Você sabe quais são as três leis imobiliárias? Pois bem, neste artigo vamos falar sobre estas leis para que você, corretor, seja capaz de responder às dúvidas dos clientes. Boa leitura!
Ser um corretor de sucesso ou um gestor de imobiliária comprometido não é tarefa fácil. Vai muito além de saber vender e ter poder de persuasão.
Um profissional do ramo precisa ser registrado no CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis) e conhecer as leis imobiliárias que permeiam o setor.
Por isso, se você quer que sua imobiliária seja destaque pela excelência nos serviços prestados, assegure-se de que seus profissionais conhecem a legislação. Pois, esse investimento evitará que eles passem informações erradas aos seus clientes.
Então, confira a seguir, as 3 leis imobiliárias que todo corretor de imóveis precisa conhecer:
- Lei que regulamenta a locação
- Lei imobiliária que aumentou a segurança na compra e venda
- Lei imobiliária que altera regras do financiamento de imóveis
1. Lei que regulamenta a locação
Em primeiro lugar, uma das primeiras leis imobiliárias que os corretores precisam conhecer, é a lei de locações de imóveis urbanos. Também chamada de Lei do Inquilinato, a Lei 8.245, de 1991, foi criada para regulamentar o mercado de locação de imóveis urbanos.
Esse conhecimento é essencial. Pois, no mínimo, capacita o corretor a orientar o cliente e saber fazer as adequações básicas nas minutas de contratos de locação com razoável segurança. É importante saber quais cuidados devem ter ao elaborar um contrato de locação.
É importante lembrar que o aluguel nada mais é do que uma pessoa usufruindo, por meio de pagamentos, do bem de outra pessoa. Por isso, é preciso muito cuidado.
Para proteger o locador, ou seja, o proprietário do imóvel, a lei prevê algumas obrigações do locatário, que é aquele que normalmente aluga a propriedade.
Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu.
Uma das imposições da lei afirma que fica sob responsabilidade do inquilino entregar o imóvel no mesmo estado de conservação que estava no início do contrato.
Em resumo, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal do imóvel, o Inquilino é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu.
Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação.
É também dever do locatário pagar todas as taxas em dia, como aluguel, condomínio, IPTU e outras que possam existir.
É aceito, no entanto, que o locador seja responsável por algumas delas, caso isso seja acordado e registrado em contrato.
Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel.
Já o locador tem a obrigação de realizar as manutenções que impliquem na habitabilidade do imóvel, como defeitos hidráulicos, elétricos e de estrutura.
Nisso, incluem reparos no telhado e demais reformas que prejudiquem a segurança dos moradores.
No caso de a locação ser de imóvel mobiliado, todos os itens incluídos no aluguel também devem estar listados em um documento de vistoria.
A manutenção e a conservação destes também ficam sob responsabilidade do inquilino.
O locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado
É nessa lei que há o direito de preferência do Locatário nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento do imóvel.
Ou seja, nesses casos o locador tem que oferecer o imóvel primeiramente ao locatário, e isso, em igualdade de condições com terceiros.
Conhecer a Lei do Inquilinato é essencial para que a imobiliária se proteja e oriente seus clientes a respeito de seus direitos e deveres.
Importante lembrar que o conhecimento da lei vai muito além uma leitura do texto legal. É preciso, igualmente, saber a interpretação que o poder judiciário vem dando a lei e como a tem aplicado em cada situação. Portanto, invista na capacitação dos seus colaboradores.
2. Lei imobiliária que aumentou a segurança na compra e venda
Uma outra lei imobiliária é a que facilitou a compra e venda de imóveis, a saber, a 13.097/2015. Para quem realiza essas negociações é fundamental saber quais dados devem constar em um contrato de compra e venda de imóvel.
Ela dispõe que “não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula do imóvel ao terceiro de boa-fé”.
Podemos dizer, portanto, que outros problemas não podem ser um impeditivo se não estiverem especificados nesse documento.
Isso, em regra, estabelece maior proteção ao adquirente do imóvel.
Ou seja, proteção contra os riscos de perda da propriedade, o que poderia implicar em prejuízos financeiros e muita dor de cabeça.
Mas, o cuidado deve permanecer. Isso, porque existem exceções legais de situações não constantes da matrícula. Tais como as hipóteses de usucapião, arrematação em hasta pública e imóveis pertencentes à massa falida.
Os gastos com as certidões também caíram pela metade após a aplicação da lei, uma vez que as certidões de feitos ajuizados não são mais obrigatórias para fins de escrituração e registro do imóvel.
Embora, como dito acima, para outras finalidades é importante ser diligente e obter as referidas certidões.
Então, essa é uma forma de proteger o comprador de alegações de fraudes, que podem implicar na perda do imóvel e em muitos prejuízos.
3. Lei imobiliária que altera regras do financiamento de imóveis
A Lei º 9.514/1997 (lei de alienação fiduciária) traz em seu texto uma das garantias reais mais utilizada no âmbito dos financiamentos imobiliário, a saber: a alienação fiduciária de bem imóvel. Essa lei imobiliária sofreu alterações em seu texto pela entrada em vigor da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017.
A maioria das alterações se referem a entendimentos jurisprudênciais que já vinham sendo aplicados pelo poder judiciário.
Em outras palavras, a nova lei apenas confirmou o que os tribunais decidiam.
Uma das alterações tratou do valor do imóvel estipulado pelas partes para garantir o financiamento.
Ao se contrair um financiamento, deve-se estipular em contrato que valor o imóvel terá como garantia contratual – alienação fiduciária em garantia.
Antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, a fixação deste valor era estabelecida livremente pelas partes contratantes.
Em alguns casos de inadimplência, quando o imóvel era levado à leilão, o valor do imóvel estava muito defasado em relação ao preço de mercado. E não raro eram os casos de invalidade do leilão com base no argumento de preço vil.
Para prevenir esses tipos de invalidades, a Lei nº 13.465/2017 estabeleceu o seguinte: se o valor do imóvel convencionado pelas partes for menor do que o da base de cálculo do ITBI, valerá este último para efeito de venda no primeiro leilão.
A lei nº 13.465/2017 acrescentou maior segurança à aquisição dos imóveis nesses tipos de leilões, quando vierem de operações de financiamento imobiliário.
Por quê a segurança aumentou?
Pois bem, o motivo é que após averbada a consolidação da propriedade fiduciária, a maioria das discussões judiciais serão resolvidas em perdas e danos. E, essas ações também não impedirão a reintegração de posse do imóvel.
A lei excepcionou dessa hipótese as ações que discutem a exigência de notificação do devedor.
A lei também deu destaque ao direito de preferência do devedor na aquisição do imóvel.
Ou seja, a pessoa que contraiu o financiamento (Devedor Fiduciante), tem preferência nos lances do imóvel, desde que arque com todos os valores devidos.
Nos contratos de financiamento há um prazo de carência fixado para iniciar o procedimento junto ao Registro de Imóveis. A lei de registros públicos é outra lei imobiliária de grande importância.
Normalmente, esse prazo prevê uma tolerância de até três parcelas de atraso. Por isso, é importante que a imobiliária oriente o consumidor.
Bata na tecla da organização financeira e não se esqueça de citar quais as consequências para possíveis atrasos nos pagamentos.
Considerações Finais
É importante orientar as pessoas a respeito do financiamento imobiliário. Além de isso, fazer os clientes enxergarem os riscos que correm, ainda evita que acusem a imobiliária de não repassar as informações corretas.
Um corretor comprometido e sério deve estudar sempre a respeito do direito e do mercado imobiliário.
Por isso, se você tem uma imobiliária, invista em treinamentos, incentive seus profissionais a conhecerem e acompanharem as mudanças no setor.
Entender as leis do mercado imobiliário é essencial para um gestor de imobiliária e para um corretor de sucesso.
Invista em conhecimento e capacite seus funcionários.
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