Carvalho Gomes Advogados | Direito Imobiliário | Curitiba

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS: Que contrato é esse?

PROMESSA-DE-COMPRA-E-VENDA-DE-IMÓVEIS-Que-contrato-é-esse?

A promessa de compra e venda de imóveis, também referida como “contrato preliminar” ou “compromisso de contrato” é comum nas operações envolvendo ajuste de preço e forma parcelada para pagamento.

Não se trata de instrumento obrigatório para a realização da efetiva compra e venda de imóvel e, quando celebrada, não fica vinculada à averbação na matrícula do imóvel.

Contudo, tanto a celebração do contrato preliminar, quanto a averbação deste na matrícula do imóvel, gera segurança ao negócio jurídico e às partes envolvidas.

Quer conhecer os aspectos gerais da promessa de compra e venda?

Continue lendo o artigo.

O que é o contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

O contrato de promessa de compra e venda de imóveis é um contrato preliminar e não definitivo. O contrato definitivo será a compra e venda do imóvel. Nesse sentido o objetivo da promessa é obrigar as partes contratantes a celebrarem o contrato definitivo, oportunamente e sob certas condições.

Portanto, esse contrato preliminar não é a compra e venda do imóvel, mas um comprometimento prévio de sua oportuna celebração. Quando chegar o momento oportuno as partes poderão celebrar a compra e venda do imóvel, conforme o caso, por meio de um instrumento público ou particular.

Ainda, esse tipo de contrato pode ser celebrado com ou sem cláusula de arrependimento. Quando não tem cláusula de arrependimento significa que o negócio foi celebrado de forma irretratável e irrevogável. Sobre esses assuntos aprofundaremos em outra oportunidade.

Algumas pessoas após celebrarem uma promessa de compra e venda afirmam que compraram ou venderam o imóvel. Como vimos, via de regra isso não é verdadeiro. O que as partes poderiam dizer é que se comprometeram a comprar ou vender um imóvel, mas não que compraram ou venderam.

Mas, então, se a promessa não é o contrato definitivo de compra e venda, por que celebram ele? Há várias razões. Exemplifica-se:

  • Complexidade da operação imobiliária;
  • falta de documentos necessários;
  • inexistência atual do imóvel;
  • ausência de autorização de terceiros;
  • garantia de oportunidade;
  • impossibilidade transitória de celebrar o contrato definitivo;
  • interesse de garantir desde já o negócio;
  • necessidade de prévia regularização do Imóvel;
  • realização de inventário e partilha antes da venda;
  • etc.

Dessa forma, o compromisso de compra e venda do imóvel se mostra muito mais prático e útil para resolver várias situações.

Requisitos essenciais do contrato de compra e venda.

Ainda que a promessa de compra e venda de imóveis tenha caráter preliminar ao contrato definitivo, deve contemplar os requisitos essenciais daquele, cujos principais são:

  1. A comprovação da propriedade do imóvel pelo promitente vendedor (de modo a tornar o objeto possível).
  2. A capacidade das partes envolvidas no negócio (diante da maioridade e sanidade mental).
  3. A descrição certa da coisa (no caso, do imóvel), ainda que esteja vinculado a um momento futuro (como é o caso do imóvel adquirido na planta que está para ser construído).
  4. A contraprestação em dinheiro (preço) fixada pelo promitente vendedor, para a aquisição do imóvel pelo promitente comprador.

Além disso e especialmente para proporcionar segurança jurídica ao negócio é importante que haja a descrição dos efeitos ligados ao contrato futuro.

A descrição, ainda que breve, do contrato futuro, fará com que o contrato preliminar não se eternize no tempo, sem, ao menos, haver a formalização do negócio que as partes pretendem efetivar (geralmente quanto a forma e condições para estipulação de pagamento do preço). Além dessas informações básicas saiba também: quais dados devem constar em um contrato de compra e venda de imóvel.

Tipos de imóveis que podem ser objeto da promessa de compra e venda.

Atendendo-se aos requisitos para a celebração da promessa de compra e venda, esta pode ter como objeto o imóvel em diferentes formas, cujas principais são:

  1. Promessa de compra e venda envolvendo imóvel na planta. Nessa situação, a celebração do contrato definitivo será vinculada à conclusão do imóvel.
  2. Promessa de compra e venda envolvendo imóvel já construído. Geralmente é utilizada para as negociações relativas à atual moradia de locatários por determinado prazo, pagamento parcelado, necessidade de prévias reformas, entre outras situações.
  3. Promessa de compra e venda envolvendo terreno não loteado ou a desmembrar. Nessa situação a promessa de compra e venda, para ser concluída, irá depender da alteração das condições atuais do imóvel – a fim de que este seja desmembrado.
  4. Promessa de compra e venda de terreno loteado. Nesse caso o contrato preliminar pode ter caráter definitivo e valerá como título para o registro da propriedade do lote adquirido. Isso, quando acompanhado da respectiva prova de quitação (Art. 26, §6° da Lei de Parcelamento do Solo).
  5. Promessa de compra e venda de imóveis a ser inventariados. A promessa de compra e venda também é usada para viabilizar a compra e venda de imóveis em espólios. Em especial nos casos onde os herdeiros ou legatários ficam responsáveis pela realização do inventário e seu registro.

Assim, pode-se dizer que a promessa de compra e venda de imóvel tem a finalidade primordial de formalizar a pretensão negocial das partes quanto a um evento futuro – e que dará ensejo ao contrato definitivo ou outros desdobramentos.

Os desdobramentos da conclusão da promessa de compra e venda.

Os efeitos da promessa de compra e venda de imóvel ficarão, necessariamente, vinculados a um termo final, também chamado de “limite máximo” ou “período de vigência contratual”.

Referido termo poderá ser livremente convencionado entre as partes e será o marco inicial para a necessidade de celebração do contrato definitivo, dentre outros possíveis desdobramentos.

Dessa forma, pode constar no contrato preliminar de promessa de compra e venda que produzirá efeitos ou vigerá até:

  • a conclusão da construção do imóvel;
  • o atingimento de determinado marco temporal condizente com a saída do atual morador (locatário, detentor ou possuidor);
  • a conclusão do pagamento parcelado do valor de entrada e quitação do saldo remanescente;
  • a quitação do financiamento bancário;
  • outras situações conforme o caso.

Assim, pode-se dizer que quando a promessa de compra e venda atinge tal termo final, o contrato preliminar foi concluído.

A partir da conclusão do contrato preliminar, os desdobramentos posteriores podem ser vários. Adiante exemplifica-se os mais comuns:

  1. As partes envolvidas celebram voluntariamente o contrato definitivo (compra e venda por instrumento público ou particular com efeito de escritura pública).
  2. Recusa injustificada de celebrar voluntariamente o contrato definitivo com exigência judicial de cumprimento da obrigação convencionada, em determinado prazo. 2.1. Considerando que a transferência da propriedade depende do registro do contrato definitivo na matrícula a parte pode exigir o cumprimento judicial. Exemplifica-se! Se o promitente comprador cumpre com suas obrigações, mas o promissário vendedor se recusa a celebrar o contrato definitivo, o resultado útil pode ser obtido judicialmente. Nesse caso é comum ajuizar a ação de adjudicação compulsória para garantir o registro.
  3. Resolver o contrato e buscar perdas e danos em ação judicial, quando a parte inocente estiver diante de inadimplemento contratual e assim optar.

Esses são alguns dos possíveis desdobramentos.

Das considerações finais

Por fim, é importante saber que, excetuado a extinção por cumprimento das obrigações, em regra, um contrato pode se desfazer por resolução ou resilição.

Na resolução o contrato se extingue em caso de inadimplemento culposo ou fortuito. Se assim, convier, a parte lesada pode resolvê-lo judicialmente. No entanto, a rescisão normalmente ficará vinculada à determinadas penalidades ou condições previamente descritas. Entretanto, não há penalidades ou dever de indenizar nos casos de inadimplemento sem culpa (inadimplemento fortuito).

Já na resilição as partes por comum acordo resolvem simplesmente distratar, ainda que não haja qualquer descumprimento. Só não mais interessa as partes continuar no negócio.

Assim, numa contratação preliminar de compra e venda, como já comentado, são muitas as hipóteses e possíveis os cenários a se imaginar. Isso, porque a promessa de compra e venda é muito usada em vários contextos. Cada um desses contextos demandará apurada compreensão do negócio definitivo a celebrar, bem como as circunstâncias e particularidades do caso.

A promessa de compra e venda não é apenas um contratinho como inocentemente alguns afirmam. Trata-se de negócio jurídico sério e com vários desdobramentos. Inclusive no instrumento contratual da promessa de compra e venda é útil aos investidores prever um contrato com pessoa a declarar. Sobre essa modalidade falaremos em outra oportunidade.

Portanto, caso o contrato não seja adequadamente elaborado e redigido no interesse das partes envolvidas, pode gerar desdobramentos insatisfatórios. Por isso, buscar uma assessoria jurídica imobiliária especializada é fundamental em todas as fases da compra e venda, inclusive na preliminar.

Com isso, esperamos ter elucidado algumas questões sobre o tema. Mas, se ficou alguma dúvida marque uma consulta para saná-la.

fale-com-especialista-banner-carvalho-gomes