Que alterações podem ser feitas em imóvel alugado?
Ser intermediário em um contrato de locação de imóvel não se limita a encontrar um interessado no imóvel que você tem em sua carteira. O trabalho de qualidade para entregar um imóvel alugado vai além do básico.
O trabalho completo de corretagem implica em sanar as dúvidas dos seus clientes a respeito de todas as cláusulas do contrato.
É a única forma de adquirir o respeito e a confiança daquele que colocou a propriedade em suas mãos.
Uma dessas dúvidas é a respeito das reformas, manutenções e alterações que podem ser feitas em imóvel alugado. Você sabe quais são elas?
Para ajudar você a entender os principais pontos a respeito do assunto, preparamos esse artigo que fala do que pode e o que não pode ser alterado em uma propriedade locada e o que é de responsabilidade de cada um; locador e locatário.
Quer saber mais? Confira!
As cláusulas do contrato do imóvel alugado
Antes de tudo, é muito importante que o contrato inclua as responsabilidades do proprietário e do inquilino.
Os deveres e direitos do locador e locatário ou decorrem de lei ou do contrato.
Não é necessário repetir por escrito tudo o que a lei diz sobre um tema, pois o contrato ficaria muito extenso. Todavia, aconselha-se fazer meras remissões aos dispositivos de lei.
Regula-se no contrato apenas o que a lei não previu ou facultou as partes convencionarem de modo diverso.
É preciso que as cláusulas determinem quem deve arcar com as despesas em casos de reformas no imóvel.
Caso essas obrigações não sejam cumpridas, multas devem ser aplicadas, e isso, sem prejuízo de indenizações por perdas e danos.
Isso é importante para que as partes saibam, de antemão, o que está sendo negociado. Esse cuidado evita discussões e desavenças após a assinatura do contrato.
Ainda assim, se algumas situações não estiverem previstas no documento, é possível que o locador e o locatário negociem a respeito das necessidades de possíveis reformas.
Em geral, com a situação iminente, os proprietários concordam em pagar uma parte das despesas mesmo que isso não esteja estabelecido em contrato.
Lembre-se, entretanto, que ninguém é obrigado a aceitar alterações posteriores no contrato de locação.
Por isso, é importante analisar a suficiência da regulamentação de um tema. A decisão sobre o que deve constar nos contratos de locação de imóveis é essencial.
A vistoria do imóvel alugado
O documento de vistoria do imóvel é elaborado à parte do contrato de locação.
É feita uma visita de observação minuciosa ao imóvel a fim de garantir que o locatário entregará a propriedade nas mesmas condições em que ele estava quando da entrega das chaves.
É uma forma de assegurar ao proprietário que o imóvel não será devolvido com deteriorações ou estragos decorrentes da moradia na vigência do contrato.
Muitas pessoas desprezam o momento da vistoria e isso é um dos maiores erros que podem acontecer.
Caso o inquilino tenha decidido, por conta própria, modificar o imóvel, essa alteração deve ser revertida antes da entrega das chaves. Isso só não é obrigatório quando há anuência do locador.
Lembre-se, sempre, de orientar seus clientes a respeito da importância da comunicação nesses casos.
Por mais que o inquilino avalie uma alteração como melhoria na moradia, ela pode não ser aceita pelo proprietário. O resultado disso é prejuízo e mais gastos na hora de devolver o imóvel.
Na hora de fazer a vistoria, reserve um período do dia exclusivamente para essa tarefa.
Se julgar necessário, contrate uma empresa especializada para a função.
Isso garante que todos os detalhes serão vistos e que tudo será testado.
As responsabilidades de cada um
Nossa orientação é que sempre estejam especificadas em contrato quais as responsabilidades de cada parte envolvida na locação.
Ainda assim, se isso não acontecer por algum motivo, a Lei do Inquilinato prevê as principais obrigações.
As responsabilidades do locador
- É dever do proprietário do imóvel oferecer uma propriedade apta a servir o inquilino para o fim descrito em contrato;
- O locador é obrigado a reparar os vícios que antecedem ao contrato de locação. É ele quem deve providenciar os reparos que impliquem na habitabilidade do imóvel, o mais rápido possível;
- O dono do imóvel deve contratar um serviço de qualidade para evitar que os vícios no imóvel retornem ou que sejam necessárias outras intervenções;
- É obrigação do locador manter a forma e o destino do imóvel.
As responsabilidades do locatário
- O inquilino é obrigado a avisar o locador a respeito de reparos que serão feitos no imóvel antes da execução das obras. Qualquer intervenção, exceto as benfeitorias necessárias, só pode ser feita mediante autorização do proprietário;
- É dever do locatário informar a imobiliária a respeito dos vícios no imóvel assim que eles forem diagnosticados. Com isso a imobiliária acionará o locador ou seus prestadores de serviço para reparos;
- O inquilino é obrigado a arcar com o reparo dos danos causados por ele mesmo ou por outras pessoas durante o contrato de locação;
- O locatário fica responsável pela manutenção periódica do imóvel;
- Caso o imóvel não se encontre no mesmo estado em que foi recebido, o locatário deverá arcar com os reparos necessários ao restabelecimento do estado original do imóvel.
Além da responsabilidade do locador e locatário ainda há a responsabilidade da imobiliária ou corretor no adimplemento do seu contrato.
As benfeitorias no imóvel
O Código Civil e a Lei de Locações preveem que existem três tipos de benfeitorias: as necessárias, as úteis e as voluptuárias.
No que diz respeito às benfeitorias, a lei traz uma regra. Entretanto, o contrato pode disciplinar esse assunto de forma diversa, por autorização da própria lei do inquilinato.
Todavia, vamos falar adiante de como a lei regula esse assunto.
As melhorias necessárias são aquelas que são imprescindíveis para a conservação do imóvel, como reparos na parte hidráulica da casa para evitar vazamentos, por exemplo. Reforma do telhado, da parte elétrica e outros.
Essas, podem ser realizadas pelo inquilino, mesmo que o proprietário não autorize, e, em regra, elas são indenizadas.
As benfeitorias úteis são aquelas que não são necessárias, mas que facilitam a vida do morador, como a instalação de portão elétrico ou câmeras de segurança.
Esse tipo de melhoria exige a autorização prévia do proprietário para, em regra, garantir o direito de indenização.
Benfeitorias voluptuárias apenas tornam a propriedade mais agradável, como a instalação de um chafariz, uma piscina no quintal.
Nesse caso, o proprietário não tem a obrigação de arcar com absolutamente nenhuma despesa.
Contudo, o inquilino pode, ao final do contrato, retirar o que foi feito, desde que não cause danos à estrutura do imóvel.
Para saber mais sobre o tema das benfeitorias, recomendamos a leitura do artigo: Benfeitorias na Locação de Imóveis Urbanos.
Considerações Finais
Portanto, é importante orientar seus clientes a respeito do contrato de locação e acabar com o mito de que o inquilino é o único responsável pelo imóvel.
Além disso, para que uma locação seja tranquila, é preciso entender as alterações que podem ser feitas em imóvel alugado. Outrossim, quem deve arcar com essas despesas.
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