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Ação renovatória de locação: quais os requisitos para obter esse direito?

Sabe quais são os requisitos para se obter o direito a renovação do contrato de locação? É bom saber! Pois, o sucesso de uma ação renovatória de locação depende de demonstrá-los.

Ação renovatória de locação: quais os requisitos para ter esse direito

Imagine a seguinte situação:

Duas pessoas celebram uma locação comercial e depois de alguns anos o locador quer retomar o imóvel. O inquilino tem interesse em continuar no imóvel, mas o locador não. Então, surge um impasse e daí uma dúvida. O inquilino tem ou não direito a renovar o contrato de locação, independente da vontade do locador?

Pois bem, a resposta a essa pergunta vai definir o sucesso ou insucesso de uma ação renovatória de locação.

Portanto, esse é um tema que interessa tanto aos locadores, como a inquilinos, imobiliárias ou corretores etc.

De um lado, o inquilino quer renovar o contrato de locação comercial. De outro, o locador quer retomar o seu imóvel. E, em alguns casos, no meio de tudo isso está um corretor ou imobiliária.

Neste post trataremos sobre os requisitos para obter este direito a renovação do contrato de locação.

Saiba e compartilhe!

O que é o direito a renovação do contrato de locação?

Primeiramente, importa saber: o que é esse tal direito a renovação do contrato de locação? Mas, não é simples e óbvio? Ou seja, direito de renovar o contrato de locação! Então… mais ou menos, pois dessa forma não se sabe o conteúdo desse direito. Em outras palavras é preciso saber: que direitos o direito a renovação do contrato de locação dá ao seu titular. Para isso vamos ler o que diz a lei de locações. Pois bem, a lei que trata do tema diz o seguinte:

“Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo (…)

Portanto, o que se extrai do texto de lei é que o locatário terá direito a renovar o contrato de locação por igual período. Anhá! Então, está claro! A pessoa terá direito a renovar o contrato por igual período. Ou seja, renovar pelo mesmo prazo do contrato que se quer renovar. É isso? Não! Mas, então, o que a lei quis dizer por “igual período”?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento decidiu que o prazo da lei é de cinco anos. Portanto, não é à soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes. Nem tão pouco o prazo do último contrato, que completou os cinco anos. Mas, sim, o prazo mínimo da lei, o qual é de 5 (cinco) anos.

Assim, o direito que a pessoa terá é o de renovar o contrato de locação pelo prazo de cinco anos. Entretanto, para isso ela precisa de preencher os requisitos da lei. E é sobre esses requisitos que trataremos adiante.

Quais são os requisitos para obter o direito a ação renovatória de locação?

Antes de propor uma ação renovatória de locação, você deve tomar alguns cuidados. Primeiramente, tente resolver a situação por meio da negociação. Mas, se for necessário ingressar com a ação, verifique se os requisitos para adquirir o direito à ação renovatória de locação foram preenchidos.

Os referidos requisitos são encontrados na Lei de locações urbanas. A saber, no artigo 51, os quais, em resumo, são:

  • A locação ser comercial (com poucas exceções);
  • A locação ser pactuada em contrato escrito;
  • O contrato de locação deve ter prazo determinado;
  • O contrato deve ser de no mínimo 5 anos; e
  • O inquilino precisa ter no mínimo 3 anos no mesmo ramo empresarial.

Pois bem, agora você sabe quais são os cinco requisitos que um inquilino precisa para obter o direito a renovação do contrato. Quer saber mais a respeito? Então, confira os próximos tópicos. Pois, neles falaremos sobre cada um dos requisitos.

1. A locação ser comercial (com exceções)

O direito a renovação do contrato de locação se aplica a qualquer tipo de locação? Não! Pois, em regra o direito à ação renovatória só cabe em contratos de locação comercial. Segundo a Lei do Inquilinato, considera-se locações comerciais aquelas destinadas ao comércio (art. 51).

Hoje, contudo, a atividade “comercial” chama-se “empresarial”. Pois, o Código Civil de 2002 incorporou essa atualização teórica. Sendo assim, é ele quem vai definir o que é atividade empresarial. Veja-se!

“Art. 966. Considera-se empresário quem exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços.”

No entanto, esse Código não considerou algumas atividades econômicas como empresárias. É o que se lê abaixo (Art. 966, parágrafo único.):

“Não se considera empresário quem exerce profissão intelectual, de natureza científica, literária ou artística, ainda com o concurso de auxiliares ou colaboradores, salvo se o exercício da profissão constituir elemento de empresa.”

Então, profissionais liberais como arquitetos, médicos, contadores, advogados etc., a rigor, não são empresários. Eles são atividades econômicas civis.

No entanto, estas atividades consideradas “não empresariais” também se beneficiam do direito a ação renovatória. Isso porque, a Lei do inquilinato estendeu esse direito a elas (Art. 51, § 4º). Veja adiante:

“O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.”

2. A locação ser pactuada em contrato escrito é requisito essencial da ação renovatória de locação

Ter um contrato escrito, embora não seja uma condição válida para as locações, é pré-requisito para adquirir alguns direitos. Dentre eles, o de ação renovatória de locação.

Sendo assim, o contrato de locação ajustado “de boca”, permanece valido para as partes. Mas, ele não servirá para criar o direito à ação renovatória. Nesses casos, a renovação da locação deverá ser amigável e negociada.

Suponhamos, contudo, que o contrato foi pactuado por escrito. Mas, por algum motivo, o inquilino não tem a sua via. A rigor, este contrato existe. Apenas não está na posse do inquilino. Dessa forma, é possível recorrer a um procedimento de exibição de documentos da lei processual (CPC, nos artigos 396 a 404).

Seja qual for a situação, portanto, é preciso que o contrato de locação seja na forma escrita. Caso contrário, faltará um requisito ao direito de renovação contratual. Entretanto, há outros requisitos a preencher.

3. A locação deve ter prazo determinado

O contrato de locação compreende elementos como condição, termo e encargo. O termo está ligado aos prazos, ou seja, o tempo de cumprir as obrigações. E se as partes não ajustam uma data final para a locação? Então, entende-se que se firmou a locação sem prazo determinado. Isto é, ela terminará por qualquer outro motivo jurídico que não seja o prazo pré-definido.

Quanto as locações comerciais, essa prática não é a mais comum no mercado. No entanto, ela existe. Contudo, esse inquilino não teria direito a uma ação renovatória de locação.

Além disso, ainda existe a chamada renovação tácita. Quando isso acontece? Ocorre quando as partes ficam como estavam, após expirado o prazo determinado da locação.

Por exemplo: Após expirado o prazo final da locação, o inquilino paga o aluguel e não desocupa o imóvel. Por outro lado, o locador não exige a devolução do imóvel. Além disso, recebe o pagamento. Assim, as partes se comportam como se o prazo do contrato não tivesse acabado. Nesses casos, a lei diz que a vigência do contrato se prorrogou por prazo indeterminado. Observe:

(Art. 56, parágrafo único) “Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.”

Como visto, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado. Sendo assim, o inquilino não tem direito à ação renovatória de locação. Portanto, o contrato de locação precisa de estar vigorando por prazo determinado. Mas, não é só isso, como adiante veremos.

4. O contrato deve ser de no mínimo 5 anos

Esse requisito pode ser atendido de duas maneiras:

Primeira forma de preencher o requisito:

No primeiro caso, as partes celebram um único contrato por cinco anos ou mais. Aqui a pessoa tem um único contrato, cujo prazo determinado de vigência é de cinco anos ou mais. Então, só esse contrato já é suficiente para atender à exigência legal.

Segunda maneira de preencher o requisito:

As partes acordam, em sequência, vários contratos que somam cinco anos ou mais. Nesse caso, só um contrato não basta. Pois, o prazo determinado para sua vigência é menor do que cinco anos. Então, a pessoa precisará de mais outros contratos para somar o prazo legal de cinco anos.

Contudo, não basta somar dois contratos se eles não são ininterruptos. Ou seja, não pode haver interrupção de tempo entre os contratos. Por exemplo, ficar um período sem contrato e só depois de algum tempo firmar outro o contrato. Ou, ainda, celebrar um contrato sem prazo determinado entre aqueles. Então, essas são hipóteses de interrupção da soma dos prazos. Por isso, só serve somar prazos contratuais de contratos celebrados em sequência.

Portanto, nas duas situações o requisito de 5 anos da ação renovação estará preenchido.

Fora dessas hipóteses, contudo, o que resta é renovar de forma amigável, sem processo judicial.

Então, acabou? Não, ainda tem mais.

5. O inquilino ter no mínimo 3 anos ininterrupto no mesmo ramo empresarial

Assim, chegamos ao quinto e último requisito.

Pois bem, além dos requisitos já comentados a lei de locações exige mais um. É no inciso III do artigo 51 que o encontramos. Então, vejamos:

“O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

A referida lei visa proteger o fundo empresarial. Por isso, faz sentido exigir um tempo mínimo de atividade empresarial. Não há lógica em proteger um fundo de comércio inativo.

Portanto, o inquilino precisa demonstrar que exerce o mesmo ramo de negócio pelo menos a três anos. Além disso, a exploração econômica precisa de ser ininterrupta.

Contudo, pequenas interrupções não seriam impedimento. Por exemplo, paralizações decorrentes de determinação do poder público. Ou ainda, para reformar o imóvel.

Assim, o locatário deve demonstrar: a) que está explorando sua atividade empresarial; b) que a exerce sem interrupções e; c) que isso ocorre no mínimo por 3 anos.

Dessa forma, preenchido os requisitos do artigo 51 da Lei de locações, adquire-se o direito a renovar o contrato de locação. Então, é só isso? Para adquirir o direito, sim.

E para propor a ação renovatória de locação? Então…, também precisa atender aos requisitos do artigo 71 da lei de locações. Contudo, esse assunto trataremos em outra oportunidade.

Considerações Finais

Como visto, ao longo do texto, os requisitos para adquirir o direito a renovação da locação estão no artigo 51 da lei de locações. Assim, atendido os referidos requisitos adquire-se o direito a renovar o contrato de locação por mais 5 anos.

Ademais, o direito de renovar o contrato é base para outros direitos. Por exemplo, o direito a indenização do fundo de comércio na locação. Outrossim, é essencial para o sucesso da ação renovatória de locação. Lembre-se que, nesse caso, também se deve atender as exigências do artigo 71. O que será tema de outro artigo.

Além disso, a ação renovatória ainda possui outras particularidades. Como, por exemplo, o prazo para o seu exercício. Portanto, recomendamos a contratação de um advogado especialista em direito imobiliário.

Então, chegamos ao final de mais um artigo. Assim, esperamos ter ajudado a entender um pouco mais sobre o tema proposto. Ficou em dúvida? Precisa de ajuda em algum negócio? Fale conosco! Pois, estamos prontos para ajudá-lo.

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