O que é e como funciona a fiança na locação?

Quer aprender o que é e como funciona a fiança na locação de imóveis? Então você está no lugar certo. Confira o artigo! Boa leitura!

Alugar um imóvel é uma ótima fonte de renda. Sobretudo, se o locatário cumpre com suas obrigações em dia. Contudo, não é isso o que ocorre em todos os casos. Dessa forma, as imobiliárias e o Locador precisam encontrar outras formas de garantir o contrato. É nessa hora que entram as garantias locatícias, sendo a fiança uma das principais.

A fiança locatícia, é uma das formas de garantias mais utilizadas e conhecidas do mercado. Também usa-se a fiança para outros tipos de negócios, além das locações de imóveis. Por exemplo, para garantir o pagamento de compras à prazo, empréstimos ou financiamentos. Mas, aqui o objetivo é tratar da fiança no âmbito das relações locatícias.

De todas as garantias a fiança sempre foi muito usada para garantir os contratos de locação de imóveis. Sua popularidade fez com que imobiliárias e proprietários usassem muito a fiança como garantia no recebimento de aluguéis.

Mas, apesar de ser bem usada, a fiança de aluguel ainda é fonte de dúvidas.

Você de fato conhece o que é e como funciona esse tipo de garantia locatícia?

Neste artigo, falaremos sobre os seguintes tópicos:

O que é a fiança na locação?

A fiança locatícia é uma das garantias mais usadas em contratos de locação de imóveis no Brasil. Ela está prevista na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Em termos simples, a fiança é um acordo no qual uma terceira pessoa, chamada de fiador, se compromete a pagar as dívidas do locatário, caso ele não consiga cumprir com suas obrigações.

Essa garantia é pessoal, o que significa que o fiador usa seus próprios bens e patrimônio para cobrir eventuais inadimplências do locatário. A fiança locatícia oferece uma segurança maior para o locador, pois ele tem a certeza de que receberá o aluguel, mesmo que o locatário enfrente dificuldades financeiras.

De acordo com o Art. 37 da Lei do Inquilinato, o locador pode exigir a fiança como uma das modalidades de garantia no contrato de locação. Outras opções incluem a caução, o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Contudo, a lei proíbe a exigência de mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade.

A principal diferença da fiança em relação a outras garantias é o fato de envolver uma pessoa física ou jurídica como fiador. Esse fiador assume, com seu próprio patrimônio, a responsabilidade pelas dívidas do locatário. Isso faz da fiança uma opção muito segura para o locador, mas pode ser uma responsabilidade pesada para o fiador.

Além de oferecer segurança, a fiança locatícia pode facilitar a locação para inquilinos que não têm recursos para oferecer uma caução em dinheiro ou contratar um seguro de fiança. Por isso, a fiança é amplamente utilizada tanto em contratos de locação residencial quanto comercial no Brasil.

Quem pode ser fiador no contrato de locação?

Escolher um fiador é uma etapa crucial no processo de firmar um contrato de locação, tanto para o locatário quanto para o locador. A responsabilidade do fiador é significativa, pois ele se compromete a garantir todas as obrigações do locatário, caso este não as cumpra. Mas, afinal, quem pode ser fiador em um contrato de locação?

Requisitos para Ser Fiador

Para que alguém possa ser aceito como fiador, é necessário que essa pessoa atenda a certos critérios que comprovem sua capacidade de arcar com as obrigações financeiras do locatário. Esses requisitos são estabelecidos pelo locador ou pela imobiliária responsável pelo contrato. Os principais critérios são:

1. Idoneidade Pessoal: O fiador deve ter um bom histórico de crédito e ser considerado confiável em suas relações comerciais e financeiras. Isso geralmente é verificado por meio de consultas a órgãos de proteção ao crédito, como o Serasa e o SPC.
2. Capacidade Econômica: O fiador precisa demonstrar que possui recursos financeiros suficientes para cobrir as dívidas do locatário, caso ele não as pague. Geralmente, é exigido que o fiador tenha uma renda mensal equivalente a, pelo menos, três vezes o valor do aluguel, além de possuir bens em seu nome, como imóveis quitados.

Fiador Pessoa Física ou Jurídica

Tanto pessoas físicas quanto jurídicas podem atuar como fiadores em um contrato de locação. No caso de pessoas físicas, é comum que o locador exija que o fiador seja proprietário de um imóvel, pois isso proporciona uma garantia adicional de que ele possui patrimônio suficiente para honrar as dívidas do locatário.

No caso de pessoas jurídicas, a empresa deve apresentar documentos que comprovem sua solvência financeira, como balanços patrimoniais e demonstrativos de resultados. Além disso, o contrato social da empresa deve permitir que ela atue como fiadora, e, em alguns casos, pode ser necessário o consentimento dos sócios.

Impedimentos Legais

Existem algumas situações em que uma pessoa pode ser impedida de atuar como fiador. Por exemplo, se o fiador for casado em regime de comunhão de bens, é necessário que o cônjuge concorde com a fiança. Isso é importante porque, em caso de inadimplência do locatário, os bens do casal podem ser usados para quitar as dívidas.

Outro impedimento ocorre quando o fiador já possui muitas dívidas ou quando seus bens estão comprometidos por outras garantias. Nesses casos, o locador ou a imobiliária pode recusar a pessoa como fiador, por não considerá-la capaz de garantir o cumprimento do contrato.

Riscos e Responsabilidades do Fiador

Ser fiador em um contrato de locação não é uma responsabilidade a ser assumida de forma leviana. O fiador precisa estar ciente de que, ao assinar o contrato, ele está colocando seu patrimônio pessoal em risco. Se o locatário deixar de pagar o aluguel ou outros encargos, o fiador poderá ser acionado judicialmente e ter seus bens penhorados para quitar a dívida.

Por essa razão, é essencial que o fiador avalie cuidadosamente sua capacidade de arcar com essa responsabilidade antes de assinar qualquer contrato. O fiador deve também estar atento às cláusulas do contrato de locação, especialmente àquelas que dizem respeito à prorrogação do contrato e à exoneração da fiança, para evitar surpresas desagradáveis no futuro.

Substituição do Fiador

Em determinadas situações, pode ser necessária a substituição do fiador. De acordo com o Art. 40 da Lei nº 8.245/1991, o locador pode exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia em casos como:

• Morte do fiador;
• Falência ou recuperação judicial do fiador, se ele for uma pessoa jurídica;
• Alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador;
• Mudança de residência do fiador sem comunicação ao locador.

Se ocorrer qualquer uma dessas situações, o locador pode notificar o locatário para apresentar um novo fiador dentro de 30 dias, sob pena de desfazimento do contrato.

Como funciona a fiança na locação?

A fiança locatícia é uma garantia pessoal que envolve um compromisso significativo tanto para o fiador quanto para o locador e o locatário. Para entender como essa modalidade de garantia funciona, é importante explorar os detalhes de sua aplicação prática em contratos de locação de imóveis.

Responsabilidades do Fiador

Quando alguém se torna fiador em um contrato de locação, essa pessoa se compromete a assumir todas as obrigações financeiras do locatário, caso ele não consiga cumpri-las. Isso inclui o pagamento de aluguéis, taxas de condomínio, contas de serviços públicos, e até mesmo custos com reparos no imóvel. Em outras palavras, se o locatário não pagar, o fiador é legalmente obrigado a fazê-lo.

Esse compromisso não é apenas uma promessa verbal; ele é formalizado em um contrato que é assinado tanto pelo locador quanto pelo locatário e pelo fiador. O fiador, ao assinar o contrato, coloca seu próprio patrimônio em jogo, pois, em caso de inadimplência, seus bens podem ser usados para cobrir as dívidas do locatário.

Extensão da Fiança

A fiança locatícia geralmente cobre todo o período de vigência do contrato de locação. De acordo com o Art. 39 da Lei nº 8.245/1991, a garantia prestada pelo fiador se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que o contrato de locação seja prorrogado por tempo indeterminado. Isso significa que o fiador continua responsável pelas obrigações do locatário até que o imóvel seja devolvido ao locador, independentemente de quanto tempo isso leve.

Essa extensão da responsabilidade pode ser um fator importante a considerar para quem está pensando em se tornar fiador. A obrigação pode se estender além do prazo inicial do contrato, caso o locatário continue ocupando o imóvel após o término do contrato original.

Possibilidade de Exoneração do Fiador

O fiador pode, em certas circunstâncias, pedir exoneração de suas responsabilidades. De acordo com o Art. 12, §2º da Lei nº 8.245/1991, se o contrato de locação for sub-rogado para outra pessoa, o fiador pode solicitar sua exoneração, ficando responsável apenas por um período adicional de 120 dias após a notificação ao locador. Essa cláusula oferece uma saída ao fiador caso as condições do contrato mudem significativamente, como no caso de transferência de titularidade do contrato.

Vantagens para o Locador

Para o locador, a fiança locatícia oferece uma segurança substancial. Como o fiador geralmente possui um patrimônio próprio, ele garante o cumprimento das obrigações do locatário, reduzindo o risco de prejuízo financeiro. Além disso, a possibilidade de executar a fiança judicialmente, caso necessário, fortalece a posição do locador em eventuais disputas.

Aspectos Burocráticos

Embora a fiança seja uma das formas mais seguras de garantia, ela também é uma das mais burocráticas. O processo de verificação da idoneidade do fiador, sua capacidade financeira, e a formalização do contrato podem ser demorados. O locador ou a imobiliária precisam realizar uma análise criteriosa dos documentos apresentados pelo fiador, incluindo comprovantes de renda, certidões de bens, e outros documentos que assegurem sua capacidade de cumprir com as obrigações assumidas.

Vantagens e desvantagens da fiança no contrato de locação

A fiança locatícia é uma das garantias mais comuns em contratos de locação, amplamente utilizada por locadores e imobiliárias para garantir o cumprimento das obrigações pelo locatário. No entanto, como qualquer instrumento jurídico, a fiança apresenta tanto vantagens quanto desvantagens, que devem ser consideradas por todas as partes envolvidas.

Vantagens da Fiança Locatícia

1. Segurança Financeira para o Locador
   • Principal Vantagem: A fiança oferece ao locador uma garantia adicional de que ele receberá o aluguel e demais encargos mesmo que o locatário se torne inadimplente. O fiador, que geralmente possui patrimônio próprio, é legalmente obrigado a arcar com as obrigações do locatário, o que reduz significativamente o risco financeiro para o locador.
   • Artigo Relevante: Conforme o Art. 39 da Lei nº 8.245/1991, a garantia da fiança se estende até a devolução do imóvel, proporcionando uma proteção contínua ao locador.
2. Facilidade na Negociação do Contrato
   • Benefício: A fiança pode facilitar o processo de negociação e fechamento do contrato de locação, especialmente em casos onde o locatário não tem recursos para oferecer outras formas de garantia, como caução em dinheiro ou seguro-fiança. A presença de um fiador confiável pode ser um fator decisivo para que o locador aceite o contrato.
   • Flexibilidade: A fiança é uma alternativa que permite maior flexibilidade nas negociações, atendendo tanto aos interesses do locador quanto do locatário.
3. Custo Zero para o Locatário
   • Aspecto Positivo: Diferentemente do seguro-fiança ou da caução, a fiança geralmente não envolve custos diretos para o locatário, que não precisa desembolsar valores adicionais para garantir o contrato. O locatário apenas precisa encontrar um fiador disposto a assumir a responsabilidade.
   • Acessibilidade: Isso torna a fiança uma opção mais acessível para locatários que não têm condições de arcar com os custos iniciais de outras modalidades de garantia.

Desvantagens da Fiança Locatícia

Burocracia e Complexidade

• Principal Desvantagem: O processo para aprovar um fiador pode ser burocrático e demorado. O locador ou a imobiliária precisa verificar cuidadosamente a idoneidade e a capacidade financeira do fiador, o que envolve a análise de documentos como certidões de bens, comprovantes de renda e registros de crédito. Isso pode atrasar a formalização do contrato de locação.
• Implicações: A burocracia pode ser um empecilho, especialmente em situações onde o tempo é um fator crucial para a assinatura do contrato.

Risco para o Fiador

• Desvantagem Significativa: Ser fiador é uma responsabilidade que pode ter consequências financeiras graves. Se o locatário não cumprir com suas obrigações, o fiador pode ser acionado judicialmente e ter seus bens penhorados para quitar as dívidas. Isso representa um risco significativo, especialmente se o fiador não avaliar corretamente sua capacidade de arcar com essa responsabilidade.
• Exoneração: Embora o Art. 12, §2º da Lei nº 8.245/1991 permita ao fiador solicitar sua exoneração em algumas situações, ele continua responsável por um período adicional de 120 dias após a notificação ao locador, o que prolonga sua exposição ao risco.

Execução Judicial

• Desvantagem para o Locador: Embora a fiança ofereça uma segurança considerável, a execução judicial da fiança em caso de inadimplência pode ser um processo longo e complexo. Se o fiador não cumprir espontaneamente suas obrigações, o locador pode precisar entrar com uma ação judicial para cobrar as dívidas, o que pode resultar em demora e custos adicionais.
• Complexidade: A execução da fiança pode envolver várias etapas, desde a notificação extrajudicial até o processo judicial, tornando-se um processo oneroso e demorado.

Dependência da Idoneidade do Fiador

• Risco: A segurança da fiança depende diretamente da idoneidade e da capacidade financeira do fiador. Se o fiador passar por dificuldades financeiras ou perder parte de seu patrimônio durante a vigência do contrato, o locador pode enfrentar dificuldades para receber os valores devidos.
• Substituição do Fiador: O locador pode solicitar a substituição do fiador em determinadas situações, como morte ou insolvência do fiador, conforme previsto no Art. 40 da Lei nº 8.245/1991. No entanto, essa substituição pode não ser um processo simples e imediato.

Considerações Finais

A fiança locatícia é uma ferramenta essencial no mercado imobiliário brasileiro, oferecendo uma camada adicional de segurança tanto para locadores quanto para locatários. Ela se destaca como uma das garantias mais utilizadas devido à sua flexibilidade e à segurança que proporciona, especialmente em contratos de locação de imóveis.

Para os locadores, a fiança representa uma forma robusta de garantir o recebimento do aluguel e outros encargos, mesmo em situações de inadimplência do locatário. A presença de um fiador, que pode ser tanto uma pessoa física quanto jurídica, adiciona um nível de confiança ao contrato, permitindo que o locador tenha mais tranquilidade ao alugar seu imóvel.

No entanto, é crucial que os locadores e locatários estejam plenamente cientes das responsabilidades e dos riscos envolvidos. O fiador, ao se comprometer com a fiança, coloca seu patrimônio pessoal em risco, e a execução da fiança pode ser um processo burocrático e demorado, caso seja necessário recorrer à justiça para cobrar as dívidas do locatário.

Além disso, a legislação brasileira, especialmente a Lei nº 8.245/1991, traz uma série de disposições que regulam a fiança locatícia, incluindo a possibilidade de exoneração do fiador e a extensão da responsabilidade até a devolução efetiva do imóvel. Essas disposições legais garantem que a fiança seja uma garantia sólida, mas também impõem obrigações que devem ser cuidadosamente consideradas por todas as partes envolvidas.

Ao escolher utilizar a fiança locatícia, é fundamental que todas as partes – locador, locatário e fiador – estejam bem informadas sobre as suas implicações legais e práticas. A fiança pode ser a garantia ideal para muitos contratos de locação, mas é essencial que seja