Você sabe o essencial que deve constar nos contratos de locação de imóvel? Já entrou numa locação sem saber se o contrato assinado era bom ou não? Alguns imaginam, outros sofreram na pele, mas poucos agem para mudar essa situação. Em que grupo você está? Leia o artigo e saiba mais!
Você prefere alugar um imóvel ao invés de se comprometer com um financiamento imobiliário? De fato a locação é uma das formas de satisfazer o direito fundamental à moradia. Por isso, é tão importante.
As imobiliárias assinam milhares de contratos de locação todos os dias. Portanto, é preciso que os corretores e as imobiliárias mantenham contratos de locação completos, dentro da lei e adequados. Igualmente, o mesmo vale para proprietários que preferem alugar diretamente.
Pois bem, esse artigo foi feito para ajudá-lo a evitar que pequenos erros se transformem em grandes dores de cabeça.
Então, falaremos das principais informações que devem constar em um contrato de aluguel. Além disso, as leis e as jurisprudências que regulam o mercado imobiliário mudam periodicamente. Assim, cuidado para não usar modelos de contratuais velhos e desatualizados.
Por isso, atenção antes de assinar um contrato ou elaborar e atualizar os contratos de aluguel.
Um contrato de locação bem feito e atualizado previne muitos prejuízos. Por outro lado, já se pode imaginar o que ocorre com contratos mal elaborados.
Você quer saber quais os principais dados que deve constar nos contratos de aluguel de imóveis? Então, continue a leitura e garanta que sua empresa não passará vergonha.
Neste artigo, veremos os seguintes tópicos:
- Por que ter bons contratos de locação?
- Quais dados são necessários no contrato de locação de imóveis?
- Que garantias uma imobiliária pode exigir?
- Devo contar com ajuda de profissionais?
Boa leitura!
Por que ter bons contratos de locação?
Um contrato de locação mal elaborado é igual a prejuízos! Embora, em alguns casos seria melhor nem terem assinado aquele modelão baixado da internet. Isso porque, cada locação tem suas particularidades conforme o tipo de locação e interesse dos contratantes.
Por que ter bons contratos, então? Para evitar prejuízos é claro! Por exemplo, celebrar um contrato inadequado ao tipo de locação. Ou seja, você faz uma locação residencial, mas pega um modelo de locação por temporada. Assim, esse tipo de inadequação – tipo de locação – pode até conduzir o locador a uma atitude criminosa. Pois, na locação por temporada é permitido algumas práticas que na residencial é proibida e considerada crime.
Além disso, um bom contrato evita outros prejuízos como inadequação:
- a situação do imóvel;
- a legislação atual;
- ao entendimento atual do poder judiciário;
- ao interesse das partes etc.
Portanto, não corra esses riscos e tenha bons contratos.
Por isso, quem oferece serviços de intermediação de locação de imóveis deve entender o que é obrigatório e o que não pode ser incluído no documento.
Os contratos podem sofrer variações de acordo com a imobiliária ou a consultoria contratada pelo proprietário e pelo inquilino, mas existem regras essenciais que devem ser seguidas.
Quais dados são necessários no contrato de locação de imóveis?
É indispensável que os contratos de locação de imóvel tenha todos os dados de identificação das partes envolvidas na transação financeira.
Dados das partes contratantes
No caso de pessoa física, é necessário:
- Nome completo;
- CPF;
- RG;
- Endereço físico, e-mail e telefones de contato
- Dados dos cônjuges, quando houver.
Se uma das partes for pessoa jurídica:
- contrato social da empresa e aditivos;
- comprovante de endereço;
- cópia do CNPJ;
- Imposto de Renda da empresa;
- certidões negativas atualizadas.
Se a garantia escolhida for a de fiador, também é preciso que o contratos de locação apresente os dados da pessoa que aparece como solidária.
Dados do imóvel objeto da locação
Não menos importante são os dados relativos ao imóvel que será locado. Parece óbvio, mas a verdade é que em muitos contratos a identificação do imóvel é precária.
Essa precariedade causa alguns problemas na locação. Tais como divergências quanto a descrição e delimitação do objeto da locação. Além disso a identificação precária dificulta ou impossibilita à averbação do contrato na matrícula. Em especial nas hipóteses de cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel durante a locação.
Nos tribunais há varias ações discutindo direitos, deveres e responsabilidades por causa dessa falha no contrato. Por exemplo, ações revisionais de aluguel pedindo reajuste do aluguel porque há diferença de metragem do imóvel em relação ao descrito no contrato.
Outros dados importantes nos contratos de locação
Também é imprescindível prestar a atenção na inclusão de outras informações contratuais.
Os locativos mensais
Locativo é uma expressão que se refere tanto ao aluguel como aos encargos da locação. Em alguns casos, contudo, ocorrem confusões e omissões dessas obrigações. Por exemplo, há situações em que a imobiliária cobra por obrigações que não foram previstas contratualmente.
Portanto, o contrato deve ser bastante didático com relação as referidas obrigações. Assim, com relação ao aluguel o contrato deve especificar o seu valor total do aluguel. Outrossim, se há ou não abatimento em casos de pagamento em dia ou multa moratória.
Ademais, quanto aos encargos da locação, deve descrever quais são. Por exemplo:
- Valor do condomínio, se houver;
- Taxas de FCI (Fundo de Conservação do Imóvel);
- IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano);
- e outros pagamentos que estejam incluídos no valor da locação.
Além disso, destaca-se que é proibido por lei a vinculação do valor do aluguel ao salário mínimo. Portanto, atente-se para que não exista essa relação no contrato.
Ademais, lembre-se de que é importante que o documento apresente uma cláusula que fale especificamente do índice de reajuste que será aplicado. Outrossim, deve constar qual será a periodicidade do reajuste dos alugueis. Normalmente, as imobiliárias optam pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), pois é o que melhor reflete a inflação desse mercado.
Essa é uma forma simples de garantir clareza e evitar que os aumentos sejam reclamados na justiça.
Da destinação da locação
Outra informação importante que deve constar no contrato é a destinação no imóvel. Por mais que isso pareça um detalhe, é importante para que as condições sejam as ideais para cada finalidade do imóvel.
A destinação pode ser geral ou especial. O que é a destinação geral? É a destinação dos usos previstos na lei de locações. Ou seja, residencial, por temporada e para fins não residencial.
E a destinação especial? Já esta é o uso específico que o inquilino dará ao imóvel. Por exemplo, em casos de locações não residenciais, se o imóvel for locado por uma loja que comercializa roupas.
No exemplo apresentado acima a destinação especial é o comércio de roupas e a geral a não residencial ou comercial. Essas previsões contratuais ganham relevância em questões de uso e ocupação do solo e habite-se da construção.
Prazo de vigência Contratual
Não se esqueça de incluir o período de vigência do contrato e quais são as sanções em caso de inadimplência, desistência ou abandono do imóvel.
O prazo contratual implica em várias situações de direitos e obrigações. Como, por exemplo, um dos requisitos para se obter o direito a renovatória. Ou ainda, como requisito para se manter do imóvel em caso de venda durante a locação. Também quanto a forma de retomada do imóvel se viger por prazo determinado ou indeterminado.
Além disso, embora o contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, se igual ou superior a dez anos, dependerá de vênia conjugal.
O estado do imóvel e a vistoria
Por fim, mencionamos o documento de vistoria, tanto na entrada do inquilino, quanto na entrega do imóvel ao final do contrato.
Esse é um documento que é feito à parte do contrato e que descreve o estado do imóvel. A vistoria assegura ao proprietário os direitos de acionar o inquilino judicialmente no caso de o imóvel não estar nas mesmas condições da entrega. Além desse há outros documentos que se deve exigir na locação.
Que garantias uma imobiliária pode exigir?
Pois bem, é comum, que as imobiliárias exijam garantias que protegem o proprietário do imóvel contra inadimplência. Entretanto, não se pode exigir qualquer tipo de garantia, mas apenas as legais.
Quais são os tipo de garantias locatícias? Então…, a Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245, de 1991) só autoriza o uso das seguintes garantias:
- caução;
- fiança;
- seguro de fiança locatícia.
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Assim, além desses tipos de garantias nas locações, não se pode usar outras. Portanto, verifique se os seus contratos de locação estão conforme a legislação.
Algumas imobiliárias praticam uma garantia por cartão de crédito. Ainda tem-se o título de capitalização. Mas, nesses casos não estariam usando garantia não prevista em lei? Não! Pois tais garantias são modalidades do tipo caução.
Por fim, é importante lembrar que na locação imobiliária proíbe-se exigir mais de uma modalidade de garantia. Ou seja, se optou pela fiança não pode exigir, também, uma caução. Caso contrário, portanto, a imobiliária ou locador cometeria um ilícito civil e criminal.
Contudo, para saber mais sobre os tipos de garantias locatícias recomendamos a leitura do seguinte artigo:
Quais são os tipos de Garantias Locatícias?
Devo contar com ajuda de profissionais?
A atividade preponderante das imobiliárias é a corretagem imobiliária. Portanto, o foco é conseguir o negócio que o cliente contratou. Esse é um olhar comercial, mas também há um olhar jurídico. Na busca de um bom negócio para o cliente, com efeito, há um caminho jurídico para trilhar. É nesse momento, portanto, que a parceria com uma advocacia especializada em direito imobiliário ajudará. Pois, a formalização dos negócios exige adequações de modelos gerais para prevenir futuros problemas, além de outros cuidados.
Por mais que os colaboradores da imobiliária entendam do mercado imobiliário e de negociações, o mundo jurídico do mercado imobiliário é muito amplo e complexo. Portanto, recompensa-se a profissionais do direito com especialidade e vivência necessária no setor possibilitará consultorias completas.
Certifique-se de contratar profissionais devidamente inscritos na OAB (Ordem dos Advogados do Brasil). Pois, esse é o órgão que regulamenta e assegura a legalidade da profissão.
Outra vantagem da consultoria jurídica especializada é que ela passa credibilidade e respeito aos clientes. Assim, eles entendem que a empresa é séria e que está agindo de acordo com o que rege nossa legislação.
Ademais, é importante prevenir e proteger sua empresa e seus funcionários contra ações judiciais e outras penalidades; principalmente se injustas ou causadas por erros de principiantes.
Ainda ficou com dúvida? Precisa de ajuda com algum caso? Fale conosco! Pois, estamos prontos para recebê-lo!
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