Regularização de Imóveis: propriedade imobiliária
São muitos os casos em que as pessoas adquirem imóveis mas não transferem a propriedade junto aos Serviços de Registro de Imóveis. daí surge a necessidade de regularização da propriedade do imóvel.
E várias são as razões para isso como inexistência de matrícula do imóvel, morte do vendedor sem a outorga da escritura pública, etc.
Contudo, a propriedade do imóvel somente se transfere após o registro no cartório em nome do adquirente.
O que fazer para regularizar a sua propriedade imobiliária?
Se você quer saber mais sobre esse tema a seguir será abordado algumas possíveis soluções.
Riscos e transtornos da não regularização da propriedade
Antes de falarmos sobre alguns possíveis caminhos, deve-se considerar os riscos da não regularização de imóveis.
A não regularização da propriedade do imóvel é algo que pode acarretar muitos riscos.
Um dos riscos é o risco de penhora em processo judicial. Isso porque como o bem está em nome de outra pessoa ele poderá sofrer penhora pela dívida dessa pessoa.
Outro risco é da perda da propriedade. Isso mesmo!
Se outra pessoa comprar o mesmo imóvel, aquele que registra primeiro será havido como dono.
Além desses riscos, a não regularização da propriedade do imóvel pode acarretar transtornos para os herdeiros.
Se o adquirente, em vida, não passou o imóvel para seu nome do Registro de Imóveis, seus herdeiros terão que regularizar o imóvel para depois inventariar e partilhar.
Se não fizerem isso, eles só poderão inventariar e partilhar a posse do imóvel.
Diante disso, você pretende regularizar a propriedade do seu imóvel?
Sua resposta para esta pergunta provavelmente foi um sim. E isso é muito prudente.
Mas qual o melhor meio de regularizar a propriedade imobiliária?
Depende! O meio de regularização dependerá do tipo de irregularidade a ser diagnosticada.
Adiante iremos tratar de alguns meios de regularizar a propriedade imobiliária.
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Adjudicação compulsória
O primeiro meio para regularização de imóveis que trataremos aqui é a adjudicação compulsória.
A sua previsão legal se encontra nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil e no artigo 22 do Decreto-Lei 58/1937.
A adjudicação compulsória é uma ação judicial do promitente comprador contra o promitente vendedor que se recusa a outorgar voluntariamente a escritura pública de compra e venda.
A escritura pública de compra e venda, em regra, é o documento hábil para transferir o imóvel para o comprador junto ao Serviço de Registro de Imóveis.
Há vários requisitos a serem preenchidos para se utilizar da ação de adjudicação compulsória.
É preciso analisar as particularidades de cada irregularidade imobiliária para concluir se é ou não caso de adjudicação compulsória.
Nessa ação pode-se pedir que o juiz supra a obrigação do promitente vendedor e determine ao registro de imóveis a transferência da propriedade do imóvel para o comprador.
Com isso a propriedade do imóvel estará regularizada em nome do novo adquirente.
Usucapião
Outro meio de regularização da propriedade do imóvel é a usucapião.
É muito comum pessoas que adquiriram imóveis há anos e terem perdido os comprovantes de pagamento, contratos.
Quando não há provas do negócio ou de sua quitação, ou a aquisição é feita pelo exercício da posse, é possível regularizar a propriedade pela usucapião.
O processo de usucapião pode ser extrajudicial (tramitar no Serviço de Registro de Imóveis) ou judicial.
Para tanto, é necessário reunir os documentos pertinentes e analisar o preenchimento dos requisitos legais.
Estes são alguns dos documentos necessários:
- documentos pessoais da parte requerente
- ata notarial provando a posse
- documentos que provam a posse (IPTU, contas de água, luz, etc.)
- planta e memorial descritivo
- certidões negativas
- justo título
Com isso, fica evidente que uma das formas de regularização de imóveis é a usucapião. Vale lembrar que o procedimento extrajudicial é mais rápido.
Inventário e partilha
Outra forma de regularização da propriedade é através do inventário e partilha.
Quando uma pessoa falece e ela deixa bens, tais bens passam a compor um patrimônio chamado espólio.
Todavia, no momento da morte, os bens são automaticamente transferidos para os herdeiros e legatários, conforme artigo 1.784 do Código Civil.
Entretanto, para que os bens imóveis passem a incorporar ao patrimônio dos herdeiros e/ou legatários, se faz necessário o processo de abertura de inventário e partilha, e, registro.
Esse processo pode ser extrajudicial ou judicial.
Se os sucessores – herdeiros e legatários – forem maiores capazes, estiverem de acordo entre si e assistidos por um advogado, poderão fazer o inventário em um tabelionato de notas.
Se faltar um desses itens terão que usar a via judicial.
Contudo, só fazer o inventário e a partilha não é suficiente para transferir a propriedade.
Ao final do processo de abertura de inventário e partilha, a sentença ou a escritura de partilha será levada à registro.
Com isso, a propriedade dos bens imóveis passará para o nome dos sucessores.
Para o inventário e partilha é necessário reunir os documentos pessoais dos herdeiros, cônjuge sobrevivente, legatário e testamento (se houver), certidão de óbito do falecido, matrícula do imóvel, certidões de dívidas fiscais. Dessa forma, a realização de inventário e partilha é uma das formas de regularização de imóveis.
Como você pode ver, foram citadas algumas formas para regularização da propriedade do seu imóvel.
Mas como fazer a regularização da propriedade do imóvel?
Essas são algumas das inúmeras maneiras de regularizar a propriedade imobiliária.
O meio mais adequado ou a conjugação estratégica de vários meios dependerá do tipo de irregularidade diagnosticada.
Portanto, o diagnóstico correto da irregularidade antecede a escolha da solução acertada.
Há irregularidades que são sanáveis pelas vias administrativas, porém, outras demandam a adoção de medidas judiciais.
Outras irregularidades demandam a conjugação de medidas administrativas e judiciais.
O primeiro passo é procurar um profissional de direito imobiliário e levar até ele o caso e eventuais documentações pertinentes.
Após análise do caso e documentos pertinentes ele vai indicar a via mais adequada ao seu caso.