Entenda como fazer a baixa de hipoteca do imóvel adquirido na planta. O que fazer quando o banco se recusa a cancelar a hipoteca na matrícula do imóvel.
Na aquisição de imóveis há vários tipos de garantias, sendo a hipoteca de bem imóvel uma delas.
Ao se adquirir um imóvel na planta, porquanto, é comum achar na matrícula a existência do ônus hipotecário.
Esse tipo de garantia normalmente surge quando os incorporadores emprestam dinheiro de bancos a fim de realizar um empreendimento.
Assim, as construtoras e incorporadoras oferecem em garantia o próprio empreendimento a ser construído.
Por esta razão, portanto, na matrícula do imóvel a ser incorporado consta a hipoteca em garantia.
Mas chegará o momento de a incorporadora comercializar essas unidades imobiliárias e os adquirentes precisarão baixar a hipoteca para efetivar o registro da propriedade em seu nome.
O que é necessário para garantir a baixa da hipoteca?
Então, leia esse artigo e saiba mais!
O que é o contrato de compra e venda?
Primeiramente é importante lembrar que a hipoteca imobiliária, no caso, vai surgir no contexto de um contrato de compra e venda de imóvel.
Então, o que é o contrato de compra e venda?
Em resumo, a compra e venda de imóveis é um tipo de contrato. De um lado, portanto, o vendedor se obriga a transferir a propriedade do imóvel ao comprador. Enquanto, de outro, o comprador se obriga a pagar o preço combinado para a aquisição do imóvel. Portanto, tanto vendedor como comprador têm obrigações a serem cumpridas.
Leia mais a respeito deste assunto no artigo Quais Dados Devem Constar no Contrato de Compra e Venda?
Quais as principais formas de celebração da compra e venda?
Pois bem, o contrato de compra e venda pode ser celebrado por meio de instrumento particular ou público.
Além disso, na compra e venda de imóveis na planta, é comum se celebrar contratos na forma de instrumento particular. Assim, esses tipos contratos são feitos diretamente com os incorporadores e nas instituições financeiras.
Esse tipo de contrato de compra e venda de imóvel tem efeito de escritura pública por força de lei. Pois, normalmente são feitos com alienação fiduciária em garantia.
O instrumento público, por conseguinte, é celebrado perante um tabelionato de notas e é denominado de escritura pública de compra e venda.
Contudo, tanto o instrumento particular como o público precisam de ser registrados na matrícula do imóvel para que a transferência da propriedade ocorra.
O que é um imóvel na planta?
Um dos tipos de imóveis do mercado imobiliário é o imóvel na planta; mas o que significa imóvel na planta?
Em resumo, o imóvel na planta é aquele que a construção não foi concluída, mas apenas aprovada em projeto. Portanto, nesses casos ou a obra nem começou ou ainda está em alguma de suas fases.
Nas incorporações imobiliárias, por conseguinte, é comum a comercialização desse tipo de imóvel. Ou seja, registrada a incorporação imobiliária, é autorizado comercializá-los por meio de contratos de compromisso de compra e venda.
Como a conclusão da obra é promessa futura, então, é comum os incorporadores financiarem a construção do empreendimento. Outrossim, é normal os incorporadores oferecerem o próprio empreendimento em garantia.
A construtora pode hipotecar os imóveis na planta?
Assim, uma das formas de se obter recursos para a construção do empreendimento é mediante financiamento. E, normalmente, os incorporadores usam a hipoteca como garantia, além disso, os imóveis do empreendimento. Assim, as incorporadoras pegam empréstimos bancários para a conclusão das obras.
Assim, todas as matrículas dos imóveis ficam gravadas com hipotecas em favor dos bancos.
Com efeito, essa é uma prática legal e normal no mercado imobiliário.
Mas o imóvel já vendido não pode continuar garantindo a dívida da construtora com o banco.
Por isso o comprador pode e deve tomar providências para assegurar sua propriedade. Então surge a pergunta: como baixar a hipoteca do imóvel na planta?
O comprador pode pedir a baixa da hipoteca de seu imóvel? Em qual hipótese?
A principio a resposta é sim e, principalmente, se quitou a aquisição do imóvel.
Sobre o tema o Superior Tribunal de Justiça aprovou a Súmula nº 308, que diz o seguinte:
“A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL.”
Qual, então, é o sentido da súmula 308?.
Primeiramente, que a hipoteca firmada em favor do credor não tem eficácia contra o comprador do imóvel. Isso porque, não foi o comprador quem contratou a hipoteca nem anuiu com a mesma.
Em outras palavras, o credor hipotecário não pode tomar o imóvel do comprador só porque o imóvel lhe foi oferecido como garantia pela construtora. Portanto, como descrito acima, isso vale mesmo se o imóvel foi adquirido após a hipoteca ter sido constituída.
Mas então, não há risco do comprador perder o imóvel para o credor hipotecário. Depende!
Embora a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tenha eficácia contra o comprador, permanece valida.
Por isso o comprador corre o risco de perder o imóvel para o credor hipotecário. Mas em que situação há esse risco? Por exemplo, se o credor hipotecário assumir o crédito do vendedor e o adquirente ficar inadimplente. Então, o credor hipotecário poderá executar o adquirente e até satisfazer esse crédito com o imóvel.
Se uma pessoa planeja adquirir um imóvel, mas este imóvel tem uma hipoteca em sua matrícula, ela precisa procurar um profissional para analisar os riscos do negócio.
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Como baixar a hipoteca da matrícula do imóvel?
Nos casos de quitação da promessa de compra e venda a vendedora, por exemplo, o vendedor deve outorgar a escritura pública. Pois, esse documento é essencial para viabilizar a transferência da propriedade do imóvel para o comprador.
Além disso, ela deve providenciar o termo de quitação da hipoteca para baixar a hipoteca da matrícula do imóvel.
Com tais documentos o comprador se dirige até o Registro de Imóveis. assim, pede o registro da sua propriedade e a baixa da hipoteca do imóvel.
E se a construtora não fornecer o termo de quitação da hipoteca?
Pois bem, se a construtora não fornecer o termo de quitação da hipoteca espontaneamente, o comprador pode notificar a construtora e o credor hipotecário (bancos) informando a quitação do preço do imóvel e solicitando o termo de quitação da hipoteca nos termos da Súmula 308 do STJ.
Contudo, se mesmo após a notificação, nem a construtora nem o banco fornecerem o termo de quitação, o jeito é ajuizar uma ação.
A ação será ajuizada contra os dois para que forneçam o termo de quitação da hipoteca e assim o gravame possa ser baixado.
Assim, após o fornecimento do termo de quitação ele deverá ser levado ao Registro de Imóveis para a respectiva baixa da hipoteca.
Portanto, caso tenha adquirido um imóvel na planta e este imóvel esteja gravado com hipoteca, procure nosso escritório e agende uma consulta. Assim, você poderá saber mais detalhes sobre como baixar a hipoteca do imóvel, mesmo em casos de recusa do vendedor ou banco.
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