Regularização de Imóveis: propriedade imobiliária

São muitos os casos em que as pessoas adquirem imóveis mas não transferem a propriedade junto aos Serviços de Registro de Imóveis.

E várias são as razões para isso como inexistência de matrícula do imóvel, morte do vendedor sem a outorga da escritura pública, etc.

Contudo, a propriedade do imóvel somente se transfere após o registro no cartório em nome do adquirente.

O que fazer para regularizar a sua propriedade imobiliária?

Se você quer saber mais sobre esse tema a seguir será abordado algumas possíveis soluções.

Riscos e transtornos da não regularização da propriedade

Antes de falarmos sobre alguns possíveis caminhos, deve-se considerar os riscos da irregularidade.

A não regularização da propriedade do imóvel é algo que pode acarretar muitos riscos.

Um dos riscos é o risco de penhora em processo judicial. Isso porque como o bem está em nome de outra pessoa ele poderá sofrer penhora pela dívida dessa pessoa.

Outro risco é da perda da propriedade. Isso mesmo!

Se outra pessoa comprar o mesmo imóvel, aquele que registra primeiro será havido como dono.

Além desses riscos, a não regularização da propriedade do imóvel pode acarretar transtornos para os herdeiros.

Se o adquirente, em vida, não passou o imóvel para seu nome do Registro de Imóveis, seus herdeiros terão que regularizar o imóvel para depois inventariar e partilhar.

Se não fizerem isso, eles só poderão inventariar e partilhar a posse do imóvel.

Diante disso, você pretende regularizar a propriedade do seu imóvel?

Sua resposta para esta pergunta provavelmente foi um sim. E isso é muito prudente.

Mas qual o melhor meio de regularizar a propriedade imobiliária?

Depende! O meio de regularização dependerá do tipo de irregularidade a ser diagnosticada.

Adiante iremos tratar de alguns meios de regularizar a propriedade imobiliária.

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Adjudicação compulsória

O primeiro meio que você precisa saber é a adjudicação compulsória.

A sua previsão legal se encontra nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e no artigo 22 do Decreto-Lei 58/1937.

A adjudicação compulsória é uma ação judicial do promitente comprador contra o promitente vendedor que se recusa a outorgar voluntariamente a escritura pública de compra e venda.

A escritura pública de compra e venda, em regra, é o documento hábil para transferir o imóvel para o comprador junto ao Serviço de Registro de Imóveis.

Há vários requisitos a serem preenchidos para se utilizar da ação de adjudicação compulsória.

É preciso analisar as particularidades de cada irregularidade imobiliária para concluir se é ou não caso de adjudicação compulsória.

Nessa ação pode-se pedir que o juiz supra a obrigação do promitente vendedor e determine ao registro de imóveis a transferência da propriedade do imóvel para o comprador.

Com isso a propriedade do imóvel estará regularizada em nome do novo adquirente.

Usucapião

Outro meio de regularização da propriedade do imóvel é a usucapião.

É muito comum pessoas que adquiriram imóveis há anos e terem perdido os comprovantes de pagamento, contratos.

Quando não há provas do negócio ou de sua quitação, ou a aquisição é feita pelo exercício da posse, é possível regularizar a propriedade pela usucapião.

O processo de usucapião pode ser extrajudicial (tramitar no Serviço de Registro de Imóveis) ou judicial.

Para tanto, é necessário reunir os documentos pertinentes e analisar o preenchimento dos requisitos legais.

Estes são alguns dos documentos necessários:

• documentos pessoais da parte requerente
• ata notarial provando a posse
• documentos que provam a posse (IPTU, contas de água, luz, etc.)
• planta e memorial descritivo
• certidões negativas
• justo título

Vale lembrar que o procedimento extrajudicial é mais rápido.

Inventário e partilha

Outra forma de regularização da propriedade é através do inventário e partilha.

Quando uma pessoa falece e ela deixa bens, tais bens passam a compor um patrimônio chamado espólio.

Todavia, no momento da morte, os bens são automaticamente transferidos para os herdeiros e legatários, conforme artigo 1.784 do Código Civil.

Entretanto, para que os bens imóveis passem a incorporar ao patrimônio dos herdeiros e/ou legatários, se faz necessário o processo de abertura de inventário e partilha, e, registro.

Esse processo pode ser extrajudicial ou judicial.

Se os sucessores – herdeiros e legatários – forem maiores capazes, estiverem de acordo entre si e assistidos por um advogado, poderão fazer o inventário em um tabelionato de notas.

Se faltar um desses itens terão que usar a via judicial.

Contudo, só fazer o inventário e a partilha não é suficiente para transferir a propriedade.

Ao final do processo de abertura de inventário e partilha, a sentença ou a escritura de partilha será levada à registro.

Com isso, a propriedade dos bens imóveis passará para o nome dos sucessores.

Para o inventário e partilha é necessário reunir os documentos pessoais dos herdeiros, cônjuge sobrevivente, legatário e testamento (se houver), certidão de óbito do falecido, matrícula do imóvel, certidões de dívidas fiscais.

Como você pode ver, foram citadas algumas formas para regularização da propriedade do seu imóvel.

Mas como fazer a regularização da propriedade do imóvel?

Essas são algumas das inúmeras maneiras de regularizar a propriedade imobiliária.

O meio mais adequado ou a conjugação estratégica de vários meios dependerá do tipo de irregularidade diagnosticada.

Portanto, o diagnóstico correto da irregularidade antecede a escolha da solução acertada.

Há irregularidades que são sanáveis pelas vias administrativas, porém, outras demandam a adoção de medidas judiciais.

Outras irregularidades demandam a conjugação de medidas administrativas e judiciais.

O primeiro passo é procurar um profissional de direito imobiliário e levar até ele o caso e eventuais documentações pertinentes.

Após análise do caso e documentos pertinentes ele vai indicar a via mais adequada ao seu caso.