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BUILT TO SUIT: LOCAÇÃO PERSONALIZADA DE IMÓVEL URBANO

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Já ouviu falar em locações built to suit? Ou locações BTS? Então, é um tipo de negócios jurídico para locações personalizadas, onde o locador e o locatário objetivam, em conjunto, constituir ou adequar determinado imóvel para uma finalidade específica.

É muito interessante aos imóveis locados para o exercício das atividades empresariais, especialmente nos casos envolvendo contratos de franquia.

A seguir, conheça mais sobre essa modalidade de locação de imóvel urbano.

1. As locações de imóveis urbanos para fins não residenciais

A lei de locações de imóveis urbanos, em sua parte especial, regula três gêneros de locações. A saber, as locações de imóveis para fins residenciais, não residenciais e por temporada. O built to suit é uma espécie de locação da classe não residencial.

As locações de imóveis urbanos para fins não residenciais têm várias espécies. Dentre essas espécies veem-se locações destinadas as atividades de comercio, atualmente reguladas como atividades de empresa. Também há nesse grupo não residencial as atividades econômicas de sociedades simples, fundações, associações, indústria e outras.

Nas locações não residenciais normalmente o locatário busca no mercado imobiliário um imóvel adequado as suas necessidades. Ou seja, imóvel que não precisa ser construído ou reformado substancialmente. O mercado imobiliário já possui um estoque de imóveis prontos para locar. Assim, o locatário só precisa procurar um imóvel que atenda sua demanda – localidade, infraestrutura etc.

Em alguns casos pode ser que o imóvel pronto precise de alguma benfeitoria. Mas, como já comentado, nada que exija reformas substanciais equivalentes a uma reconstrução. Nesses casos é comum ajustarem compensações pela implementação de melhorias no imóvel.

   A locação de imóvel pronto é mais comum. Mas, demanda conhecimento técnico especializado na elaboração. Isso, porque há muitos detalhes jurídicos alheios as decisões gerenciais ou comerciais. Pode-se dar como exemplo uma situação que envolva a constituição de fundo de comércio empresarial.

Entretanto, pode ocorrer situações em que o locatário não encontre no mercado imobiliário imóvel adequado às suas necessidades específicas. Assim, o inquilino ou precisaria comprar e construir algo adequado; ou, ainda, buscar alguém que concorde em fazer esse investimento para ele e depois alugar o imóvel para ele. Nesse último cenário, estaríamos diante de uma locação de imóvel a construir ou reformar substancialmente de forma personalizada. Em outras palavras, seria uma locação no modelo “built to suit”.

2. Os contratos de locação built to suit (BTS).

Com efeito, os contratos built to suit retratam uma forma de locação personalizada. O nome built to suit é um estrangeirismo, pois a lei brasileira não trata esse instituto por esse nome. Em uma tradução livre pode dizer built to suit significa construído para se adequar ou servir.

Antes de criarem uma lei específica para essa modalidade de locação esse tipo contratual era tratado como contrato atípico. Havia algumas inseguranças quanto ao regime jurídico a ser aplicado. No entanto, em 2012 entrou em vigor a lei n° 12.744 de 19 de dezembro de 2012. Essa lei serviu para dar maior segurança sobre alguns pontos de instabilidade. Além disso inseriu e alterou artigos na Lei de Locações de Imóveis Urbanos e chamou esse tipo de locação de “locação nos contratos de construção ajustada”.

Essa personalização do imóvel a construir ou reformar substancialmente surge da encomenda feita pelo futuro locatário. Normalmente o futuro Inquilino até já tem um projeto arquitetônico no qual define como deve ser o imóvel. Mas vamos ver adiante o que a lei diz sobre as principais características desse tipo de locação.

a. As principais características do built to suit

As principais características desse tipo de locação são retratadas no artigo 54-A da lei n. 8.245/1991. Transcreve-se adiante o texto de lei:

Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

Nota-se que nessa modalidade de locação estará presente algumas características:

  • O imóvel a ser locado será fruto de uma encomenda feita pelo inquilino.
  • O imóvel ainda não existe no mercado imobiliário. O locador irá adquirir, construir ou reformar substancialmente.
  • O imóvel a ser locador deve atender as especificações dadas pelo pretendente a locação, pois é uma encomenda.
  • Os trabalhos de aquisição, construção ou reforma substancial não precisa ser realizado apenas pelo locador. Pode ser feito por si ou por terceiros. O locador pode contratar um construtor para reformar ou construir ou um corretor para encontrar um terreno com as características.
  • A finalidade de todo trabalho prévio é locar o imóvel por um prazo determinado. Normalmente por prazos bem longos, entre 10 a 30 anos.
  • Nesse tipo de contrato de locação a liberdade contratual ou autonomia privada das partes é mais ampla que nas locações comuns. Assim, as partes possuem maior liberdade para estipular condições diferenciadas.
  • Se por um lado há maior liberdade na pactuação das condições pactuadas no contrato, por outro, há uma determinação de submissão as disposições procedimentais previstas na lei de locações.

Em síntese são essas as principais características do “built to suit”.

b. O aluguel no contrato de locação built to suit

Além das características acima citadas o fato de o BTS ser uma locação personalizada ajuda a entender outras particularidades. Uma dessas particularidades é o aluguel.

Normalmente, em uma locação, o aluguel serve-se para remunerar o uso e gozo da coisa locada. Todavia, no BTS o aluguel vai além dessa finalidade. Explica-se!

Como no BTS o inquilino encomenda a locação de um imóvel que não existe pronto no mercado, bem como um que seja personalizado, o atendimento dessa demanda exigirá do locador um investimento inicial. Dessa forma, em qualquer das formas de estruturação do BTS o locador terá que desembolsar valores consideráveis para atender a encomenda. Assim, o locador não investirá na personalização de um imóvel se não prever um retorno. Investimento é feito com vista a um retorno.

Mas, de onde o investidor irá tirar o retorno do investimento? Ora, do aluguel a ser pago na locação do BTS.

Consequentemente, de um lado o locador compromete-se a fazer o investimento, mas de outro o locatário aceita a pagar parcelas de aluguel que terá dupla finalidade: a) ressarcir os custos que foram arcados e, b) remunerar o uso e gozo da coisa locada.

Por isso é que é da natureza do BTS a estipulação de um aluguel mais elevados do que as locações de imóveis prontos.

Além desse aluguel que atende essa dupla finalidade a multa por desocupação antecipada também é diferente das locações comuns.

c. A multa por rescisão antecipada no built to suit

Costumeiramente nas locações de imóveis prontos se estipula uma multa para o caso do locatário devolver o imóvel antes do prazo determinado.

A lei estabelece que essa multa deve ser proporcional, ou seja, não pode corresponder a 100% dos alugueres restantes até o final da locação. Assim, é comum fixar um percentual sobre o valor dos alugueres faltantes. Na prática, esse percentual varia de 10% a 30%. Outros preferem estabelecer um valor fixo. Mas, as duas formas têm que atender a proporcionalidade da multa.

Vamos dar um exemplo sobre essa proporcionalidade:

Uma locação foi celebrada por prazo determinado de 36 meses, com aluguéis mensais de R$ 5.000,00 e multa para o caso de restituição antecipadamente. Imagine que o inquilino queira devolver o imóvel faltando 11 meses para findar o contrato.

Vamos simular a multa em percentual e depois por valor fixo.

A multa fixada foi de 10%. Nesse caso, a conta é a seguinte: (5.000,00 x 11) x10% = R$ 5500,00. Portanto, a multa a pagar seria de R$ 5500,00. E, se a multa fosse em valor fixo de 3 aluguéis? R$15.000,00. Então a conta é a seguinte: (R$15.000,00/36) x11= R$ 4.583,33. Nessa hipótese a multa ficou em R$ 4.583,33.

Todavia, no BTS a multa poderá corresponder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. Em outras palavras, 100% dos aluguéis restantes. Assim, no nosso exemplo, se fosse caso de BTS, a conta da multa por devolução antecipada poderia ser a seguinte: (5000×11) = R$ 55.000,00.

Essa diferença entre uma locação comum e o BTS reside exatamente na explicação já apresentada. A saber, enquanto em uma locação comum o aluguel remunera o uso e gozo do imóvel, no BTS o aluguel também remunera o retorno sobre o capital investido no empreendimento encomendado.

d. A renúncia ao direito a revisão de aluguel no BTS

Uma outra particularidade do BTS é a possibilidade de renunciar ao direito de rever o valor do aluguel. A lei traz expressa previsão dessa possibilidade nas seguintes palavras:

Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.” (§1°, Artigo 54-A da Lei de Locações de Imóveis Urbanos).

A razão de ser dessa possibilidade é a mesma já explicada sobre a composição do aluguel. Como já explicado o aluguel no BTS não objetiva apenas remunerar o uso e gozo da coisa locada. Em sua composição está o retorno do capital investido na realização do empreendimento encomendado. Dessa forma, não faz sentido revisar o aluguel para adequar-se ao preço de mercado.

Sobre o direito a revisão do aluguel e a ação revisional falamos em outro artigo. Portanto, não vamos aprofundar nessa oportunidade. Se quiser saber mais sobre esse tema clique aqui. O que se pretende neste tópico é apenas dar a conhecer sobre a possibilidade de renúncia ao direito de revisão do aluguel nos contratos de BTS.

Agora vamos tratar sobre algumas das vantagens para as partes envolvidas no built to suit.

e. Por que as locações personalizadas são vantajosas às partes envolvidas?

Os contratos firmados pelo modelo personalizado built to suit podem ser interessantes para locadores e locatários com os seguintes perfis:

  • Investidores nacionais, estrangeiros ou unidos por fundos de investimentos imobiliários.

Neste nicho de atuação, as locações personalizadas podem ser interessantes diante da possível rentabilidade advinda das parcelas estipuladas a título de aluguel. Ou seja, no aluguel pode ser incluído não só o valor correspondente ao uso da coisa, mas também o retorno sobre o capital investido.

Assim, não se trata de mero ressarcimento por parte do locatário, de modo que, por meio da entrega da posse do imóvel em locação, o locador pode obter lucros sobre o seu investimento.

  • novos empresários que almejam atingir determinado nicho de mercado.

Assim como no caso dos investidores imobiliários, a locação personalizada pelo modelo built to suit pode ser interessante aos novos empresários que almejam atingir determinado nicho de mercado.

Isso porque, normalmente o perfil de tais empreendedores condiz com o paradoxo da necessidade de investimentos iniciais versus ausência de fundos.

Assim, por meio da locação built to suit, os novos empresários podem conseguir o imóvel personalizado que precisam. E, isso, sem precisar desembolsar grandes quantias na compra ou construção do imóvel que atenda as características do segmento empresarial específico.

Outra vantagem é que o capital inicial que captar poderá ser direcionado para a sua atividade fim – Core Business. Além disso, a depender do regime tributário, o fato de pagar aluguel ao invés de imobilizar o capital na compra e construção de um imóvel pode resultar em vantagens tributárias.

Além dos perfis referidos acima, o modelo de contrato de locação personalizada também pode ser interessante a outros locadores e locatários, a exemplo do já citado negócio jurídico de franquia.

3. A importância das locações built to suit para os contratos de franquia.

Os negócios jurídicos envolvendo o sistema de franquia empresarial, atualmente regidos pela Lei nº. 13.966/2019 normalmente são muito complexos devido aos detalhes envolvidos. Inclusive com possibilidades de estruturações por meio de sublocações com aluguéis superiores a locação, tema abordado em outro artigo – Sublocação de Imóveis para Franquias.

Dentre tais detalhes é muito comum que a franqueadora, venha a exigir da franqueada, que as atividades empresariais envolvendo a marca objeto da franquia, sejam realizadas em imóvel com determinadas características.

Até para que seja respeitada a forma com a qual a marca já vem sendo estabelecida no mercado.

Assim, por meio das locações personalizadas built to suit, pode a franqueadora, adquirir o imóvel adequando-se às especificações de sua marca para, então, oferecer à locação à franqueada.

Nessa situação, o contrato de locação acabará ficando vinculado ao contrato de franquia, mas, nada impede que seja formalizado de modo individual e independentemente da relação de franquia – mantendo-se as especificações interligadas à marca e ao modelo de negócio oferecido.

Em outras palavras: a locação do imóvel personalizado aos preceitos da franquia empresarial pode ser realizada por meio de negócio jurídico paralelo ao contrato de franquia. Isso, em razão da liberdade de contratação pelo franqueado, então locatário.

Portanto, desde que encontre outro imóvel para adequação às características previstas pelo franqueador, no contrato de franquia, o franqueado poderá exercer as suas atividades empresariais no local escolhido.

Considerações finais.

Em resumo, os contratos built to suit:

  • Referem-se a negócios jurídicos de locação personalizada, para fins empresariais.
  • São realizados mediante relevante e considerável investimento por parte do locador que passa a adequar o imóvel às necessidades do locatário.
  • São constituídos por longo período, que normalmente varia entre 10 a 30 anos.
  • Possibilitam que no valor da parcela destinada ao aluguel, seja incluída, além das despesas com a adequação do imóvel, também a margem de lucro, advinda da rentabilidade do negócio.
  • Podem ser interessantes aos investidores, novos empresários de segmentos específicos e aos preceitos discriminados nos contratos de franquia.

Além dos pontos tratados aqui há muitos outros detalhes no BTS, isso porque se trata de uma operação estruturada e complexa. Por isso, se precisar de estruturar ou contratar uma locação do tipo built to suit, aconselhamos buscar uma assessoria jurídica especializada no mercado imobiliário. Com esse artigo esperamos ter lançado um pouco de luz sobre o assunto.

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