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Como fazer a baixa de hipoteca do imóvel adquirido na planta?

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Como fazer a baixa de hipoteca do imóvel adquirido na planta? Você já se deparou com essa situação? Pois, dar um imóvel em garantia é uma prática de mercado bem comum. Contudo chega um momento que a garantia precisa ser cancelada da matrícula do imóvel.

Contudo, o que muitos não sabem é que há vários tipos de garantias, sendo a hipoteca de bem imóvel, uma dessas modalidades.

Ao se adquirir um imóvel na planta é comum constar na matrícula a existência do ônus hipotecário.

Esse tipo de operação normalmente ocorre quando as construtoras emprestam dinheiro de alguma instituição financeira a fim de realizar um empreendimento.

Nesses casos as construtoras e incorporadoras oferecem em garantia o próprio empreendimento a ser construído.

Por esta razão na matrícula do imóvel a ser incorporado consta a hipoteca em garantia.

Mas chegará o momento de a incorporadora comercializar essas unidades imobiliárias e os adquirentes precisarão baixar a hipoteca para efetivar o registro da propriedade em seu nome.

Neste caso, temos algumas dúvidas a serem respondidas.

Então vamos lá!

O que é o contrato de compra e venda?

A compra e venda de imóveis é o negócio pelo qual o vendedor se obriga a transferir a propriedade do imóvel ao comprador, enquanto o comprador se obriga a pagar o preço combinado para a aquisição do imóvel. Portanto, tanto vendedor como comprador têm obrigações a serem cumpridas.

Leia mais a respeito deste assunto no artigo Quais Dados Devem Constar no Contrato de Compra e Venda?

Quais as principais formas de celebração da compra e venda?

O contrato de compra e venda pode ser celebrado por meio de instrumento particular ou público.

É comum na compra e venda de imóveis na planta celebrar instrumento particular de compra e venda diretamente com as instituições financeiras.

Esse tipo de contrato de compra e venda de imóvel tem efeito de escritura pública por força de lei.

O instrumento público é celebrado perante um tabelionato de notas e é denominado de escritura pública de compra e venda.

Tanto o instrumento particular como o público precisam de ser levado a registro na matrícula do imóvel para se operar os efeitos de transferência da propriedade.

O que é um imóvel na planta?

Uma das modalidades de imóveis negociados é o imóvel na planta.

O imóvel na planta é aquele que ainda não foi construído ou concluído, podendo estar em fase de incorporação ou de construção.

Mesmo assim já é objeto de contrato de compromisso de compra e venda desde antes de sua construção.

E para construir os empreendimentos, a construtora pega dinheiro emprestado e garante seu pagamento onerando os imóveis com hipoteca.

A construtora pode hipotecar os imóveis na planta?

Como já dito, para a obtenção de recursos para a construção do empreendimento, as incorporadoras/ construtoras dão em garantia hipotecária os imóveis antes de sua construção e pegam empréstimos bancários para a conclusão das obras.

Para poder ter acesso a esses empréstimos, as incorporadoras/ construtoras oferecem os empreendimentos como garantia de pagamento aos bancos.

Com isso, todas as matrículas dos imóveis ficam gravadas com hipotecas em favor dos bancos.

Essa é uma prática legal e normal no mercado imobiliário.

Mas o imóvel já vendido não pode continuar garantindo a dívida da construtora com o banco.

Por isso o comprador pode e deve tomar providências para assegurar sua propriedade. Então surge a pergunta: como baixar a hipoteca do imóvel na planta?

O comprador pode pedir a baixa da hipoteca de seu imóvel? Em qual hipótese?

Existindo hipoteca sobre a matrícula do imóvel adquirido na planta, surgem as seguintes questões:

  • O comprador corre o risco de perder seu imóvel em favor do credor hipotecário?
  • O comprador pode pedir a baixa da hipoteca?

Para responder a tais questões, diante do julgamento de vários casos semelhantes, o Superior Tribunal de Justiça emitiu a Súmula nº 308, que diz o seguinte:

A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL.

Ora, a súmula 308 assegura o direito do comprador em preservar o imóvel para si.

Assim a hipoteca firmada em favor do credor não tem eficácia contra o comprador do imóvel.

Em outras palavras, o credor hipotecário não pode tomar o imóvel do comprador só porque o imóvel lhe foi oferecido como garantia pela construtora. E isso vale mesmo se o imóvel foi adquirido antes ou depois da hipoteca ter sido constituída.

Mas atenção! É importante observar que somente a hipoteca firmada entre a construtora e agente financeiro não tem eficácia contra o comprador.

Isso porque o comprador não fez parte do contrato que originou a hipoteca nem anuiu com a mesma.

Se a hipoteca é firmada entre vendedor, que não é construtora, ela continua válida. Por isso o comprador corre o risco de perder o imóvel para o credor hipotecário, caso a dívida que a originou não foi quitada.

Se uma pessoa planeja adquirir um imóvel e este imóvel tem uma hipoteca em sua matrícula, ela precisa procurar um profissional para analisar os riscos do negócio.

Leia também Confira quais cuidados devem ser tomados em um contrato de locação

Como baixar a hipoteca da matrícula do imóvel?

Após a quitação do bem, a construtora/incorporadora deve firmar a escritura de compra e venda do imóvel para transferência da propriedade do imóvel para o comprador.

Além disso, ela deve fornecer e o termo de quitação da hipoteca para a baixa da hipoteca da matrícula do imóvel.

Com tais documentos o comprador se dirige até o Registro de Imóveis e pede o registro da sua propriedade e a baixa da hipoteca do imóvel.

E se a construtora não fornecer o termo de quitação da hipoteca?

Caso a construtora não forneça o termo de quitação da hipoteca espontaneamente, o comprador pode notificar a construtora e o credor hipotecário (bancos) informando a quitação do preço do imóvel e solicitando o termo de quitação da hipoteca nos termos da Súmula 308 do STJ.

Se mesmo após a notificação, nem a construtora nem o banco fornecerem o termo de quitação, o jeito é ajuizar uma ação.

A ação será ajuizada contra os dois para que forneçam o termo de quitação da hipoteca e assim o gravame possa ser baixado.

Após o fornecimento do termo de quitação em Juízo, tal termo deverá ser levado ao Registro de Imóveis para a respectiva baixa da hipoteca.

Portanto, caso tenha adquirido um imóvel na planta e este imóvel esteja gravado com hipoteca, procure nosso escritório e agende uma consulta. Assim, você poderá saber mais detalhes sobre como baixar a hipoteca do imóvel, mesmo em casos de recusa do vendedor ou banco.

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