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CONTRATO COM PESSOA A DECLARAR NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

contrato com pessoa a declarar

Você sabe o que é o contrato com pessoa a declarar? Essa é uma prática bem comum nas negociações de compra e venda de imóveis. Ele é muito usado por investidores nas promessas de compra e venda.

Uma das formas que o investidor ganha dinheiro é na revenda de imóveis. Assim, a redução do gasto na operação é fundamental para garantir a lucratividade. E essa modalidade de contratação pode contribuir para a redução de gastos tributários, notariais e registrais.

Quer saber mais sobre esse tema? Então, vamos adiante na leitura desse artigo.

Há diferença entre o contrato e o instrumento contratual?

Antes de falarmos especificamente o que é o contrato com pessoa a declarar é preciso distinguir alguns conceitos. Aqui vamos distinguir o contrato do seu instrumento contratual.

O que é um contrato?

É um negócio jurídico decorrente do acordo de vontade das partes que objetiva uma ou mais prestações de dar, fazer ou não fazer algo.

Normalmente os contratos se formam mediante a aceitação de uma proposta feita.

No dia a dia celebramos vários contratos. A compra de uma bala ou chiclete também é um ato de contratação. Mas, normalmente não há necessidade de grandes formalidades. Nesses casos, a forma de contratação geralmente é verbal.

Contudo, há outros bens de valor mais expressivo que os interessados procuram documentar o acordo de vontade. Aqui que entra a importância dos instrumentos contratuais.

O que é um instrumento contratual e como difere do contrato em si?

Agora vamos entender o que é um instrumento contratual e a importância de distinção do contrato em si.

O instrumento contratual é apenas uma forma de expressão da vontade contatual ou documentação (formalização ou materialização) do contrato.

Dessa forma, será, como o próprio nome já faz referência, o instrumento para formalizar as negociações. Nesse sentido, como já se percebe, o instrumento se distingue do contrato em si.

Outra forma de perceber mais claramente essa distinção é lembrarmos da música. O instrumento musical difere da música que por meio dele se toca. Semelhantemente o contrato se distingue de seu instrumento contratual, por intermédio do qual apenas exterioriza e documenta sua existência.

O instrumento contratual pode ser privado ou público. Inclusive há tipos de contratos que a lei exige, em regra, a forma pública como requisito de validade. A compra de imóveis com valor acima de 30 salários-mínimos é um desses casos. A regra é o instrumento público – escritura pública de compra e venda.

E pode existir vários contratos em um só instrumento? Sim! É o que veremos adiante.

Vários contratos e um só instrumento contratual.

Há situações, inclusive, que em um mesmo instrumento pode coexistir vários contratos. Essa situação inclusive ocorre no instrumento particular de promessa de compra e venda de imóveis.

Para ficar mais claro vamos dar alguns exemplos.

Primeiramente vamos relembrar do exemplo musical. Quantas músicas pode-se tocar por meio de um instrumento musical? Várias! Da mesma forma, pode se dizer que um só instrumento contratual pode abrigar vários contratos. Por questão de didática, pertinência material e formal, normalmente a quantidade não é tão grande.

Um outro exemplo é na própria compra e venda de imóveis. Aqui o negócio principal é o pagamento do preço e a transferência da posse e propriedade do imóvel alienado. Mas, também é comum as partes convencionarem outras tratativas que se vinculam ao negócio principal. Essas tratativas correlacionadas a compra e venda, normalmente, são regradas na forma de tópicos e cláusulas no mesmo instrumento contratual.

O contrato de mandato (procuração) é um contrato bem usado nas promessas de compra e venda de imóveis. Normalmente, se usa quando há necessidade de dar poderes ao promitente comprador para realizar atos em nome do promitente vendedor. Em alguns casos, ao invés de dar a procuração em instrumento apartado, celebra-se no corpo do instrumento contratual da promessa de compra e venda.

Outro contrato acessório é a fiança. Também é comum celebrá-la no próprio instrumento contratual de promessa de compra e venda ou locação.

Além desses há muitos outros exemplos, mas esses são suficientes para entendermos que em um único instrumento contratual pode coexistir vários contratos. É o que ocorre com o contrato com pessoa a declarar.

O que é o contrato com pessoa a declarar?

Com efeito, a partir das distinções acima apresentadas (contrato e instrumento contratual), agora, facilita entender o que é o contrato com pessoa a declarar.

Então, o que é o contrato com pessoa a declarar?

Resumidamente, o contrato com pessoa a declarar é um negócio jurídico acessório que faculta a um dos contratantes a indicação da pessoa que adquirirá os direitos e assumirá as obrigações decorrentes do contrato.

Portanto, a essência desse contrato é a possibilidade de o contratante original eleger uma pessoa para substituí-lo e assumir sua posição contratual, no negócio principal. Trata-se, ademais, de contrato acessório, dependente de uma negócio principal, normalmente praticado em instrumentos contratuais preliminares (promessa de compra e venda).

Por isso, comumente essa modalidade contratual é prevista nos instrumentos contratuais na forma de cláusulas. Reserva-se, assim, um tópico ou algumas cláusulas contratuais para regular a matéria. Por essa razão, pode ser que alguns já o celebraram sem saber.

Por exemplo, nos instrumentos contratuais de promessa de compra e venda cria-se uma cláusula prevendo a possibilidade dessa indicação e reconhecimento. Em especial em negócios que a compradora será uma pessoa jurídica, ainda, não existente, mas que será constituída.

Sua previsão se encontra nos artigos 467 a 471 do Código Civil.

Assim, no contrato com pessoa a declarar o comprador atuará de forma especulativa ou como intermediador. Portanto, o promitente comprador originário, normalmente, não tem a intenção de adquirir efetivamente o bem. Ou seja, receber a outorga da escritura pública.

Promessa de compra e venda de imóveis com pessoa a declarar. Como é instrumentalizado?

Como visto, o contrato com pessoa a declarar refere-se, em linhas gerais, às negociações vinculadas a uma futura complementação.

Assim, o contrato com pessoa a declarar se encaixa perfeitamente no conceito de promessa de compra e venda. Isso, porque o compromisso de compra e venda é um contrato preliminar que promete a outorga do contrato definitivo em momento futuro. Para mais informações sobre a promessa de compra e venda acesse o seguinte link: PROMESSA DE COMPRA E VENDA: Que contrato é esse?

Com efeito, como o contrato definitivo só será outorgado em momento futuro associa-se a promessa de compra e venda o contrato com pessoa a declarar. Assim, o promissário comprador originário (o investidor/intermediário/facilitador) pode indicar outra pessoa para, em momento oportuno, adquirir a propriedade.

Portanto, nas negociações envolvendo a compra e venda de imóvel, o contrato com pessoa a declarar terá duas fases sequenciais:

Promessa de compra e venda de imóvel com pessoa a declarar.

Nesse momento o investidor ou intermediador celebra a promessa de compra e venda do imóvel como promissário comprador. Todavia, reserva para si, no mesmo instrumento contratual, a faculdade de indicar outra pessoa para assumir sua posição.

Com efeito, nessa fase, todas as negociações são ajustadas pelo promissário comprador e o promitente vendedor. Outrossim, essas tratativas são documentas em um instrumento contratual. Usualmente as partes colocam nesse instrumento o nome de Contrato de Promessa de Compra e Venda e Outras Avenças. Essa expressão “outras avenças” quer significar que além do negócio principal as partes também fizeram outras contratações.

Dentre essas “outras avenças” está o contrato com pessoa a declarar.

Assim, a outorga do contato definitivo de compra e venda fica vinculada a um termo e/ou condição. O promitente vendedor, portanto, obriga-se a aguardar a efetiva indicação pelo promissário comprador de seu substituto.

Então, na ocasião, deverá outorgar o contrato definitivo. Oportunamente, e, a depender do caso, outorga-se a Compra e Venda do imóvel mediante instrumento particular ou público. Geralmente é feita por instrumento público – Escritura Pública de Compra e Venda de Bem Imóvel.

Escritura Pública de Compra e Venda para registro.

Agora chega-se a fase da indicação do efetivo comprador e da outorga do contrato definitivo.

Nesse momento, a promessa de compra e venda está no limiar de ser concluída. Isso, porque é aqui que ocorre a indicação do efetivo comprador do imóvel prometido à venda e a instrumentalização da compra e venda.

Como já explicado, em regra, a Escritura Pública de Compra e Venda é o documento hábil para garantir a efetiva transferência de propriedade do imóvel. Esse instrumento público é elaborado no Tabelionato de notas competente.

Nessa situação, em cumprimento ao contrato com pessoa a declarar, outorga-se a Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel para o(s) comprador(es) indicado(s). Aqui se presume que se cumpriu as demais obrigações perante o vendedor .

Consequentemente, substitui-se o intermediário ou investidor (originário promitente comprador), pelo efetivo comprador do imóvel. Assim, na Escritura Pública de Compra e Venda constará o proprietário do imóvel como vendedor e o substituto do investidor como comprador.

Outorgada a escritura pública de compra e venda do imóvel, o próximo passo é registrá-la na matrícula para efetivar a transferência da propriedade.

Como comentado anteriormente há situações onde a compra e venda pode ser outorgada por instrumento particular com efeito de escritura pública. Nessa hipótese, registra-se o próprio instrumento particular de compra na matrícula do imóvel.

Mas quais são os benefícios do contrato com pessoa a declarar na promessa de compra e venda?

Quais os benefícios da promessa de compra e venda de imóvel com pessoa a declarar?

Em linhas gerais, o contrato com pessoa a declarar, quando realizado por advogados especializados no ramo, apresenta diversas vantagens nas compras e vendas.

Redução de gastos na revenda dos direitos aquisitivos

Uma delas é o aumento da possível lucratividade na revenda dos direitos do promissário comprador.

Como não é necessário registrar a promessa de compra e venda, economiza-se com gastos com tabelionato e registro. Outrossim, a substituição da posição do promitente comprador pelo comprador indicado não gera imposto de transmissão (ITBI).

No entanto, não é apenas isso. O contrato com pessoa a declarar também é útil em outras situações.

Sigilo sobre a identidade do comprador final do imóvel

Também é útil quando interessa manter sigilo durante um período sobre a identidade do comprador final do imóvel. Isso ocorre em casos em que o intermediador representa terceiros e quer evitar especulação sobre o valor do bem, ou tem razões para tanto.

Garantir um bom negócio para revenda

Outrossim, quando há interesse em garantir um bom negócio, mas ainda não tem comprador certo. Nesses casos pode-se especular e achar comprador que adquira por um valor maior e, assim, ganhar na diferença.

Também é possível nessa hipótese optar pelo contrato de corretagem com cláusula de exclusividade. Mas, normalmente, essa atividade é exclusiva dos corretores de imóveis. Ademais, o proprietário do imóvel terá que pagar comissão para o corretor, o que não ocorre no contrato com pessoa a declarar.

Uso de um facilitador no negócio jurídico

Outra hipótese é a do facilitador do negócio jurídico. A pessoa certa na negociação pode facilitar e viabilizar uma boa negociação. Assim, a princípio, ele que ficará responsável pelas negociações com o proprietário do imóvel. No momento certo, então, o promissário comprador do imóvel apresentará o efetivo comprador ao vendedor.

Amplas possibilidades para todas as partes

Há situações que servem para todas as partes. Como por exemplo o interesse de garantir desde já uma negociação.  Com isso, essa modalidade contratual pode gerar benefício para todas as partes envolvidas. O proprietário do imóvel também se beneficia (promitente e efetivo vendedor) por poder contar com o auxílio do investidor para a localização de um comprador.

Todavia, a estruturação dessas negociações requer vários cuidados. Além disso, a depender da finalidade, precisará adaptar a estratégia ao objetivo.

Não deixa de ser essencial a certificação de que o proprietário do imóvel e o bem imóvel possui viabilidade jurídica. Inclusive casos de fraudes documentais. Precisa verificar, igualmente, se o imóvel se encontra sem ônus por dívidas que possam comprometer o adquirente. Também há questões à analisar sobre o risco do promitente comprador. Dessa forma, a assessoria jurídica torna-se fundamental e indispensável nesses tipos de negociações.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Em conclusão ao tema abordado, tem-se que o contrato com pessoa a declarar só encontra seu real sentido prático nos contratos preliminares. Por essa razão, usa-se muito nas promessas de compra e venda de imóveis. Isso, porque nas promessas geralmente há a união de mais de um negócio jurídico estruturado.

Portanto, como comentado acima, há amplas possibilidades para o contrato com pessoa a declarar na promessa de compra e venda de imóveis. A melhor forma de utilizar esse instituto contratual associado com outros tipos contratuais depende de cada caso concreto. Por isso, recomenda-se consultar um advogado especialista no mercado imobiliário para assessorar na operação imobiliária. O tema tem vários desdobramentos, como pode se perceber.

Todavia, esperamos ter lançado um pouco de luz sobre o seu potencial nas operações de compra e venda imobiliária. Se houver outras dúvidas não deixe de entrar em contato conosco.

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