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BENFEITORIAS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

O objetivo desse artigo é dar ao leitor uma noção sobre o tema das benfeitorias na locação de imóveis urbanos.

BENFEITORIAS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Sob a ótica da legislação locatícia e civil abordaremos o assunto em questão, a partir dos seguintes pontos:

  • O que é a benfeitoria na locação de imóveis urbanos.
  • Quais os tipos de benfeitorias na locação de imóveis?
  • Quais benfeitorias são indenizáveis segundo a Lei do Inquilinato?
  • O que é o direito de retenção do imóvel locado?
  • A lei autoriza realizar acordo de forma diferente?

Quer saber mais sobre esses assuntos? Então vamos adiante na leitura desse artigo!

O que é a benfeitoria na locação de imóveis urbanos.

A benfeitoria na locação de imóveis está prevista no Código Civil e na Lei de Locações de imóveis Urbanos.

No Código Civil a regulação é geral e pode ser usado em outros tipos de contratos além das locações de imóveis urbanos. Por outro lado, a Lei de Locações de Imóveis urbanos (Lei nº 8.269/1991) já se restringe às relações locatícias de imóveis urbanos.

Assim, o Código Civil é lei geral e a Lei de Locações de Imóveis Urbanos é especial.

A lei não conceitua o que é benfeitorias. Essa tarefa ficou por conta da doutrina. Segundo Sylvio Capanema (A LEI DO INQUILINATO COMENTADA, 2014, pg. 156):

“Benfeitorias são obras ou despesas que se fazem no imóvel locado, a fim de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.”

De acordo com o saudoso mestre, as benfeitorias não se confundem com as acessões, dentre as quais estão as construções. No que diferem?

Enquanto as benfeitorias conservam, melhoram e embeleza algo já existente – o imóvel locado. As acessões são obras que criam coisas novas, que aderem de forma artificial ou natural ao solo – uma nova construção sobre o terreno locado.

Portanto, como resumido acima é possível construir uma primeira ideia do que é benfeitoria na locação.

Entretanto, quais são os tipos de benfeitorias na locação?

Quais os tipos de benfeitorias na locação de imóveis?

Agora é preciso saber os tipos de benfeitorias que existem na locação de imóveis. Que utilidade há em distingui-las? Muita, como veremos.

Segundo os artigos 35 e 36 da Lei de Locações há três espécies de benfeitorias na relação locatícia. Benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias. Mas o que são e que critério usar para distingui-las? A Lei do Inquilinato não diz. Essa informação está no Código Civil. Mais precisamente em seu artigo 96.

O que é benfeitoria necessária?

O Código Civil afirma no caput do art. 96 que “as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.” Então, segue no parágrafo terceiro desse artigo com o seguinte anunciado:

São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.

Portanto, a lei de locações não diz o que é, porque o Código Civil já definiu.

Então, pergunta-se: a benfeitoria necessária é necessária para que?

A resposta é simples: É necessária para prevenir a deterioração do imóvel e conservá-lo em estado de servir ao uso a que se destina.

Segundo o STJ essa destinação é geral e não específica.

“A determinação legal de que é dever do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991) está ligada à modalidade de locação em si mesma considerada, se residencial, comercial ou para temporada.” (STJ – REsp. 1317731 / SP)

Se a destinação do imóvel é residencial tem que servir a moradia. E, se a locação for comercial o imóvel tem que servir para essa finalidade.

Imagine um imóvel residencial que chove dentro. Ou que falta porta. Ou ainda, que sua estrutura hidráulica ou elétrica não funcione. Certamente, este imóvel está deteriorado e sua destinação comprometida. Não serve a moradia.

O que é benfeitoria útil?

Da mesma forma, encontra-se no parágrafo segundo do artigo 96 do Código Civil a definição de benfeitorias útil. O referido texto legal expressa a ideia de benfeitoria útil da seguinte forma:

São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

Portanto, no caso das benfeitorias úteis, pode-se fazer duas perguntas:

(1) São úteis para o que?  (2)  São úteis para quem?

A resposta a primeira pergunta é evidente na própria definição. A benfeitoria é útil para aumentar ou facilitar o uso do bem. No caso um bem imóvel locado.

Então tanto, esse tipo de benfeitoria tanto aumenta o uso do imóvel locado, como o facilita. Aqui pode-se pensar em diversas melhorias que tem esse potencial.

Contudo, a segunda pergunta já não está evidente. Isso, porque a benfeitoria útil pode agregar valor tanto para o locatário, como para o locador.

Em regra, essa é uma benfeitoria vinculada ao atendimento de uma necessidade particular do locatário, quer seja residencial ou não.

Nas atividades não residenciais, por exemplo, há diversos tipos de atividades econômicas. Além disso, cada atividade tem suas particularidades. Outrossim, tais particularidades exigirão adaptações do imóvel. Portanto, essas adaptações se referem a melhorar e facilitar o uso do imóvel à atividade fim do locatário.

De outro lado, a melhoria e facilidade feita pelo inquilino eventualmente será útil para outro locatário. Isso, porque, como dito, as atividades econômicas são diversas, assim como as suas particularidades.

Todavia, também ocorre do locador se interessar por algumas benfeitorias úteis. Por exemplo, em casos onde ele vê potencial de agregar diferencial no imóvel para futuras locações.

Entendido o que é a benfeitoria útil agora falemos das voluptuárias.

O que é benfeitoria voluptuária?

Esse nome não é muito usual no dia a dia. Voluptuária, portanto, soa estranho para alguns. Se for procurar em um dicionário o significado dessa palavra encontrará definições como:

  • Propenso aos prazeres sensuais.
  • Que resulta do prazer, do divertimento, do lazer; despesas supérfluas.
  • Que causa prazer, deleite e satisfação, intelectual ou sensorial.
  • Que se faz por mero lazer ou divertimento.

Por aqui já se nota que as benfeitorias voluptuárias não estão nas reais necessidades e utilidades. Está mais para o campo das coisas supérfluas, de satisfação estética ou que visa atender um capricho pessoal. Não que isso seja ruim em si. Quem não gosta de mimos.

Todavia, vejamos o que a lei diz. O parágrafo primeiro do artigo 96 do Código Civil definição as benfeitorias voluptuárias assim:

“São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.”

Como visto a lei não se distancia do que os dicionários dizem.

Assim, nessa categoria encontra-se a troca de uma simples lâmpada no teto por uma luminária com designer da última tendência. O pratico dirá: “As duas iluminam igual.” O artista retrucará: “mas não com o mesmo glamour.”

São coisas desse tipo que pode o inquilino acrescentar no imóvel locado. Deixará mais agradável o imóvel locado. Será fonte de deleite. Mas, não aumentará o uso habitual do imóvel.

É certo que há casos de exceção, mas essa é a regra.

Quais benfeitorias são indenizáveis segundo a Lei do Inquilinato?

Compreendido as espécies de benfeitorias da lei de locações chega o momento de tratarmos das indenizações. Quais são ou não indenizáveis segundo a lei de locações?

A lei de locações de imóveis urbanos regula o tema das indenizações nos artigos 35 e 36. E o faz com as seguintes palavras:

“Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

“As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.”

Resumidamente, com relação ao direito de indenização, extrai-se do texto legal que:

  • As benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis.
  • As benfeitorias úteis introduzidas pelo locatário serão indenizáveis, desde que foram autorizadas pelo locador.
  • Por fim, as benfeitorias voluptuárias introduzidas pelo locatário não serão indenizadas e poderão ser retiradas no final da locação.

Essa é a regra da lei de locações de imóveis urbanos.

Cabe pontuar, com relação as benfeitorias necessárias, que, antes do inquilino realizá-las deve informar ao locador e oportunizá-lo realizar. Primeiro, porque é responsabilidade do locador a realização dessas benfeitorias. Segundo, porque é dever do locatário levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação lhe incumba.

Certamente há casos de excepcionalidade que exige medidas de urgência.

Com relação as benfeitorias úteis, aconselha-se documentar a autorização do locador de realizá-las.

Ademais, quanto as benfeitorias voluptuárias, o locatário deve tomar cuidado ao retirá-las. Pois, se causar danos no imóvel deverá repará-lo. Por isso a lei autoriza sua retirada, mas adverte: “desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel”.

O que é o direito de retenção do imóvel locado?

Além do direito a indenização pelas benfeitorias a lei também prevê um outro direito. O direito de retenção do imóvel locado.

Finda a locação deve ocorrer a restituição do imóvel locado. Pois, esse é um momento de ajuste de contas. De um lado, o locador quer saber, no mínimo, se o imóvel está sendo restituído no mesmo estado que entregou. Por outro lado, o locatário quer saber se há melhorias para retirar ou ser indenizado. A luz das disposições legais, em resumo, essas são as principais expectativas dos contratantes.

Contudo, imagine o seguinte cenário: o locatário tem direito a ser indenizado, mas o locador se recusa a reconhecê-lo ou satisfazê-lo.

O que fazer neste caso?

Uma das atitudes é ingressar com a ação cabível para buscar o reconhecimento e satisfação do direito a indenização. E, além disso, o locatário pode permanecer no imóvel locado enquanto não for indenizado pelas benfeitorias.

Em síntese esse é o direito de retenção que a lei de locações prevê – “permitem o exercício do direito de retenção”.

Há outras particularidades sobre esse tema, mas enfrentaremos em outra oportunidade. Agora vamos falar de uma outra porção do artigo 35 da Lei de Locações Urbanas.

A lei autoriza realizar acordo de forma diferente?

Pergunta-se: o locador e locatário podem acordar de forma diversa da lei sobre a indenização das benfeitorias e direito de retenção? E mesmo diante do que dispõe o artigo 2035, parágrafo único, do Código Civil? A saber:

“Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos.”

Seria válida uma cláusula contratual que estabelece assim:

“as benfeitorias necessárias, uteis ou voluptuárias introduzidas no imóvel pelo locatário não serão indenizadas e nem dará direito de retenção.”

A resposta é sim! Pois o próprio artigo 35 da lei de locações urbanas inaugura sua redação com uma exceção a regra. E o faz nas seguintes palavras:

“Salvo expressa disposição contratual em contrário (…)”.

Inclusive esse tema já foi objeto de julgamento perante o STJ que resultou na Súmula 335.

“Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”

O mesmo também pode ser dito em sentido inverso. Ou seja:

Que todas as benfeitorias introduzidas no imóvel (necessárias, uteis e voluptuárias) serão indenizadas e darão direito a retenção, ficando incorporadas ao imóvel, finda a locação.

Portanto, é a própria lei que autorizou contratar de forma diferente.

Considerações finais

Por fim, é importante lembrar que sobre esse tema há muitos outros detalhes na lei e prática locatícia. Além disso, há muitas outras possibilidades de uso dessa ferramenta jurídica, como a compensação das benfeitorias com parcelas do aluguel.

Em resumo, conseguimos tratar nesse artigo sobre:

  • O que é a benfeitoria na locação de imóveis urbanos;
  • Quais os tipos de benfeitorias na locação de imóveis;
  • Quais benfeitorias são indenizáveis segundo a Lei do Inquilinato;
  • O que é o direito de retenção do imóvel locado;
  • E que a lei autoriza contratar de forma diferente.

Portanto, quando for celebrar um contrato de locação, considere essa parte e veja como interessa regular. Ademais, procure uma consultoria ou assessoria jurídica especializada em direito imobiliário. Certamente te ajudará a ajustar a melhor contratação ao seu caso.

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