Carvalho Gomes Advogados | Direito Imobiliário | Curitiba

Regularização de Imóveis: propriedade imobiliária

CarvalhoGomesADV-regularizacao-de-imoveis

São muitos os casos em que as pessoas adquirem imóveis mas não transferem a propriedade junto aos Serviços de Registro de Imóveis. daí surge a necessidade de regularização da propriedade do imóvel.

E várias são as razões para isso como inexistência de matrícula do imóvel, morte do vendedor sem a outorga da escritura pública, etc.

Contudo, a propriedade do imóvel somente se transfere após o registro no cartório em nome do adquirente.

O que fazer para regularizar a sua propriedade imobiliária?

Se você quer saber mais sobre esse tema a seguir será abordado algumas possíveis soluções.

Riscos e transtornos da não regularização da propriedade

Antes de falarmos sobre alguns possíveis caminhos, deve-se considerar os riscos da não regularização de imóveis.

A não regularização da propriedade do imóvel é algo que pode acarretar muitos riscos.

Um dos riscos é o risco de penhora em processo judicial. Isso porque como o bem está em nome de outra pessoa ele poderá sofrer penhora pela dívida dessa pessoa.

Outro risco é da perda da propriedade. Isso mesmo!

Se outra pessoa comprar o mesmo imóvel, aquele que registra primeiro será havido como dono.

Além desses riscos, a não regularização da propriedade do imóvel pode acarretar transtornos para os herdeiros.

Se o adquirente, em vida, não passou o imóvel para seu nome do Registro de Imóveis, seus herdeiros terão que regularizar o imóvel para depois inventariar e partilhar.

Se não fizerem isso, eles só poderão inventariar e partilhar a posse do imóvel.

Diante disso, você pretende regularizar a propriedade do seu imóvel?

Sua resposta para esta pergunta provavelmente foi um sim. E isso é muito prudente.

Mas qual o melhor meio de regularizar a propriedade imobiliária?

Depende! O meio de regularização dependerá do tipo de irregularidade a ser diagnosticada.

Adiante iremos tratar de alguns meios de regularizar a propriedade imobiliária.

Leia também Contrato de corretagem imobiliária: que cuidados devo tomar?

Adjudicação compulsória

O primeiro meio para regularização de imóveis que trataremos aqui é a adjudicação compulsória.

A sua previsão legal se encontra nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e no artigo 22 do Decreto-Lei 58/1937.

A adjudicação compulsória é uma ação judicial do promitente comprador contra o promitente vendedor que se recusa a outorgar voluntariamente a escritura pública de compra e venda.

A escritura pública de compra e venda, em regra, é o documento hábil para transferir o imóvel para o comprador junto ao Serviço de Registro de Imóveis.

Há vários requisitos a serem preenchidos para se utilizar da ação de adjudicação compulsória.

É preciso analisar as particularidades de cada irregularidade imobiliária para concluir se é ou não caso de adjudicação compulsória.

Nessa ação pode-se pedir que o juiz supra a obrigação do promitente vendedor e determine ao registro de imóveis a transferência da propriedade do imóvel para o comprador.

Com isso a propriedade do imóvel estará regularizada em nome do novo adquirente.

Usucapião

Outro meio de regularização da propriedade do imóvel é a usucapião.

É muito comum pessoas que adquiriram imóveis há anos e terem perdido os comprovantes de pagamento, contratos.

Quando não há provas do negócio ou de sua quitação, ou a aquisição é feita pelo exercício da posse, é possível regularizar a propriedade pela usucapião.

O processo de usucapião pode ser extrajudicial (tramitar no Serviço de Registro de Imóveis) ou judicial.

Para tanto, é necessário reunir os documentos pertinentes e analisar o preenchimento dos requisitos legais.

Estes são alguns dos documentos necessários:

  • documentos pessoais da parte requerente
  • ata notarial provando a posse
  • documentos que provam a posse (IPTU, contas de água, luz, etc.)
  • planta e memorial descritivo
  • certidões negativas
  • justo título

Com isso, fica evidente que uma das formas de regularização de imóveis é a usucapião. Vale lembrar que o procedimento extrajudicial é mais rápido.

Inventário e partilha

Outra forma de regularização da propriedade é através do inventário e partilha.

Quando uma pessoa falece e ela deixa bens, tais bens passam a compor um patrimônio chamado espólio.

Todavia, no momento da morte, os bens são automaticamente transferidos para os herdeiros e legatários, conforme artigo 1.784 do Código Civil.

Entretanto, para que os bens imóveis passem a incorporar ao patrimônio dos herdeiros e/ou legatários, se faz necessário o processo de abertura de inventário e partilha, e, registro.

Esse processo pode ser extrajudicial ou judicial.

Se os sucessores – herdeiros e legatários – forem maiores capazes, estiverem de acordo entre si e assistidos por um advogado, poderão fazer o inventário em um tabelionato de notas.

Se faltar um desses itens terão que usar a via judicial.

Contudo, só fazer o inventário e a partilha não é suficiente para transferir a propriedade.

Ao final do processo de abertura de inventário e partilha, a sentença ou a escritura de partilha será levada à registro.

Com isso, a propriedade dos bens imóveis passará para o nome dos sucessores.

Para o inventário e partilha é necessário reunir os documentos pessoais dos herdeiros, cônjuge sobrevivente, legatário e testamento (se houver), certidão de óbito do falecido, matrícula do imóvel, certidões de dívidas fiscais. Dessa forma, a realização de inventário e partilha é uma das formas de regularização de imóveis.

Como você pode ver, foram citadas algumas formas para regularização da propriedade do seu imóvel.

Mas como fazer a regularização da propriedade do imóvel?

Essas são algumas das inúmeras maneiras de regularizar a propriedade imobiliária.

O meio mais adequado ou a conjugação estratégica de vários meios dependerá do tipo de irregularidade diagnosticada.

Portanto, o diagnóstico correto da irregularidade antecede a escolha da solução acertada.

Há irregularidades que são sanáveis pelas vias administrativas, porém, outras demandam a adoção de medidas judiciais.

Outras irregularidades demandam a conjugação de medidas administrativas e judiciais.

O primeiro passo é procurar um profissional de direito imobiliário e levar até ele o caso e eventuais documentações pertinentes.

Após análise do caso e documentos pertinentes ele vai indicar a via mais adequada ao seu caso.