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DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA NA LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA NA LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

Neste artigo trataremos do tema do despejo por denúncia vazia na locação de imóvel. Entender sobre esse tema é de capital importância tanto para o locador quanto para o locatário. Pois, para lutar por direitos e cumprir os deveres é fundamental primeiramente conhecê-los. A ignorância sobre assuntos como esse, não raramente, induz a diversos equívocos e falsos sentimentos de justiça e injustiça.

A abordagem que se pretende fazer sobre o despejo por denúncia vazia, na locação de imóvel, partirá de problemas do cotidiano das locações. Quer saber mais sobre esse assunto? Então, vamos adiante na leitura deste artigo.

1. O DIREITO POR TRAZ DA AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA

A ação de despejo por denúncia vazia é um meio processual para buscar a satisfação de um direito que não foi atendido extrajudicialmente. Portanto, falar em despejo é falar em ofensa a um direito e, de outro lado, no descumprimento de uma obrigação.

Como comentado na introdução, o conhecimento dos direitos e deveres evita equívocos e falsos sentimentos de justiça e injustiça. Dessa forma, a pergunta que fica é: qual é o direito ou obrigação de que está por detrás da ação de despejo?

O direito em questão é de reaver a coisa locada. esse direito é de titularidade do locador. No artigo 5° da Lei de Locações de Imóveis Urbanos encontra-se a seguinte regra:

“Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”

É importante lembrar que locação de imóvel não é compra e venda, portanto, chegará o dia que o imóvel deverá ser restituído. Algumas locações duram muitos anos, outras são mais breves, mas todas, em algum momento, terá o seu fim.

Assim, o Locatário tem que saber que, em regra, um dos seus deveres é o de restituir o imóvel ao final da locação. Há casos de exceção? Sim, como o direito de retenção por benfeitorias. Mas a regra é a restituição.

O dever de restituir o imóvel locado está expresso no inciso III do artigo 23 da referida Lei de Locações de imóveis urbanos. Resumidamente encontra-se a seguinte disposição legal:

O Locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação (…).

Com efeito, finda a locação, é direito do locador reaver o seu imóvel e, consequentemente, é dever do Locatário restituí-lo. Espera-se que essa restituição, ao término da locação, ocorra voluntariamente e da forma certa.

2. O FINAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO

Importante deixar claro o que se entende por final do contrato de locação. A questão parece simples, mas não poucas vezes vemos pessoas não discernindo essa situação. Há situações em que o locador ou a locatária pensa que o contrato terminou pelo simples fato de ter expirado o prazo convencionado da locação. Nem sempre isso é verdadeiro! Há vários cuidados a se observar nas locações de imóveis.

Então, como saber quando se está diante do final do contrato e perante o dever de restituição ou direito de retomar o imóvel locado? Pode-se começar pela seguinte pergunta: O contrato de locação foi celebrado com prazo determinado ou sem prazo determinado?

Essas duas formas de celebrar um contrato de locação influencia na forma de finalização do contrato. Portanto, deve-se verificar se o contrato foi celebrado com ou sem prazo determinado. Vamos tratar primeiramente dos contratos de locação de imóvel urbano sem prazo determinado.

a. Finalizando um contrato de locação por prazo indeterminado

Os contratos celebrados por prazo indeterminado, a princípio, são aqueles que não estabeleceram um prazo final para terminar.

Há também contratos que sofreram prorrogações legais e passaram a viger por prazo indeterminado. Como assim prorrogações legais? Mais adiante voltamos nesse assunto, mas vamos falar primeiro sobre os contratos que desde o início são celebrados sem um prazo determinado para findar.

O contrato celebrado sem um prazo determinado normalmente deve findar pela denúncia das partes. A denúncia é um meio unilateral de extinguir a relação contratual, nas hipóteses em que a lei autoriza.

O tipo de despejo que estamos tratando pressupõe a denúncia vazia. E o tipo de denúncia tratada é a vazia ou imotivada, a qual difere da denúncia cheia ou motivada. O que significa essa adjetivação de vazia ou imotivada? Vazia ou imotivada quer significar que não precisa de ter qualquer motivo, senão a vigência do contrato por prazo indeterminado, para a denúncia valer. Se o contrato em vigor for por prazo indeterminado, então, em regra, caberá denunciá-lo. Em outras palavras, não precisa apresentar justificativa, além da vigência por prazo indeterminado.

Qual o meio mais adequado para denunciar o contrato de locação por prazo indeterminado?

O meio que o interessado na denúncia deve utilizar é a notificação. Além disso, a notificação pode ser instrumentalizada por vários meios. Todavia, o meio mais aconselhável é o escrito e, preferencialmente, com prova do recebimento e do conteúdo da denúncia.

Outrossim, se usa a notificação extrajudicial via Cartório de títulos e documentos, correio, entrega pessoal ou e-mail. Pode ser usado outros meios, mas esses são os mais comuns.

Quando pode denunciar o contrato de locação que está vigorando por prazo indeterminado?

O Locador ou o locatário pode denunciar a qualquer tempo o término da locação. Todavia, é necessário conceder a outra parte 30 (trinta) dias de aviso prévio. O prazo de aviso prévio conta-se em dias corridos, iniciando a contar do recebimento da notificação.

Essa é a regra para finalizar um contrato celebrado por prazo indeterminado. Se a parte não tem mais interesse na continuidade basta apenas notificar a outra com antecedência de 30 dias.

Uma das exceções à esta regra – poder denunciar a qualquer tempo – é encontrada nos contratos de locações residenciais. Nos casos de locação residencial, se o contrato foi celebrado sem um prazo determinado, então, o Locador só poderá denunciá-lo imotivadamente após decorrido 5 anos. Como assim? É isso mesmo! Só depois de 5 anos que o locador pode fazer uma denúncia vazia.

b. Finalizando um contrato de locação por prazo determinado.

Agora vamos tratar do encerramento dos contratos de locação celebrados por prazo determinado. Uma vez que, esse conhecimento é essencial para o despejo imotivado.

Primeiramente, para iniciar, indaga-se: Quando é que finaliza o contrato de locação por prazo determinado? Há várias maneiras, mas aqui vamos falar apenas de três.

A primeira forma é pela vontade das partes. Nesse caso, as partes em comum acordo podem encerrar o contrato a qualquer tempo. Para isso aconselha-se formalizar por escrito um distrato. No distrato estará disposto as particularidades do final da relação contratual, inclusive a entrega do imóvel.

A segunda forma refere-se ao decurso do prazo contratual. Se se celebrou o contrato de locação por prazo determinado, a resolução do contrato ocorrerá automaticamente findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Mas não se engane! Esse efeito tem prazo de validade. Dura 30 dias. Se for adotar alguma medida judicial, então, deve ocorrer dentro desse intervalo de tempo.

Se as partes deixarem passar mais de 30 dias do término, sem oposição, então, ocorre a chamada prorrogação legal do contrato. Decorridos os trinta dias, a lei dispõe que se presume prorrogado o contrato, o qual passará a viger por prazo indeterminado. Então, se ocorreu a prorrogado legal o que fazer para finalizar o contrato?

Por último, a terceira maneira é denunciar o contrato por meio de notificação. Neste caso, se a parte quiser pôr fim ao contrato, que passou a viger por prazo indeterminado, precisará de denunciá-lo concedendo a outra mais 30 dias desocupar o imóvel. E se a parte não sair voluntariamente nos 30 dias, deve propor a ação de despejo.

3. O DIREITO DE AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA OU IMOTIVADA

Portanto, como acima explicado, vigorando o contrato de locação por prazo determinado, a parte pode denunciá-lo para finalizá-lo e, em 30 dias, devolver o imóvel.

Se o locador se recusar a receber o imóvel, o Locatário pode consignar as chaves e, com esse ato, se livrar da posse e aluguel. Se o Locatário se recusar a devolver ao locador o imóvel, então, este pode propor a ação de despejo.

Como visto é dever do locador receber o imóvel e dever do locatário restituí-lo. E a não satisfação voluntária desse direito faz nascer o direito de ação. Neste artigo estamos falando sobre a violação do direito do locador de reaver o imóvel locado. Se não satisfeito pelo locatário (inquilino) o Locador tem direito a propor a ação de despejo por denúncia vazia.

Como já explicado esse tipo de ação de despejo chama-se, “por denúncia vazia ou imotivada”, porque pressupõe uma denúncia de um contrato que está vigorando por prazo indeterminado. Ou, no caso de contrato por prazo determinado, o decurso de seu prazo de vigência, em até 30 dias. Nesses casos poderá ser proposta a ação de despejo por denúncia vazia ou imotivada.

a. Dos requisitos essenciais da ação de despejo por denuncia imotivada

Dessa forma, para ingressar com uma ação de despejo por denúncia vazia é necessário, em geral, que:

  • o contrato de locação esteja vigorando por prazo indeterminado;
  • o contrato tenha sido denunciado ou expirado o seu prazo de vigência, esteja dentro do trintídio;
  • tenha sido concedido 30 dias para a parte desocupar o imóvel voluntariamente;
  • tenha decorrido o prazo de trinta dias sem a restituição do imóvel locado.

Basicamente são esses os requisitos gerais para se preencher e comprovar perante o poder judiciário.

Ainda é interessante lembrar que há a possibilidade de conseguir a retomada do imóvel mais rapidamente. A lei de locações de imóveis urbanos prevê a possibilidade de liminar em alguns casos de despejo por denúncia vazia. Uma dessas possibilidades recai sobre as locações de imóveis não residenciais. O texto legal dispõe o seguinte:

“Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (…) o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. (artigo 59, §1°, VIII).

Todavia, em outra oportunidade aprofundaremos a análise das hipóteses da liminar de despejo. Apenas trouxemos aqui a existência dessa possibilidade.

4. DAS CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como visto a ação de despejo por denuncia vazia ou imotivada é uma medida que visa garantir a satisfação do direito a restituição do imóvel locado. Dessa forma, essa medida se justifica na medida em que há resistência do Inquilino em desocupar voluntariamente o imóvel locado.

Também foi possível verificar que a diversos detalhes que precisam ser observados, como o preenchimento dos requisitos para propor uma ação de despejo. Há particularidades, igualmente, com relação as locações residenciais e não residenciais, bem como por temporada.

O ideal é analisar e verificar em que fase está a locação. Outrossim, a implementação das medidas necessárias para garantir o direito a restituição do imóvel locado. Para isso sugerimos contratar um escritório especializado em direito imobiliário. Além disso, sem pretender esgotar o assunto, esperamos ter lançado mais luz sobre o tema da ação de despejo por denúncia vazia.

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