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SUBLOCAÇÃO DE IMÓVEIS PARA FRANQUIAS: Os Efeitos da Nova Lei de Franquias nos Contratos de Locação de Imóveis Urbanos

Sublocação de Imóvel para franquia

Em 26 de março de 2020, entrou em vigência a nova Lei de Franquias, nº. 13.966/2019, instituída em substituição da nº. 8.955/1994. A sua finalidade foi “de disciplinar o sistema de franquia empresarial, pelo qual um franqueador autoriza por meio de um contrato, um franqueado a usar marcas e objetos de propriedade intelectual, respeitadas algumas condições e mediante remuneração direta ou indireta”. Dentre outras novidades há alterações na sublocação de imóveis para franquias.

Mantendo alguns normativos advindos da legislação anterior, a nova lei também inovou no ordenamento jurídico. A Alteração alargou limites e ampliou direitos previstos na Lei de Locações do Imóveis.

Dentre tais inovações está o impacto nas relações locatícias (e, por consequência, na Lei do Inquilinato, nº. 8.245/1991), especialmente quanto às sublocações de espaços destinados ao exercício da franquia – locação e sublocação de imóveis para franquias.

Dito isso, indaga-se: você sabe o que mudou?

A lei do inquilinato e a sublocação de imóveis.

A Lei do Inquilinato (nº. 8.245/1991) foi criada para regulamentar de forma especial as relações locatícias de imóveis urbanos. A lei excepcionou, todavia, as locações de imóveis de propriedade pública (da União, Estados ou Municípios e suas respectivas autarquias federais). Também, deixou de fora as vagas autônomas, os espaços destinados a hotéis ou serviços semelhantes, bem como com a finalidade de arrendamento mercantil.

Quanto às sublocações – assim consideradas como sendo o negócio jurídico para nova locação de imóvel já locado, sem que, para tanto, haja a extinção do contrato original, acordado com o proprietário e o locatário, ora sublocador – estabelece, em resumo que:

  • A sublocação depende de anuência do proprietário do imóvel, mediante consentimento por escrito, cuja ausência de manifestação significa discordância;
  • A sublocação não poderá ter valor superior ao da locação, e;
  • Caso haja pretensão para a renovação do contrato de sublocação, cumpridas as condições previstas (contrato por prazo determinado, permanência do sublocatário no imóvel há mais de cinco anos e destinação comercial na mesma atividade por mais de três anos), a legitimidade (isto é, a pessoa indicada para figurar como parte autora na ação judicial) será apenas, do sublocatário – cuja ação é proposta em face do proprietário do imóvel, na qualidade de locador originário.

Esses e outros regramentos descritos na lei do inquilinato aplicam-se como regra, aos imóveis urbanos que se submetem à referida legislação.

No entanto, para os casos em que existem legislações ainda mais específicas, a exemplo da nova lei de franquias que tem o condão de regular um “ramo” determinado de atuação empresarial, admite-se a previsão de exceções. E essa exceção recai sobre a sublocação de imóveis para franquias.

É comum que, com o tempo, o “conflito” normativo seja objeto de discussões judiciais. No entanto, eventual aparente conflito entre as normas, poderá ser resolvido pelo critério da especialidade.

A sublocação, o aparente conflito de normas e o critério da especialidade

Num primeiro momento alguns poderiam dizer que há conflito entre a Lei de Franquias e de Locações, quando regulam a matéria de sublocação.

Ainda poderão argumentar que, ambas as leis são de mesma natureza e hierarquia normativa (Lei Ordinária e Especial) e tratam da mesma matéria (Sublocação). Todavia, esse conflito é apenas aparente.

Apesar de ambas as leis serem ordinárias e especiais e tratarem da mesma matéria, elas se distinguem pelo grau de especialidade quando regulam o tema. A Lei de Franquia aprofunda na forma de exceções regras estipuladas pela lei de locações com relação as sublocações.

Ademais, enquanto a Lei de Locações se refere a todas as sublocações de imóveis urbanos, a Lei de franquias restringe-se as atividades econômicas de franquias. Nesse sentido a lei de franquias é mais especial quanto ao tratamento das sublocações do que a Lei de Locações de imóveis Urbanos.

Portanto, no presente momento, em nosso entendimento, é seguro seguir o que dispõe a Lei n. 13.966/2019. Isto é, quanto às sublocações celebradas em virtude da relação de franquia empresarial. E, em caso de omissão da lei de franquia, aplica-se, de forma residual, as regras gerais dispostas na lei do inquilinato. E, se ainda houver omissão, recorre-se ao Código Civil, quanto ao direito material, e, ao Código de Processo civil, quanto ao direito processual.

As exceções da nova lei de franquia na sublocação de imóveis.

A nova Lei de Franquias (Lei n. 13.966/2019), de certa forma, trouxe uma exceção as disposições da lei do inquilinato. Em especial sobre o tema da sublocação de imóveis para franquias e o valor do aluguel.

Permissão de que a sublocação tenha valor superior ao da locação

  • A nova lei de franquias, excepcionou uma das regras da sublocação (proibição do aluguel da sublocação ser superior ao da locação). Essa possibilidade ficou condicionada a: a) que esteja expressa e clara na Circular de Oferta de Franquia e no Contrato; e b) que o valor pago a maior ao franqueador na sublocação não implique excessiva onerosidade ao franqueado, garantida a manutenção do equilíbrio econômico-financeiro da sublocação na vigência do contrato de franquia.

O primeiro critério é mais objetivo, pois basta trazer a previsão na oferta e no contrato de franquia. Já o segundo critério traz certa subjetividade.

Como a legislação não define o que seria onerosidade excessiva, sendo este papel da doutrina, é aconselhável as partes que convencionem critérios para a hipótese. Por exemplo, poderiam estabelecer um determinado percentual em relação ao valor da locação original. Além disso, poderia se estipular um percentual sobre o possível faturamento franqueado, uma vez que se trata de um contrato vinculado à atividade da franquia. Em síntese o que se busca é que a relação entre franqueador (sublocador) e franqueado (sublocatário) seja do tipo ganha-ganha, em enquanto durar.

Quanto ao franqueador, na qualidade de sublocador, pode-se dizer que a exceção à disposição da lei de locações de imóveis é um grande avanço. Principalmente porque aumenta a viabilidade do modelo de negócio de franquia com a possibilidade de retorno superior ao investido na locação.

Isso, porque na maior parte dos casos, onde ocorre a sublocação de imóvel para a constituição de franquias empresariais, o franqueador (e sublocador) realiza relevantes investimentos no imóvel inicialmente locado. Assim, a liberdade na estipulação do valor do aluguel na sublocação, desde que respeitada a razoabilidade, trata-se de uma forma de proporcionar ao franqueador/sublocador o retorno financeiro do investimento realizado.

Legitimidade para propor ação renovatória ampliada

  • A Nova Lei de Franquias ampliou a legitimidade para a propositura de ação renovatória também ao Franqueado/sublocatário, e, no caso de prorrogação do vencimento do contrato, os efeitos recaem sobre o sublocador e sublocatário, exceto na situação de inadimplemento de qualquer parte.

É comum aos contratos de franquia, que o franqueador, seguindo as estratégias de mercado ligadas à sua marca, escolha o melhor imóvel para o estabelecimento da unidade franqueada.

Assim, a ampliação do direito de requerer a renovação do aluguel – e por derradeiro da sublocação, em face do proprietário do imóvel, desde que preenchidos os requisitos da ação renovatória -, possibilita tanto ao franqueador quanto ao franqueado manter a continuidade do negócio e a proteção da empresa no imóvel locado, ainda que, eventualmente, ocorram sucessivas alterações dos sublocatários.

A nova lei de franquia destacou que a legitimidade está condicionada ao preenchimento de alguns requisitos. Além disso, ressaltou que nos casos de inadimplência dos respectivos contratos ou do contrato de franquia não haverá a o referido direito.

Todavia, quando a lei excetua os casos de inadimplemento, pode-se concluir que, sendo o sublocatário o inadimplente, o seu descumprimento não afeta o direito a renovação do locatário-sublocador. Por outro lado, já não se pode dizer o mesmo na situação do inadimplemento ser do sublocador perante o locador principal. Nesse caso pode ser indeferido o pedido de renovação do contrato, salvo se o Locador aceitar substituir o locatário-sublocador pelo sublocatário.

Necessidade de anuência do proprietário do imóvel na locação e sublocação de imóveis

O que não mudou na sublocação envolvendo a relação de franquia, foi a necessidade de anuência do proprietário do imóvel. A lei de Locações de imóveis urbanos é clara em dispor em seu artigo 13 que:

“A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.”

Consequentemente, uma vez que esse ponto não foi excepcionado na nova lei de franquias, subsiste sua obrigatoriedade. Ademais, muito se estranharia se diferente fosse, uma vez que é direito do proprietário ter conhecimento a respeito da destinação de seu imóvel. Outrossim, nos contratos de locação é comum haver expressa menção a respeito do tema.

Além disso, há outras preocupações relacionadas, tais como a alteração da destinação geral (residencial, não residencial ou temporada) ou especial (tipo de uso do imóvel). Essas preocupações se justificam na medida em que o uso e ocupação do imóvel deve atender aos normativos municipais. E, são esses que permitem, ou não, o estabelecimento de certas atividades em determinadas localidades (regras de zoneamento).

Dessa forma, recomenda-se o uso de algumas cautelas. Além de genericamente prever no contrato a possibilidade de sublocar o imóvel, sempre que possível, notificar o proprietário sobre a sublocação. E, citar na notificação a atividade que o sublocador irá desempenhar no imóvel.

Esses foram, em resumo, as principais considerações sobre as inovações contidas na Lei de Franquia nº 13.966/2019. E a sua relevância é evidente, uma vez que traz significativo impacto nas relações locatícias, regidas pela Lei do Inquilinato, nº 8.245/1991.

Por fim, como esse tipo de relação contratual é de grande complexidade recomenda-se procurar um advogado especializado em direito imobiliário para assessorar em cada fase. Igualmente na análise do preenchimento dos requisitos necessários a propositura da ação renovatória.

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