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INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO: Dicas para Investir em Imóveis

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO: Dicas para Investir em Imóveis

É comum que o investidor, ao buscar pela forma mais segura de investimento, opte por adquirir imóveis. O investimento imobiliário é mesmo algo muito atrativo, especialmente pelo bom potencial de rendimento, seja pela valorização imobiliária, ou pela constituição de renda mensal por meio da locação, por exemplo.

Mas, será que fazer investimentos em imóveis é, de fato, sempre seguro?

A resposta é não.

Além da análise a respeito da localização estratégica, de acordo com a finalidade (se comercial ou residencial) e avaliação quanto à estrutura e metragem do imóvel, para que o negócio seja seguro é preciso, também, é preciso ter alguns cuidados.

Assim, elaboramos este artigo apontando algumas dicas que entendemos essenciais para a sua segurança ao investir em imóveis.

01. No investimento imobiliário certifique se o vendedor é o proprietário do imóvel.

Ainda que pareça, de certo modo, óbvio, essa é uma dica fundamental para prevenir fraude estrutural no negócio envolvendo a transmissão de imóvel. Muitos, sem verificar, presumem que o vender é ou são os proprietários do imóvel.

Isso porque, infelizmente é comum identificar, depois do pagamento, que a pessoa que se apresentou como vendedor, na realidade não era proprietário do imóvel. E, em alguns casos se descobre que era mero possuidor. Se a intenção era transferir apenas a posse do imóvel, então os cuidados e cálculos são outros. Contudo, no caso de investimento imobiliário, raramente é algo atrativo.

Mas, como se prevenir disso?

Obtendo uma certidão atualizada da matrícula do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente – cujas circunscrições são divididas de acordo com a localização.

Por exemplo, em Curitiba há nove cartórios de registro de imóveis, sendo cada qual responsável pela escrituração de imóveis localizados em bairros predeterminados. No mapa em anexo é possível identificar o Registro de Imóvel que abrange a localização do imóvel de seu interesse.

Um outro ponto que pode induzir alguns a erros é pensar que, se a pessoa apresentou a escritura de compra do imóvel, em seu nome, então é o proprietário. Ainda que para alguns pareça estranha essa afirmativa, mas a escritura não é o documento que prova a propriedade. É a matrícula atualizada do imóvel que, em princípio, faz prova da propriedade.

Há necessidade de que tal escritura já tenha sido registrada na matrícula do imóvel. Segundo o Código Civil, a transmissão de imóveis só se concretiza por meio do registro da escritura na competente matrícula do imóvel. Portanto, não é suficiente para fins de demonstrar a propriedade que o vendedor apresente a escritura de compra e venda que adquiriu o imóvel. Exija a matrícula atualizada!

02. Verifique se o imóvel a investir possui débitos tributários

Há casos em que o proprietário do imóvel, pode estar com débitos tributários pendentes de pagamento, os quais incidem sobre o imóvel.

Isso porque, ainda que haja a demonstração da matrícula do imóvel, sem nenhum ônus ou gravame, seguindo a dica acima, tal documento não é suficiente para atestar a ausência de débitos.

Assim, antes de adquirir um imóvel é importante verificar na Prefeitura Municipal, se existem tributos pendentes de pagamento pelo vendedor, como é o caso do ITBI e IPTU.

Em regra, o proprietário não consegue transferir o imóvel, com o devido registro do negócio jurídico na matrícula, se houver débitos de ITBI. No entanto, ele não se aplica ao IPTU.

O IPTU trata-se de tributo objeto de obrigação que juridicamente denomina-se como “propter rem”, ou seja, acompanha o imóvel.

Logo, diante da negociação que resulta na compra e venda, o comprador passa a ficar obrigado ao pagamento de IPTU pendente com relação ao imóvel, ainda que corresponda a período anterior, quando o vendedor ainda era proprietário.

A recomendação, portanto, não é deixar de adquirir um imóvel só porque existem débitos tributários pendentes de pagamento (o que é muito comum e, então, faria o investidor perder oportunidades), mas, sim, identificar tais pendências.

Identificando os débitos, será possível, ainda, negociar com o vendedor o valor, de modo que a quantia possa impactar no preço do negócio.

03. Verificar se o proprietário é réu em ações judiciais

É comum nas transferências de imóveis que conste em conjunto com a especificação do negócio jurídico, a seguinte informação: “dispensadas certidões de feitos ajuizados” ou algo do gênero.

Isso se justifica especialmente para acelerar a transferência do imóvel.

Contudo, se você pretende adquirir um imóvel como forma de investimento, há necessidade de prever todas as situações que possa se prejudicar antes de concretizar o negócio.

Logo, dispensar a apresentação de certidões onde mencione as ações que o vendedor figura como réu pode caracterizar risco, inclusive sujeito à anulação do negócio jurídico de compra e venda.

Por exemplo, na hipótese de estar o vendedor, há anos, devendo valores objeto de execução judicial, a qual não chegou a ser averbada na matrícula, mas, apesar disso, o comprador dispensou a apresentação de certidões no ato da alienação do imóvel.

Poderá, nessa situação, o credor de o vendedor requerer judicialmente que o negócio jurídico seja anulado, pois está fraudando (no sentido de prejudicar) a execução judicial.

Assim, além de ter conhecimento a respeito das ações judicial em que o vendedor seja réu é importante que tais ações sejam analisadas.

Para tanto é recomendável contar com o apoio de um escritório de advocacia com atuação estratégica em direito imobiliário.

04. Vistoriar tecnicamente o imóvel

Alguns cuidados na hora de vistoriar um imóvel são de extrema importância. O estado do imóvel pode ser o ponto definidor se o investimento imobiliário será prejuízo ou lucro.

Por exemplo, se o imóvel estiver com a pintura recente é possível que esteja sendo ocultado algum dano, como é o caso de vazamentos que geram mofo e as paredes ficam escuras ou manchadas. Ondulações no piso, também pode ser sinal de infiltrações.

Problema comum é com a situação hidráulica e elétrica do imóvel.

Isso, contudo, nem sempre é possível identificar na vistoria, uma vez que as conexões podem estar desligadas.

Assim, ainda que haja possibilidade, por lei, do comprador requerer seus direitos por vício oculto no imóvel é interessante fazer constar no contrato que não houve prévia análise ou que a vistoria a respeito dessas questões será realizada posteriormente e impactará no negócio, nas situações onde não for possível vistoriar antecipadamente.

05. Optar por investir em áreas de crescente valorização

Se a sua intenção é, apenas, gerar investimentos com o imóvel, seja ele comercial ou residencial, foque nas novas áreas e bairros.

O crescimento populacional e o derradeiro aumento na procura de imóveis podem, rapidamente, aumentar o preço de seu imóvel, ainda que a aquisição não seja em conjunto com edificações.

Logo, focar nessas regiões de valorização crescente é algo estrategicamente recomendado.

O entusiasmo em adquirir um imóvel esteticamente bonito, por um preço abaixo do mercado, pode fazer com que você, investidor, deixe de dar importância às a alguns desses cuidados.

No entanto, tal postura torna o negócio jurídico inseguro.

Assim, as dicas descritas acima, tem a finalidade de te auxiliar a não arriscar seu negócio, fazendo investimentos em imóveis de modo seguro.

Todavia, esses são apenas alguns cuidados que se deve ter no investimento imobiliário. Há muitos outros cuidados em alguns casos. Assim sendo, o ideal é se valer de uma assessoria jurídica imobiliária especializada no mercado imobiliário.

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