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AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL NAS LOCAÇÕES DE IMÓVEIS

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O aluguel é um elemento da essência de toda locação, ou seja, não há locação sem aluguel. Todavia, em algumas locações não há acordo entre as partes sobre qual seria o valor justo a praticar. Em casos como esses a discussão pode resultar no ingresso de uma ação revisional de aluguel. Nesse tipo de ação a discussão recai sobre a possibilidade ou não de revisão do aluguel.

Dessa forma, a questão do preço justo do aluguel é um tema de capital importância na locação de imóveis. Pois, de um lado, o locador quer ser adequadamente remunerado pela o imóvel locado e, de outro, o inquilino quer pagar o que é justo. Portanto, lançar luz sobre esse assunto ajuda a evitar equívocos e melhora a qualidade da negociação entre as partes.

Quer saber mais sobre a revisão de aluguel? Então, continue a leitura desse artigo.

Os aspectos gerais do contrato de aluguel de imóveis.

Inicialmente vamos tratar sobre questões gerais sobre o contrato de locação, pois o aluguel existente neste contexto maior.

O contrato de locação de imóvel urbano encerra uma relação de cessão do uso e gozo do imóvel locado mediante uma retribuição, ou seja, pagamento de aluguel. As partes integrantes dessa relação contratual são comumente denominadas de locador e locatário. O Locatário também é chamado de Inquilino.

O locador pode alugar o imóvel diretamente ou mediante representante legal. Nos casos de representação legal outorga-se uma procuração para alguém, como uma imobiliária ou corretor. Nesses casos, o procurador (mandatário) atuará em nome do locador. Além disso, nos casos de atuação por representação, também é comum contratar a administração da locação.

Normalmente o locador é o proprietário do imóvel, mas não precisa necessariamente ser para ser locador. Por exemplo, um usufrutuário também pode ser locador. Igualmente, um titular de direito de uso ou até mesmo um comodatário, desde que autorizado, poderá figurar como locador.

A principal contraprestação pelo uso da coisa é o aluguel, mas o locativo mensal também compreende alguns encargos da locação. A prestação de aluguel e alguns encargos da locação geralmente tem periodicidade mensal. Os encargos da locação mais comuns são o IPTU, o seguro do imóvel, bem como, a depender da situação, a taxa de condomínio do imóvel.

Pode o contrato de locação ser celebrado com a vigência por prazo indeterminado, ou, então, para determinado período. Outrossim, em geral, os contratos de locação de imóvel urbano podem ser residenciais, não residenciais ou por temporada.

Outras cláusulas do contato de locação de imóvel urbano

As partes ainda convencionam muitas outras cláusulas, a depender do tipo de locação, tais como:

  • as destinações autorizadas;
  • a forma de garantia, cujas mais comuns condizem com a fiança, seguro locação e o crédito bancário;
  • a hipótese de reajuste monetário da prestação locatícia;
  • a autorização e/ou responsabilidade pelas alterações nas condições físicas do imóvel – benfeitorias;
  • isenção de multas em determinadas situações, e;
  • a previsão de penalidades pelo inadimplemento.

Esses são algumas matérias regulamentadas numa locação. E dentre as várias matérias tratadas na locação tem-se a revisão do aluguel. Esse é um direito que tanto o locador quanto o locatário podem exercer, desde que preencha as condições. Porém, para exercerem esse direito é importante saber quando ele surge.

Quando Requerer a Revisão do contrato de aluguel de imóveis.

Quando o contrato de locação é celebrado isso ocorre por acordo entre o locador e locatário.

Assim, pode-se dizer que um contrato, quando firmado, mostra-se equilibrado, uma vez que é expressão da vontade das partes.

No entanto, por condições adversas à vontade das partes, referido contrato pode evidenciar onerosidade ou vantagem excessiva à uma das partes.

Por exemplo:

  • Pode um contrato de locação de imóvel residencial tornar-se excessivamente oneroso, diante da ausência dos reparos de responsabilidade do locador. Também, pode ocorrer de situações urbanísticas causar a desvalorização do imóvel.
  • Pode um contrato de locação de imóvel comercial resultar em excessiva vantagem para o locatário. Essa vantagem excessiva pode advir da construção de um shopping ou empresa de grande porte nas proximidades. Esse fato pode trazer grande valorização para o imóvel e vertiginoso aumento na lucratividade para o locatário. Sendo que o aluguel praticado em contraprestação pelo uso ainda seja da época em que não havia a causa de valorização do imóvel locado.

Assim, a revisão de um contrato serve para reequilibrar econômica e financeiramente as condições entre as partes contratantes. Isso, porque nos contratos sinalagmáticos as prestações e contraprestações devem ser equilibradas.

Em outras palavras: se após algum tempo da celebração do contrato, venha este se tornar excessivamente oneroso ou demasiadamente vantajoso para qualquer das partes contratantes, nasce a pretensão para a revisão.

Logo, o principal motivo para buscar a revisão do contrato é resolver o desiquilíbrio que passou a existir entre as partes contratantes por condições adversas que nem sempre dependem da vontade delas.

Tentativas extrajudiciais de restaurar o equilíbrio

Quando verificada a principal condição para a revisão do contrato – o desiquilíbrio contratual – primeiramente as partes devem buscar resolvê-la amigavelmente.

Dessa forma, antes de buscar resolver judicialmente é recomendável tentar outras alternativas extrajudiciais. Quais sejam?

Inicialmente o locador ou o locatário devem expor ao outro as razões pelas quais entendem haver desequilíbrio. Além disso é fundamental proporem soluções para restaurar o equilíbrio.

Também é aconselhável que as propostas sejam formalizadas por meio de uma notificação extrajudicial. A documentação dos comunicados aumenta a objetividade e facilita a prova em caso de divergências.

Assim, havendo acordo entre as partes elas devem celebrar um aditivo ao contrato de locação.

Por fim, como última tentativa extrajudicial, é importante lembrar que uma das opções é entregar o imóvel. Isso, porque o locatário não é obrigado a continuar no imóvel se, em determinado momento, o aluguel ficar excessivamente oneroso. Outrossim, em alguns casos, nem mesmo o locador é obrigado a manter o vínculo.

Portanto, só em caso de inviabilidade das alternativas apresentadas é que se deve buscar a via judicial.

A ação revisional de aluguel na Lei de Locações

É importante saber que a ação revisional de aluguel será admitida, desde que preencha os requisitos descritos na Lei. A lei de locações de imóveis urbanos possui uma previsão específica sobre o pedido de revisão judicial do aluguel. Trata-se do artigo 19 da referida legislação.

O artigo 19 da Lei de Locações Urbanos dispõe o seguinte:

“Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”

Em linhas gerais, se o contrato já estiver vigente por no mínimo três anos consecutivos, e comprovar a desproporcionalidade, tanto o locatário, quanto o locador podem solicitar a revisão do valor do aluguel.

Já o procedimento da ação revisional de aluguel é encontrado entre os artigos 68 a 70 da Lei de Locações de imóveis. A integra do texto pode ser consultado na lei de locações.

Como já explicado, a ação revisional de aluguel tem por objetivo restaurar equilíbrio econômico do valor do aluguel em relação ao praticado no mercado imobiliário.

Para alcançar esse objetivo, no âmbito do procedimento da revisional, é feito uma perícia técnica mercadológica. O perito nomeado terá a função de avaliar o imóvel, indicando o valor que entende ideal para a locação.

Também é comum o estabelecimento de um “aluguel provisório”, enquanto não fixado o valor definitivo do aluguel.

Outrossim, deve-se sopesar que, em regra, as benfeitorias realizadas no imóvel não serão consideradas para fins de fixação do aluguel revisado. Trata-se de um tradicional posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ-Recurso Especial nº 1193926-RS). Todavia, recentemente esse entendimento sofreu nova interpretação. Clique aqui e saiba mais.

Em resumo são esses os pontos a se considerar no âmbito da lei de locações de imóveis urbanos. Em outras oportunidades aprofundaremos outros pontos sobre o tema.

Considerações finais.

Concluindo, antes de optar pela rescisão ou resolução do contrato de locação tente a revisão do aluguel.

Nos contratos de execução continuada ou diferida, como é o caso do contrato de aluguel, é possível resolver o desequilíbrio pela revisão. E, como dito, esse desequilíbrio ocorre quando a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa ou com extrema vantagem para uma das partes, em virtude de acontecimentos imprevisíveis.

Em época de crise, tal como a que estamos vivendo, ações visando restabelecer o equilíbrio contratual são comuns, inclusive fora do ramo imobiliário.

Dessa forma, não permaneça em um contrato que lhe causa prejuízos ou extremas dificuldades. Busque saber quais são os seus direitos.

A revisão do contrato de aluguel