Carvalho Gomes Advogados | Direito Imobiliário | Curitiba

MP 656, mais segurança e celeridade na compra e venda de imóveis

MP 656 mais segurança na compra e venda de imóveis

No último dia 07 de novembro de 2014 passou a vigorar a Medida Provisória n. 656 (MP 656), que tratou de diversos temas fiscais e econômicos, com vistas a fomentar o crédito e alavancar o crescimento econômico. Tratou também de tema de expressiva relevância para os negócios imobiliários, especialmente a compra e venda de imóvel e concessão de crédito bancário com garantia imobiliária.

Por meio da referida Medida Provisória, passou-se a adotar mais plenamente em nosso ordenamento jurídico o princípio da concentração dos atos registrais na matrícula mobiliária. Ou seja, todos os atos que dizem respeito ao imóvel e a pessoa do seu proprietário devem agora estar anotados na matrícula do imóvel, não podendo mais ser opostos ao adquirente do bem atos ou fatos que não estiverem ali concentrados.

Importa ressaltar, a título de observação, que a MP 656/2014, ao positivar o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, acabou por tratar de temas que se relacionam ao direito processual civil e ao direito civil, previstos respectivamente nos artigos 593, II do Código de Processo Civil e artigo 1.247, parágrafo único do Código Civil.

Esse tema poderá ser passível de declaração de inconstitucionalidade, gerando questionamentos, porquanto é vedado legislar sobre assuntos afetos ao direito civil e processual civil por meio de Medida Provisória. Todavia, a possibilidade de conversão da MP em lei afastaria esse risco, o que provavelmente ocorrerá.

Apesar disso, sem dúvida alguma o conteúdo da medida tem grande relevância prática para o mercado imobiliário, especialmente porque irá gerar maior tranquilidade nos atos negociais de compra e venda de imóveis, favorecerá o comércio jurídico e aumentará a confiabilidade nos registros imobiliários.

Antes da entrada em vigor da MP 656/2014, o adquirente do imóvel precisava tomar uma série de medidas acautelatórias para garantir a higidez da aquisição imobiliária, tais como, retirada de inúmeras certidões forenses em nome do vendedor, tanto do local do imóvel, como também de seu domicílio.

Ainda, para uma aquisição com maior segurança, em alguns casos, indicava-se até mesmo a retirada das certidões de feitos ajuizados em nome dos proprietários anteriores. Ou seja, além de o adquirente ter de analisar minuciosamente a matrícula do imóvel, também lhe era imposto o ônus da retirada de diversas certidões nos órgãos judiciais e extrajudiciais: cartórios de protesto, distribuidores civis, trabalhistas, executivos fiscais, justiça federal, etc. Porém, mesmo o adquirente tendo tomando todas as cautelas necessárias poderia vir a perder o imóvel adquirido, por uma série de questões relacionadas a pessoa dos proprietários anteriores.

Em resumo, o sistema até então vigente, além de trabalhoso, apresentava falhas, ou melhor dizendo, “um vácuo informacional”, nas palavras da exposição de motivos da MP 656/2014. Isto porque, não há uma certidão nacional, sendo evidentemente inviável a retirada de certidões em todos os 5.570 municípios brasileiros. Assim sendo, o vendedor do imóvel poderia estar sendo demando em localidade diversa da situação do bem e de seu domicílio e uma ação judicial atingir a venda que fora realizada no passado, sob alegação de fraude à execução, dentre outras possibilidades.

Desta forma, a fim de mitigar ou até extinguir esses riscos, a Medida Provisória transfere aos credores o ônus de anotar eventuais ações judiciais às margens da matrícula imobiliária, sob pena de não mais poder opor ao adquirente do imóvel a alegação de ineficácia ou nulidade da venda, caso o bem tenha sido transacionado no curso de uma ação judicial que tramitava contra o alienante do imóvel.

Sob o ponto de vista da segurança jurídica e confiabilidade dos registros imobiliários, certamente a medida é de grande relevância social, e apresenta diversas vantagens, dentre as quais destacam-se: (i) aumenta a segurança jurídica das transações de compra e venda de imóveis e financiamentos bancários com garantia de bem imóvel; (ii) reduz custos na obtenção de certidões e contribuiu para que a transação imobiliária seja mais célere, pois não haverá mais necessidade de obtenção de certidões de feitos ajuizados em diversos órgãos do Poder Judiciário; (iii) contribuiu para a desburocratização da compra e venda de imóvel e empréstimos bancários, pois por meio da matrícula o comprador ou concedente do crédito terá acesso a todas as informações que necessita para decidir acerca da operação.

Em resumo, a medida é extremamente positiva para o mercado imobiliário, na medida que contribui para a mitigação dos riscos existentes nas operações imobiliárias de compra e venda de imóveis. Assim, diante da mudança da estrutura jurídica até então existente, a MP 656/2014 concedeu o prazo de até 2 (dois) anos para que todos os atos pretéritos à norma sejam devidamente registrados à margem da matrícula do imóvel.

Com isso, numa operação de compra e venda de imóvel, as cautelas devidas ainda devem permanecer, especialmente a retirada de todas as certidões de feitos ajuizados em nome do vendedor, até novembro de 2016. Após tal prazo, e, em não havendo declaração de inconstitucionalidade ou suspensão dos efeitos da referida medida provisória, o comprador poderá ter a certeza da inexistência de riscos jurídicos, com análise apenas da matrícula imobiliária, pois tudo que atingir o imóvel, direta ou indiretamente, deverá constar de seu registro. Daí mais uma conquista para o mercado imobiliário.