Fonte: STJ. Acessado em 08/07/2024.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu por unanimidade que, após a constituição do devedor em mora, o credor fiduciário pode ajuizar a ação de reintegração de posse sem a necessidade dos leilões públicos previstos no artigo 27 da Lei 9.514/1997. O colegiado afirmou que o único requisito para a ação de reintegração de posse é a consolidação da propriedade em nome do credor, conforme o artigo 30 da mesma lei.
Decisão do STJ
No caso analisado, um banco buscava reverter a decisão que julgou improcedente seu pedido de reintegração de posse de um imóvel. O tribunal de segunda instância havia entendido que a realização prévia de um leilão público seria essencial para a imissão na posse.
Argumentos da Instituição Financeira
Ao STJ, a instituição financeira argumentou que, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis, se a dívida não for paga e o devedor fiduciante for constituído em mora, a propriedade se consolida em nome do credor, permitindo a ação de reintegração de posse sem a necessidade de leilão.
Consolidação da Propriedade e Ocupação Ilegítima
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, explicou que a propriedade fiduciária adquirida pelo credor tem caráter resolúvel, condicionada ao pagamento da dívida. Se a dívida for paga, a propriedade do credor é extinta e revertida automaticamente ao devedor. Caso contrário, a propriedade se consolida em nome do credor e é registrada no cartório de imóveis.
Impacto da Consolidação da Propriedade
Segundo a ministra, a consolidação da propriedade resulta na extinção do contrato que sustentava a posse direta do bem pelo devedor, tornando a ocupação do imóvel pelo devedor ilegítima e injusta (esbulho possessório). Isso confere ao credor o direito à reintegração de posse. “A posse do devedor decorre do contrato firmado. Com a resolução do contrato, o fundamento de seu poder sobre o bem desaparece”, declarou a ministra.
Direito à Reintegração de Posse
“Por isso, o artigo 30 da Lei 9.514/1997 assegura ao fiduciário, ao seu cessionário ou aos seus sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel por força do leilão público de que tratam os artigos 26-A, 27 e 27-A, a reintegração na posse do imóvel, concedida liminarmente, para desocupação no prazo de 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome”, acrescentou.
Interpretação da Lei 9.514/1997
Nancy Andrighi também ressaltou que não há qualquer indicação na lei de que a reintegração de posse não poderia ser deferida antes dos leilões.
Taxa de Ocupação e Consolidação da Propriedade
Para a ministra, essa interpretação é reforçada pelo artigo 37-A da Lei 9.514/1997, que prevê a incidência de taxa de ocupação desde a data da consolidação da propriedade no patrimônio do credor fiduciário.
“A incidência da taxa desde a consolidação da propriedade é justificada porque, a partir dessa data, o devedor não exerce posse legítima sobre o bem. Além disso, o artigo 30 da Lei 9.514/1997 estabelece que não apenas o adquirente do imóvel por leilão, mas também o próprio fiduciário possui legitimidade para ajuizar a ação de reintegração de posse”, concluiu a ministra ao dar provimento ao recurso especial.
Conclusão
A decisão unânime da Terceira Turma do STJ esclarece que a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário é suficiente para o ajuizamento da ação de reintegração de posse, dispensando a necessidade de leilões públicos prévios. Esta interpretação reforça os direitos do credor fiduciário e simplifica o processo de retomada do imóvel em casos de inadimplência.
Leia o acórdão no REsp 2.092.980.
