadastro perante a Secretaria do Patrimônio da União — SPU, pagamento de receitas patrimoniais e análise específica do regime jurídico aplicável.

O tema é especialmente importante para proprietários, compradores, incorporadoras, construtoras, investidores e imobiliárias que atuam em regiões litorâneas, ilhas, áreas portuárias, margens de rios sujeitos à influência de maré e zonas urbanas historicamente ocupadas sobre bens da União.

O que são terrenos de marinha?

Terrenos de marinha são áreas pertencentes à União situadas em uma faixa de 33 metros, medidos horizontalmente para o interior da terra, a partir da linha do preamar-médio de 1831.

Em termos simples, a lei utiliza uma referência histórica: a média das marés altas do ano de 1831. A partir dessa linha, projeta-se uma faixa de 33 metros em direção ao continente. Essa faixa pode ser classificada como terreno de marinha.

O Decreto-Lei nº 9.760/1946 é a principal norma federal sobre bens imóveis da União e inclui expressamente os terrenos de marinha e seus acrescidos entre os bens imóveis federais.

Portanto, quando um imóvel está situado em terreno de marinha, isso significa que a área pode estar submetida a um regime especial de domínio público federal, ainda que exista ocupação privada, construção, matrícula imobiliária ou transferência entre particulares.

Terreno de marinha é só imóvel na praia?

Não. Esse é um equívoco comum.

Embora a expressão “terreno de marinha” remeta imediatamente ao litoral, o regime também pode alcançar áreas próximas a rios, lagoas e outros corpos d’água sujeitos à influência das marés.

O próprio material-base destaca que a demarcação não se limita à costa marítima, podendo alcançar margens de rios e lagoas onde exista influência de maré com oscilação periódica mínima.

Assim, um imóvel pode estar longe da praia propriamente dita e, ainda assim, ser afetado pelo regime de marinha, especialmente em cidades com baías, estuários, portos, canais ou rios sujeitos à variação das marés.

Qual é a diferença entre terreno de marinha, acrescido de marinha e terreno marginal?

Para compreender corretamente os riscos jurídicos, é necessário diferenciar alguns conceitos.

A distinção é importante porque cada categoria pode gerar obrigações diferentes, além de impactar a possibilidade de regularização, alienação, aforamento, ocupação ou discussão administrativa.

Como é feita a demarcação dos terrenos de marinha?

A demarcação dos terrenos de marinha é realizada pela Secretaria do Patrimônio da União — SPU. Trata-se de procedimento técnico e administrativo destinado a identificar a linha do preamar-médio de 1831 e, a partir dela, definir a faixa de domínio da União.

Esse procedimento pode envolver estudos históricos, cartográficos, paleogeográficos, topográficos e ambientais. Na prática, não se trata de uma medição simples da maré atual, mas de uma reconstrução técnica da situação existente em 1831.

A demarcação cria a propriedade da União?

Não exatamente.

A demarcação tem natureza predominantemente declaratória. Isso significa que, em tese, ela não cria a propriedade da União, mas apenas reconhece oficialmente uma condição jurídica que, segundo a legislação federal, já existiria.

Essa característica é uma das principais causas de insegurança jurídica. Muitas pessoas compraram imóveis, registraram escrituras, construíram, pagaram tributos municipais e transmitiram bens por anos sem saber que a área poderia estar sujeita a domínio federal.

Por isso, a análise preventiva é essencial.

O proprietário deve ser notificado na demarcação?

Sim. A legislação evoluiu para ampliar a participação dos interessados no procedimento demarcatório.

A Lei nº 13.139/2015 alterou regras relevantes do Decreto-Lei nº 9.760/1946, incluindo previsão de audiência pública, notificação de interessados e prazo para apresentação de impugnações. O texto legal prevê notificação dos interessados para que possam apresentar impugnações no prazo de 60 dias.

Esse ponto é fundamental: se o imóvel for incluído em linha demarcatória sem observância das garantias procedimentais, pode haver espaço para discussão administrativa ou judicial, conforme o caso concreto.

O que fazer ao receber notificação da SPU?

Ao receber notificação da SPU relacionada a terreno de marinha, o interessado deve agir com cautela e dentro do prazo.

As providências recomendadas incluem:

1. Identificar exatamente o imóvel afetado
   É necessário comparar matrícula, cadastro municipal, planta, memorial descritivo e eventual cadastro na SPU.
2. Verificar o traçado da linha demarcatória
   A discussão pode envolver aspectos técnicos, como localização, histórico da área, influência de maré e conformidade dos estudos utilizados.
3. Avaliar a situação registral e dominial
   A existência de matrícula imobiliária não elimina automaticamente o interesse da União, mas é elemento relevante para análise jurídica.
4. Apresentar impugnação administrativa, se houver fundamento
   A impugnação deve ser técnica, documental e juridicamente fundamentada.
5. Analisar os impactos financeiros
   A classificação pode gerar cobrança de taxa de ocupação, foro, laudêmio ou necessidade de atualização cadastral.

Quais são os regimes de utilização de terrenos de marinha por particulares?

A União pode permitir que particulares utilizem imóveis situados em terrenos de marinha. Os regimes mais comuns são a ocupação e o aforamento, também conhecido como enfiteuse.

O que é regime de ocupação em terreno de marinha?

O regime de ocupação é uma forma mais precária de utilização do imóvel da União por particular.

Nesse regime, o ocupante não possui domínio útil. Ele tem uma autorização de ocupação, sujeita ao pagamento de taxa anual e à fiscalização da SPU.

Em termos práticos, o ocupante pode usar o imóvel, mas sua posição jurídica é menos estável do que a do foreiro. A União pode, observados os requisitos legais, rever a ocupação, exigir regularização, aplicar sanções ou retomar a área quando houver interesse público e fundamento jurídico.

Quais são os riscos da ocupação?

Os principais riscos são:

• maior precariedade jurídica;
• cobrança de taxa de ocupação;
• necessidade de atualização cadastral;
• dificuldade em obter financiamento;
• insegurança em operações de compra e venda;
• possibilidade de sanções por obras irregulares;
• dependência de análise administrativa perante a SPU.

Para compradores e investidores, a ocupação exige due diligence específica. Não basta verificar apenas a matrícula do imóvel: é necessário analisar também o cadastro na SPU, débitos patrimoniais e histórico de regularidade.

O que é aforamento ou enfiteuse em terreno de marinha?

O aforamento, também chamado de enfiteuse, é um regime mais estável de utilização do imóvel da União.

Nesse modelo, a União mantém o domínio direto, enquanto o particular possui o domínio útil. Isso significa que o foreiro pode exercer poderes semelhantes aos de proprietário, como usar, transmitir, vender ou deixar o bem aos herdeiros, observadas as obrigações legais.

Em contrapartida, o foreiro paga uma receita anual chamada foro.

Qual é a diferença entre domínio direto, domínio útil e domínio pleno?

A aquisição do domínio pleno é um tema relevante porque, em determinadas situações legais, o particular pode buscar a remição do aforamento ou a aquisição da parte pertencente à União, eliminando obrigações patrimoniais futuras.

Quais encargos podem incidir sobre terrenos de marinha?

Imóveis em terrenos de marinha podem gerar receitas patrimoniais da União. As principais são:

1. Taxa de ocupação
2. Foro
3. Laudêmio
4. Multas por atraso cadastral ou irregularidades
5. Eventuais encargos administrativos

O Decreto-Lei nº 2.398/1987 trata especificamente de foros, laudêmios e taxas de ocupação relativas a imóveis de propriedade da União.

O que é taxa de ocupação?

A taxa de ocupação é cobrada de quem ocupa imóvel da União sem regime de aforamento. Ela decorre do uso privativo de área pública federal.

No material-base, consta que a taxa de ocupação anual pode corresponder a percentual sobre o valor do domínio pleno da terra nua, sem incluir benfeitorias.

Na prática, isso significa que construções, edificações e melhorias realizadas pelo particular não devem ser confundidas com o valor da terra nua para fins de apuração da base patrimonial, embora a análise concreta dependa da metodologia administrativa aplicada.

O que é foro?

O foro é a quantia anual paga pelo foreiro à União no regime de aforamento.

Diferentemente da taxa de ocupação, o foro está vinculado à existência de domínio útil em favor do particular. É uma obrigação periódica decorrente da enfiteuse.

A inadimplência pode gerar entraves em transmissões, regularizações, certidões e procedimentos perante a SPU.

O que é laudêmio em terreno de marinha?

O laudêmio é uma receita patrimonial cobrada em razão da transferência onerosa de direitos sobre imóvel sujeito a determinado regime da União, especialmente nos casos de aforamento.

Em linguagem simples: quando há venda de imóvel sujeito a laudêmio, pode ser necessário recolher percentual sobre o valor atualizado do terreno, conforme regras aplicáveis, para que a transferência seja regularizada perante a SPU.

O material-base aponta o laudêmio como encargo de 5% sobre o valor atualizado do terreno, sem as benfeitorias, cobrado em transferências onerosas de direitos.

Quem paga o laudêmio: comprador ou vendedor?

Em regra, o laudêmio é responsabilidade do transmitente, ou seja, de quem vende ou transfere onerosamente os direitos.

Contudo, na prática negocial, as partes podem tentar distribuir economicamente esse custo no contrato. Por isso, é essencial que a minuta de compra e venda trate expressamente de quem arcará com o encargo, quando ele será pago e quais documentos serão exigidos para conclusão da transferência.

A falta dessa previsão pode gerar litígios, retenção de escritura, atraso em financiamento e discussão sobre inadimplemento contratual.

Comprar imóvel em terreno de marinha é seguro?

Pode ser seguro, desde que haja análise jurídica preventiva.

O problema não está necessariamente em o imóvel estar situado em terreno de marinha, mas em comprar sem conhecer:

• o regime aplicável;
• a existência de cadastro na SPU;
• a incidência de foro, taxa de ocupação ou laudêmio;
• a regularidade das transmissões anteriores;
• possíveis débitos patrimoniais;
• restrições administrativas;
• necessidade de anuência ou atualização cadastral;
• risco de demarcação pendente ou contestada.

Em negócios imobiliários, a ausência de due diligence pode transformar um imóvel aparentemente regular em fonte de custos inesperados e dificuldades futuras.

Exemplo prático

Imagine que uma empresa pretenda adquirir um imóvel litorâneo para implantação de empreendimento turístico.

A matrícula está regular no Cartório de Registro de Imóveis, o vendedor possui escritura e o imóvel está cadastrado no Município. Porém, durante a análise, identifica-se que a área está sujeita a regime de ocupação perante a SPU, com débitos antigos de taxa de ocupação e necessidade de regularização cadastral.

Se essa informação não for considerada antes da assinatura do contrato, o comprador pode assumir um passivo não precificado, enfrentar atraso na transmissão e ter dificuldade para estruturar financiamento ou incorporação futura.

Nesse cenário, a análise jurídica prévia não impede o negócio; ela permite que o negócio seja estruturado com segurança.

A matrícula do imóvel elimina o risco de terreno de marinha?

Não necessariamente.

A matrícula no Cartório de Registro de Imóveis é essencial para verificar titularidade, cadeia dominial, ônus reais, averbações e histórico registral. Contudo, em imóveis potencialmente sujeitos ao regime de marinha, também é necessário verificar a situação perante a SPU.

Isso ocorre porque o regime patrimonial da União pode coexistir com registros privados, especialmente em áreas historicamente ocupadas e transmitidas entre particulares.

Portanto, a análise deve ser integrada:

1. Cartório de Registro de Imóveis — matrícula, propriedade, ônus, averbações e cadeia dominial.
2. Prefeitura — cadastro imobiliário, IPTU, zoneamento e regularidade urbanística.
3. SPU — cadastro patrimonial, regime de ocupação ou aforamento, débitos e certidões.
4. Órgãos ambientais e urbanísticos — licenças, restrições e áreas protegidas.
5. Contrato — distribuição de riscos, responsabilidades e condições de pagamento.

É possível regularizar terreno de marinha?

Sim. A regularização pode ocorrer por diferentes caminhos, conforme a situação concreta do imóvel.

Entre as alternativas possíveis estão:

• atualização cadastral perante a SPU;
• regularização de ocupação;
• conversão de ocupação em aforamento, quando cabível;
• remição de foro;
• aquisição do domínio pleno, quando autorizada;
• regularização fundiária urbana;
• impugnação administrativa de demarcação;
• discussão judicial em casos de ilegalidade ou violação de direitos.

A Lei nº 14.011/2020 trouxe medidas relacionadas à gestão e alienação de imóveis da União, inclusive com hipóteses de avaliação por planta de valores em determinadas situações.

Além disso, o Decreto-Lei nº 9.760/1946, em seu texto atualizado, contém regras específicas sobre identificação de terrenos de marinha, terrenos marginais e acrescidos, bem como procedimentos administrativos relacionados à SPU.

Qual é a relação entre terrenos de marinha e REURB?

A REURB, ou Regularização Fundiária Urbana, é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial.

Quando a área objeto de regularização envolve bens da União, como terrenos de marinha, a regularização pode demandar articulação com a SPU.

O material-base menciona que a legislação moderna busca equilibrar encargos financeiros com a função social da propriedade, incluindo isenções sociais, cooperação municipal e mecanismos de regularização fundiária.

Isso é especialmente relevante em comunidades consolidadas, áreas urbanas antigas, sedes municipais insulares e ocupações históricas em regiões litorâneas.

Existem isenções para pessoas de baixa renda?

Sim, a legislação patrimonial da União prevê hipóteses de isenção ou tratamento diferenciado para ocupantes de baixa renda, especialmente quando o objetivo é preservar o direito à moradia e viabilizar regularização fundiária.

No entanto, a isenção não deve ser presumida automaticamente. É necessário verificar:

• enquadramento socioeconômico;
• natureza da ocupação;
• finalidade residencial;
• documentação exigida;
• existência de débitos;
• regras específicas da SPU;
• eventual programa de regularização aplicável.

Em outras palavras, a baixa renda pode abrir caminho para benefícios, mas o reconhecimento depende de procedimento administrativo e documentação adequada.

Quais riscos um comprador deve avaliar antes de adquirir imóvel em terreno de marinha?

A compra de imóvel em área sujeita a terreno de marinha exige uma análise mais ampla do que a compra comum.

Principais riscos jurídicos

1. Débitos perante a SPU
   Taxas, foros, laudêmios ou multas podem impactar a transmissão.
2. Cadastro desatualizado
   A transferência pode depender de regularização cadastral.
3. Regime jurídico precário
   Imóveis em ocupação podem ter menor segurança que imóveis foreiros.
4. Demarcação pendente ou contestada
   A área pode estar em processo de identificação ou discussão.
5. Ausência de previsão contratual
   Contratos genéricos podem não distribuir adequadamente responsabilidades.
6. Dificuldade de financiamento
   Instituições financeiras podem exigir documentação específica.
7. Risco de autuação ou embargo
   Obras em áreas da União podem demandar autorizações e observância de restrições.
8. Impacto no valor de mercado
   Encargos patrimoniais e restrições administrativas podem afetar preço, liquidez e viabilidade econômica.

Quais documentos devem ser analisados?

Em uma análise preventiva, recomenda-se examinar, conforme o caso:

• matrícula atualizada do imóvel;
• escritura pública ou contrato anterior;
• certidões de ônus reais;
• certidões pessoais dos vendedores;
• cadastro imobiliário municipal;
• carnês e certidões de IPTU;
• certidão ou consulta cadastral perante a SPU;
• comprovantes de pagamento de foro, taxa de ocupação ou laudêmio;
• certidão de autorização para transferência, quando aplicável;
• plantas, memoriais e georreferenciamento, se necessário;
• licenças ambientais ou urbanísticas;
• histórico de demarcação;
• notificações administrativas;
• contratos de compra e venda anteriores.

A depender da finalidade do negócio, especialmente em incorporações, loteamentos, empreendimentos turísticos ou operações estruturadas, a análise deve ser ainda mais robusta.

Como a existência de terreno de marinha impacta incorporadoras e construtoras?

Para incorporadoras e construtoras, a questão é estratégica.

Um empreendimento em área sujeita a regime patrimonial da União pode exigir:

• análise prévia da titularidade e do regime de utilização;
• regularidade perante a SPU;
• verificação de restrições urbanísticas e ambientais;
• previsão de custos com foro, taxa de ocupação ou laudêmio;
• modelagem contratual adequada;
• avaliação de riscos para financiamento;
• segurança na futura transferência das unidades;
• estudo de viabilidade jurídica antes da aquisição do terreno.

A negligência nessa etapa pode comprometer cronograma, registro de incorporação, comercialização, financiamento, aprovação de projetos e margem econômica do empreendimento.

Por isso, em negócios imobiliários de maior porte, a análise de terrenos de marinha deve integrar a due diligence jurídica desde o início.

Quais cláusulas contratuais são importantes em imóveis sujeitos a terreno de marinha?

Em contratos de compra e venda, promessa de compra, permuta ou cessão de direitos envolvendo terrenos de marinha, algumas cláusulas merecem atenção especial:

1. Declaração sobre o regime do imóvel
   O contrato deve indicar se o imóvel está em ocupação, aforamento ou outra situação perante a SPU.
2. Responsabilidade por débitos anteriores
   Deve ficar claro quem responde por taxas, foros, laudêmios, multas e encargos vencidos.
3. Responsabilidade pelo laudêmio
   A obrigação legal e a distribuição econômica entre as partes devem ser tratadas expressamente.
4. Condição para lavratura da escritura
   Pode ser necessário condicionar a escritura à emissão de certidões ou autorizações.
5. Atualização cadastral
   O contrato deve prever quem providenciará a transferência ou atualização do cadastro perante a SPU.
6. Declaração de ciência do comprador
   O comprador deve declarar que conhece o regime jurídico aplicável, evitando alegações futuras de desconhecimento.
7. Cláusula resolutiva ou indenizatória
   Em alguns casos, pode ser recomendável prever consequências caso surjam impedimentos graves à transferência.

A contratação sem essas cautelas aumenta o risco de conflito entre comprador e vendedor.

Perguntas frequentes sobre terrenos de marinha

1. Todo imóvel na praia é terreno de marinha?

Não. A localização próxima ao mar é um indício, mas não basta para concluir que o imóvel é terreno de marinha. É necessário verificar a demarcação, o cadastro na SPU, a matrícula e os elementos técnicos da área.

2. Posso vender imóvel em terreno de marinha?

Sim, em muitos casos é possível vender. Contudo, a venda pode exigir pagamento de laudêmio, regularização cadastral, certidões específicas e observância das regras da SPU.

3. Quem compra imóvel em terreno de marinha vira proprietário?

Depende do regime. Em aforamento, o particular adquire o domínio útil, enquanto a União mantém o domínio direto. Em ocupação, a posição do particular é mais precária. Por isso, é essencial identificar o regime antes da compra.

4. O laudêmio incide sobre as benfeitorias?

Em regra, o laudêmio está relacionado ao valor do terreno, não das benfeitorias. Porém, a apuração concreta deve ser verificada conforme o cadastro e os critérios administrativos aplicáveis.

5. A União pode cobrar valores retroativos?

Pode haver cobrança de débitos patrimoniais, conforme a situação cadastral e os prazos aplicáveis. A análise deve considerar prescrição, regularidade da cobrança, base de cálculo, notificações e histórico do imóvel.

6. É possível deixar de pagar foro ou taxa de ocupação?

A simples discordância do ocupante ou foreiro não autoriza deixar de pagar. No entanto, pode haver hipóteses de isenção, revisão, impugnação, remição ou aquisição do domínio pleno, conforme o caso.

7. Como saber se meu imóvel é terreno de marinha?

O caminho mais seguro é realizar uma análise conjunta da matrícula, cadastro municipal, consulta perante a SPU, histórico da área e documentos técnicos. Em casos complexos, pode ser necessário apoio jurídico e técnico especializado.

Terrenos de marinha e segurança jurídica: por que a análise preventiva é indispensável?

O regime dos terrenos de marinha combina direito administrativo, direito imobiliário, direito registral, direito urbanístico e, em muitos casos, direito ambiental.

Por isso, decisões tomadas apenas com base em informações superficiais podem gerar prejuízos significativos.

A análise preventiva permite:

• identificar a real natureza jurídica do imóvel;
• antecipar custos patrimoniais;
• evitar compra de passivos ocultos;
• negociar preço com base em riscos reais;
• estruturar cláusulas contratuais adequadas;
• corrigir pendências antes da venda;
• reduzir entraves cartorários e administrativos;
• aumentar a segurança de investidores, compradores e vendedores.

Em operações imobiliárias, a segurança jurídica não está apenas em assinar um contrato. Está em compreender o que está sendo adquirido, quais obrigações acompanham o imóvel e quais riscos podem surgir depois da assinatura.

Conclusão: terrenos de marinha exigem atenção antes da compra, venda ou regularização

Os terrenos de marinha representam um regime jurídico peculiar do patrimônio da União. Embora tenham origem histórica ligada à defesa, soberania e ordenamento territorial, continuam produzindo efeitos práticos relevantes no mercado imobiliário atual.

A principal consequência é que imóveis situados nessas áreas podem envolver ocupação, aforamento, foro, taxa de ocupação, laudêmio, cadastro perante a SPU e restrições administrativas específicas.

Para proprietários, compradores, investidores, incorporadoras, construtoras e imobiliárias, o ponto central é a prevenção.

Antes de comprar, vender, financiar, regularizar ou desenvolver um empreendimento em área potencialmente sujeita a terreno de marinha, é recomendável realizar análise jurídica imobiliária completa, com verificação registral, cadastral, administrativa e contratual.

A Carvalho Gomes Advogados atua em Direito Imobiliário com foco consultivo e preventivo, auxiliando clientes na análise de riscos, regularização de imóveis, revisão contratual e estruturação segura de negócios imobiliários.

Caso você esteja avaliando a compra, venda ou regularização de um imóvel situado em área litorânea, ilha, região portuária ou margem de rio com influência de maré, uma consulta jurídica imobiliária pode evitar custos inesperados e reduzir riscos antes da tomada de decisão.

• Primeira Seção fixa teses sobre a caracterização do fato gerador do laudêmio
• Página de Repetitivos e IACs Anotados inclui julgados sobre demarcação de terrenos de marinha
• Primeira Seção define período de validade da convocação por edital para demarcação de terrenos de marinha
• Página de Repetitivos e IACs Anotados inclui julgados sobre taxa de ocupação em terreno da Marinha