Entenda um pouco mais sobre a Responsabilidade da Imobiliária perante o Adimplemento dos seus Contratos. Seja você uma imobiliária ou alguém que contratou com uma, é sua responsabilidade saber mais sobre esse assunto.
É bem verdade que, na correria do dia a dia há muitos desafios. Se você é uma imobiliária, sabe que o constante contato com o público demanda muita atenção. Tem que ter boa gestão, equipe capacitada, etc. Pois senão, os prejuízos vão bater na porta.
Por conta de tantos detalhes, é preciso que a imobiliária e seus funcionários tomem cuidado nas transações e nos contratos. Ou seja, redobrada atenção se estão agindo de acordo com a lei. Pois, se fizer assim, evitará muitos incômodos judiciais no futuro.
O primeiro passo para essa blindagem, é entender as responsabilidades da imobiliária e o que a lei diz a respeito de suas obrigações.
Muitas vezes, a reputação de uma imobiliária acaba manchada por conta de erros pequenos e desconhecimento de alguns deveres e obrigações, por isso, a principal arma é o conhecimento.
Se você quer evitar ter problemas com a justiça e ter uma boa imagem no mercado imobiliário, é importante que fique até o final deste artigo.
Confira agora quais as responsabilidades de uma imobiliária e garanta um trabalho responsável e dentro da lei!
A seguir, abordaremos os seguintes tópicos:
- O que diz a Lei sobre a Responsabilidade da Imobiliária?
- As responsabilidades da imobiliária na compra e venda
- A responsabilidade da imobiliária na locação de imóveis
Boa leitura!
O que diz a Lei sobre a Responsabilidade da Imobiliária?
Os trabalhos de intermediação na compra, venda, administração e locação de imóveis envolvem várias tarefas. Por exemplo, captação, divulgação, avaliação, negociação, repasse de valores etc. Mas, cada uma dessa atividades traz consigo obrigações e responsabilidades.
Para todos os Contratantes
Essas responsabilidades (obrigações), genericamente, estão previstas no artigo 422 do Código Civil Brasileiro. Ou seja, por essa leitura conclui que as ações da imobiliária devem seguir os princípios de probidade e de boa-fé.
“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.“
Artigo 422 do código civil brasileiro
Embora esses termos pareçam muito abrangentes, é possível entendermos o que a justiça exige dos profissionais de corretagem imobiliária. Ademais, embora esse artigo trate da responsabilidade das imobiliárias, cabe lembrar que tais princípios se aplicam a todos os contratantes.
Com efeito, tanto no período de pré-contratação quanto na finalização e no cumprimento do contrato se deve observar a probidade e boa-fé.
Mas, prossigamos quanto a análise das obrigações e responsabilidades dos corretores e imobiliárias.
Para os corretores e imobiliárias
Principal Obrigação da Corretagem Imobiliária
Quanto a principal obrigação contratual da imobiliária e do profissional de corretagem, o artigo 722 diz assim:
“Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”
Então, na corretagem, a imobiliária se obriga a conseguir o negócio contratado. Ou seja, um comprador ou inquilino para o imóvel etc. Mas, não é só isso!
Isto é, não basta apresentar ao proprietário um interessado pelo imóvel. Mas sim, o resultado útil. Em outras palavras, deve conseguir o negócio encomendado, conforme as instruções recebidas do cliente. Assim, fica mais evidente a importância de se formalizar um contrato de prestação de serviços sério e detalhado.
Como a Corretagem Imobiliária deve ser executada?
Já no artigo 723, o Código Civil diz como o corretor ou imobiliária tem que executar o trabalho:
“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.”
Assim, a imobiliária não deve negligenciar os cuidados que o negócio requer. Bem como, não deve ser imprudente na condução dos negócios. Nesse sentido, pode-se adotar como padrão de conduta o que a lei fixa como obrigações, além do que é costume do mercado.
Mais adiante daremos alguns exemplos, na compra e venda e locação, que demonstram diligência e prudência, bem como o dever de informação.
As responsabilidades da imobiliária na compra e venda
São várias as obrigações da imobiliária ou do corretor de imóveis na compra e venda de propriedades.
Como são eles os intermediários da transação, as responsabilidades são tanto com o vendedor quanto com o comprador. Outrossim, essas obrigações decorem de leis especiais que regulam a profissão e do Código Civil.
Exigências da legislação especial
A primeira obrigação da imobiliária é que os profissionais sejam devidamente registrados no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). Isso, porque o CRECI é o órgão que fiscaliza e regulamenta todas as atividades das empresas do setor. Portanto, além de ser obrigatório, é também uma medida que passa credibilidade e seriedade perante os consumidores.
Outra atribuição da imobiliária é redigir um contrato específico e detalhado, com todos os direitos e deveres do comprador, do vendedor e da empresa imobiliária.
As regras Gerais da Corretagem
Além disso, a imobiliária também é responsável pela análise de todos os documentos das partes envolvidas na compra e venda. Da mesma forma, buscar atestar a validade e a veracidade de todas as informações, que devem, posteriormente, ser repassadas ao comprador.
Essas obrigações decorrem dos artigos 722 a 729 do Código Civil. Cita-se, abaixo, um exemplo:
“Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”
Parágrafo único do artigo 722 do código civil
Exemplos de diligência e prudência na compra e venda
Por exemplo, a lei diz que se deve apresentar as certidões fiscais e de ônus do imóvel. Isto é, para outorgar a escritura de compra e venda e registrar o imóvel. Assim, a imobiliária deve prestar tais informações ao cliente.
Ademais, embora não sejam mais obrigatórias, deve-se tirar as certidões de feitos ajuizados. Pois, é uma prática de mercado que demonstra prudência.
Essas certidões, todavia, poderão não estarem negativas e apontar possíveis dívidas condominiais, disputas judiciais, inadimplência de IPTU (Imposto Territorial e Predial Urbano) e outras pendências.
Portanto, deves legais como esses gera a expectativa de que a imobiliária instrua a pesquisar e até pedir as certidões. Ou seja, tanto as certidões pessoais como as do imóvel, dentre outros detalhes.
Igualmente, se o corretor tem conhecimento a respeito de algum problema relacionado à documentação do imóvel deve informar. Por exemplo, pendências por briga por herança.
Então, casos como esses devem ser informados ao interessado antes de fechar o negócio. Portanto, a omissão, nesse caso, é um ilícito que pode ser punido, caso a falta de informação acarrete danos a uma das partes.
Em resumo, o dever da imobiliária é garantir que a empresa vai cuidar de todos os trâmites da compra e venda, de forma que passe segurança às partes.
A responsabilidade da imobiliária na locação de imóveis
Quando um proprietário busca uma imobiliária para tratar da locação de seu imóvel, ele assina um contrato. Além disso, no contrato ou em apartado, ele cede à empresa alguns poderes para administrar esses trâmites em seu nome. E, em contrapartida, obriga-se a um pagamento pela prestação de serviços. Mas, o que isso significa?
Contrato de administração imobiliária
O contrato de administração imobiliária é considerado de natureza complexa. Isto é, ele é composto por várias modalidades contratuais típicas, tais como corretagem, agenciamento, prestação de serviço e mandato. Por isso, essa é uma relação repleta de exigências e cuidados que devem ser tomados.
Portanto, aquele instrumento particular assinado pelas partes com o nome de administração imobiliária, na verdade são várias contratações. sendo que cada uma dessas contratações possui leis próprias que os regulam.
Por exemplo, a parte da corretagem imobiliária está prevista no Código Civil e em lei especial. Outrossim, a parte da procuração já é regulada pelas normas do mandato.
Então, para apurar a responsabilidade tem que verificar onde o problema ocorreu, pois são vários os regimes legais aplicados. Por fim, de acordo com o STJ – (REsp n. 1.846.331/DF – 2020):
“Salvo situações especiais, sobressai a natureza jurídica de relação de consumo havida entre locador e administradora, atraindo, por conseguinte, a incidência do CDC.”
A procuração ou mandato na locação
De acordo com o Código Civil, na parte do mando, a imobiliária pode ser responsável por indenizar o proprietário. Ou seja, em casos de conduta culposa por parte da empresa – artigo 667 do referido Código.
Ademais, como já ressaltado, é responsabilidade da imobiliária realizar a locação com todas as cautelas e segurança ao proprietário. Outrossim, deve munir-se da prova dos atos de prevenção à inadimplência realizados e que as garantias ao pagamento de aluguéis atrasados estão corretas.
Em caso de a imobiliária querer fechar negócio a todo custo; bem como, não exigir comprovações de renda, além de outras informações para cumprir o contrato, ela pode ser responsável pela inadimplência do locatário ou do fiador.
Uma situação corriqueira, igualmente, é a imobiliária não exigir documentos e comprovação dos bens do fiador. Se acionar o fiador e não encontrar bens, por causa de tais erros da imobiliária, a responsabilidade será dela e terá que arcar com os prejuízos.
Ainda assim, não é de responsabilidade da imobiliária o pagamento de aluguéis, taxas condominiais ou outras taxas caso ela tenha agido dentro da lei.
Todas essas medidas, todavia, devem ser renovadas a cada ano, garantindo que não houve problemas durante o contrato. Isso, porque é necessário saber se todas essas garantias continuam assegurando o proprietário do imóvel.
Considerações finais
Por fim, para que uma imobiliária se proteja de possíveis ações judiciais é preciso que ela aja com clareza e dentro dos princípios legais. Fazendo assim, evitará verdadeiros rombos financeiros e manchas na reputação da empresa.
Contudo, o ideal é contar com advogados experientes e com vivência no mercado imobiliário. Pois, profissionais especializados são as pessoas mais indicadas para cuidar de todos os detalhes que envolvem os negócios do setor.
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