Carvalho Gomes Advogados | Direito Imobiliário | Curitiba

O direito de preferência na locação: o locador quer vender o imóvel! E agora?

Entenda o direito de preferência na locação quando da venda do imóvel locado. O que fazer quando o imóvel locado é colocado à venda?

direito de preferencia na locação

O mercado imobiliário possui muitas nuances técnicas.  Discerni-las, portanto, exige conhecimento técnico-jurídico. Esse conhecimento, por conseguinte, possibilitará a escolha do caminho mais seguro a seguir. Ignorá-los, contudo, levará a inevitáveis prejuízos. O que fazer então? Adquiri-lo ou buscar a ajuda de quem o possua!

Então, para ajudá-lo, compartilharemos um pouco sobre o direito de preferência na locação.

Certo é que o proprietário locador pode vender o seu imóvel a qualquer tempo, mesmo se estiver locado. Contudo, antes disso, deve-se atender exigências legais. Assim, algumas dúvidas surgem, tais como:

  • O que colocar no contrato de locação para possibilitar a venda?
  • Como funciona o direito de preferência em caso de venda?
  • O que a lei diz sobre a notificação do direito de preferência na locação?

A insegurança quanto a resposta dessas questões pode resultar na perda de negócios promissores. Não perca as oportunidades. Quer seja na hora de elaborar o contrato de locação, na observância das leis que regem o assunto ou na notificação do locatário sobre a venda do imóvel. Saiba o que fazer!

Escrevemos esse artigo para ajudá-lo com esse tema. Continue a leitura para saber um pouco mais.

O que colocar no contrato de locação sobre a possibilidade de venda?         

Os contratos de locação de imóveis, sejam eles comerciais ou residenciais, precisam se adequarem à vontade das partes e aos requisitos legais. 

A lei de locações imobiliárias (Lei nº 8245/91) pensou em duas situações. 

A primeira, presume o interesse do inquilino em adquirir o imóvel.

No segundo caso, a lei presume o desinteresse do inquilino na compra, mas o desejo de permanecer no imóvel até o final do prazo determinado da locação.

Para a primeira situação, a lei do inquilinato estipulou o direito de preferência do inquilino em caso de alienação do imóvel (Por exemplo, venda.).

Para a segunda situação a lei do inquilinato criou a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel

Assim, recomenda-se constar disposições contratuais para as duas hipóteses. Ou, no mínimo, não inserir cláusulas que contrariem o interesse das partes. 

Por exemplo:

  • Primeiramente, estabelecer cláusulas regulando a forma que o direito de preferência do locatário será exercido;
  • Outrossim, estipular um prazo de vigência contratual. Qual prazo? Isso já dependerá do tipo de contrato e do interesse das partes. 
  • Pode-se, ademais, estabelecer cláusula de vigência da locação em caso de venda. Mas, além disso, deve-se cumprir com as demais exigências legais para garantir a eficácia do referido direito. 
  • Conter cláusulas penais que assegurem uma compensação pecuniária por descumprimento contratual. Estipulando ou não, a possibilidade de indenização complementar, em caso prejuízos superiores às penalidades.

Essas são algumas hipóteses para regular no contrato de locação. 

Certo é, que a presença ou ausência de algumas cláusulas dependem de qual interesse se contemplará. Por exemplo, pode ser que o locador não deseje a inserção da cláusula de vigência em caso de alienação. O direito de preferência, contudo, decorre de lei, portanto, independente de previsão contratual.

Mas, vejamos como funciona o direito de preferência. 

Como funciona o direito de preferência em caso de venda?

O direito de preferência na locação de imóveis está previsto na lei de locações (artigos 27 ao 34). Essa lei estabelece as regras especiais dos contratos de locação de imóveis urbanos. Pois, a lei geral é o Código Civil.

Quais são os principais requisitos estabelecidos pela lei de locações?

  • O locatário tem a preferência para compra do imóvel locado em iguais condições ofertadas a terceiros;
  • O direito de preferência compreende os casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento;
  • O locador (proprietário) deverá oportunizar ao locatário o exercício do direito de preferência. Isto é, mediante notificação extrajudicial, judicial ou outro meio de ciência inequívoca;
  • Recebida a notificação, o locatário terá trinta dias, portanto, para decidir se aceitará ou não a proposta de venda;
  • Se existir previsão contratual de sublocação, e o imóvel estiver sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. 
  • A aceitação da proposta pelo locatário ou sublocatário, os quais venham a desistir do negócio posteriormente, caberá indenização ao proprietário pelos prejuízos que este tiver;
  • O direito de preferência não se aplica a casos de perdimento do imóvel ou venda por decisão judicial, doação, permuta, integralização de capital, incorporação, fusão ou cisão de empresas;
  • Contudo, se o direito de preferência não for conferido ao locatário, este poderá requerer indenização por perdas e danos. Ou, ainda, a propriedade do imóvel, mediante depósito do valor do bem no prazo de seis meses a contar da venda.

Esses são alguns dos principais requisitos. Na legislação e jurisprudência, todavia, há outros pontos que trataremos em outra oportunidade.

O que a lei diz sobre a notificação do direito de preferência na locação?

Pois bem, com relação aos meios, a lei estabelece que a comunicação se dará mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Quanto ao conteúdo da notificação, por conseguinte, a lei estabelece o seguinte:

  • Que deve conter todas as condições do negócio;
  • Outrossim, o preço de venda;
  • Além disso, a forma de pagamento. Por exemplo, se a vista, parcelado ou possibilidade de financiamento;
  • Pode-se considerar, ademais, o prazo para o exercício do direito de preferência (aceitar ou não os termos do negócio);
  • Igualmente, a informação de eventuais ônus sobre o imóvel, como hipotecas, garantias ou demais registros lançados na matrícula;
  • Por fim, o local, data e horário para que o locatário possa verificar a documentação do imóvel e da oferta.

São essas as exigências legais quanto aos meios e conteúdo da notificação do direito de preferência na locação. Entretanto, se o locatário, uma vez notificado, não se manifestar de maneira inequívoca, no prazo de 30 dias, quanto a aceitação integral à proposta, o direito de preferência caducará.

Considerações Finais

Com efeito, a locação não é impedimento para vendê-lo. Contudo, deve-se observar alguns cuidados. Outrossim, o Locatário possui a preferência em adquirir o imóvel em caso de venda. 

Entretanto, não pode impor condições, mas apenas aceitar ou rejeitar a proposta. Por conseguinte, a observância das exigências legais é que garantirá a segurança de toda operação. 

Ademais, vimos que a venda do imóvel não significará, necessariamente, a descontinuidade da locação em vigor. Inclusive, se o contrato contém cláusula de vigência em caso de venda, então, o novo proprietário deverá respeitá-la se o contrato foi registrado no Cartório de registro de Imóveis. 

Contudo, se não for esse o caso e o locatário não exercer o seu direito de preferência, então, o locador estará livre para vender a outro. Então, esse novo proprietário poderá denunciar a locação em vigor e reintegrar-se na posse o imóvel.

Assim, o comprador deverá, no prazo de noventa dias, denunciar o contrato de locação e informar ao locatário sobre a desocupação. Mas, se o novo proprietário, não fizer isso no prazo legal, significará a concordância pela manutenção da locação de acordo com os termos contratuais.  

Em síntese são essas as considerações finais. 

Dessa forma, esperamos ter ajudado a lançar luz sobre o tema. Mas, a venda de imóveis locado ainda possui muitas outras particularidades. Portanto, recomendamos a contratação de uma assessoria jurídica especializada se estiver envolvido em situações como essa.

Ficou dúvida? Precisa de esclarecimentos ou ajuda em algum negócio? Estamos prontos para ajudar.

CTA-Red-carvalho-gomes-advogados

Recomendamos a leitura dos seguintes artigos relacionados: