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COVIDE-19: Senado Aprova Proibição de Despejo Liminar nas Locações de Imóveis Urbanos

Despejo Liminar nas Locações

Na data de hoje (03/04/2020) o Senado Federal aprovou o texto do Projeto de Lei (PL) n. 1.179/2020, o qual proibiu em alguns casos o despejo liminar nas locações de imóveis urbanos. O PL n. 1.179/2020 propõe a criação de um Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). Agora o texto vai para votação na Câmara dos Deputados.

O texto aprovado pelo Senado Federal tratou de diversas situações jurídicas, inclusive o despejo liminar nas locações de imóveis urbanos.  Trataremos nessa oportunidade especificamente da situação das liminares nas ações de despejo durante o período RJET. É o tema que em seguida faremos uma breve análise.

Das Locações de Imóveis Urbanos

A locação de imóveis urbanos ganhou um tratamento especial no texto da PL n. 1.179/2020. Essa regulamentação recaiu sobre as liminares nas ações de despejo, também conhecida como despejo liminar na locações. Para tanto, foi criado o artigo 9°, o qual dispõe o seguinte:

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.

Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.

O texto traz hipótese excepcional de suspensão dos efeitos ou da aplicação de uma norma, durante um lapso temporal específico. Portanto, não se tata de revogação de lei, mas suspensão temporária de sua aplicação.

A vedação recai sobre algumas hipóteses de liminar para desocupação do imóvel em quinze dias, medida usualmente praticada nas ações de despejo. Nesse caso, independentemente da audiência da parte contrária, o juiz já decreta a desocupação do imóvel locado. Mas para isso é necessário preencher alguns requisitos, tal como prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

O texto aprovado suspendeu a aplicação apenas de algumas hipóteses e não de todas. As hipóteses são aquelas previstas no artigo 59, §1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IV da Lei de Locações. Algumas hipóteses ficaram de fora do PL, o que significa que as demais hipóteses não estão suspensas.

Outrossim, não se pode esquecer que a limitação é transitória e que somente se aplica às ações ajuizadas a partir de 20/03/2020. E esse período vai de 20/03/2020 até 30/10/2020. Somente para as ações ajuizadas neste período é que não será concedido liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo. Pois, durante esse período, a aplicação das normas indicadas ficará suspensa.

Em quais hipóteses não poderá ser concedido a liminar de Despejo?

O §1° do artigo 59 da Lei de locações possui nove incisos. Dos nove, apenas seis (06) hipóteses é que ficarão com sua aplicação suspensa. Consequentemente, nas demais hipóteses do §1, do artigo 59 não há vedação de concessão da liminar. E quais são esses casos?

Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, durante o período de 20/03/2020 até 30/10/2020, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I – o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II – o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

V – a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Em quais hipóteses não se proibiu a liminar de despejo?

Com efeito, em sentido contrário, durante o período de 20/03/2020 até 30/10/2020, poderá ser concedida a liminar do art. 59, §1°, nas hipóteses de ações de despejo que tiverem por fundamento exclusivo:

III – o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV – a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

Além das hipóteses especiais da Lei de Locações Urbanas a parte também pode recorrer as hipóteses de liminar previstas no Código de Processo Civil, o que não ficou igualmente vedado.

Considerações finais.

Nota-se que o texto aprovado pelo Senado Federal não proíbe em absoluto as hipóteses de concessão da liminar prevista no art. 59, §1°, da Lei de Locações Urbanas. A vedação recai apenas sobre aquelas hipóteses que se vislumbra potencial de prejuízo no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). Uma das hipóteses de liminar bem usual, mas que foi prevista sua vedação é a nas ações de despejo por denuncia vazia ou imotivada.

Todavia, nada impede que o caso concreto traga elementos que justifique uma ou outra tutela provisória, até mesmo, sob outros fundamentos e não aqueles exclusivamente vedados.

O aconselhável é analisar cada caso concreto em particular a fim de verificar o cabimento ou não das liminares. Para tanto, aconselha-se a busca de um advogado especialista para apresentar um parecer ou consulta sobre cada situação.

Atualização em 16/06/2020O artigo 9° da PL comentado aqui, foi vetado pelo presidente. Portanto, ele não entrou em vigor. Saiba mais clicando aqui: Bolsonaro sanciona lei que cria regime jurídico emergencial na pandemia.

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