Carvalho Gomes Advogados – Especialistas em Direito Imobiliário

41 3015-5569  | 41 98417-1919|  contato@carvalhogomes.adv.br

31.07ok

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS: Que contrato é esse?

Conheça a promessa de compra e venda de imóveis, também referida como “contrato preliminar” ou “compromisso de contrato”. Que tipo de contrato é esse, tão comum nas operações de compra e venda de imóveis?
PROMESSA-DE-COMPRA-E-VENDA-DE-IMÓVEIS-Que-contrato-é-esse?

O que é o contrato de promessa de compra e venda de imóvel?

  • Complexidade da operação imobiliária;
  • falta de documentos necessários;
  • inexistência atual do imóvel;
  • ausência de autorização de terceiros;
  • garantia de oportunidade;
  • impossibilidade transitória de celebrar o contrato definitivo;
  • interesse de garantir desde já o negócio;
  • necessidade de prévia regularização do Imóvel;
  • realização de inventário e partilha antes da venda;
  • etc.

Requisitos essenciais do contrato de compra e venda.

  • A comprovação da propriedade do imóvel pelo promitente vendedor (de modo a tornar o objeto possível).
  • A capacidade das partes envolvidas no negócio (diante da maioridade e sanidade mental).
  • A descrição certa da coisa (no caso, do imóvel), ainda que esteja vinculado a um momento futuro (como é o caso do imóvel adquirido na planta que está para ser construído).
  • A contraprestação em dinheiro (preço) fixada pelo promitente vendedor, para a aquisição do imóvel pelo promitente comprador.

Tipos de imóveis que podem ser objeto da promessa de compra e venda.

  • Promessa de compra e venda de imóvel na planta. Pois bem, nesse caso, a celebração do contrato definitivo está condicionado à conclusão do imóvel.
  • Promessa de compra e venda envolvendo imóvel já construído. Geralmente é utilizada para as negociações relativas à atual moradia de locatários por determinado prazo, pagamento parcelado, necessidade de prévias reformas, entre outras situações.
  • Promessa de compra e venda envolvendo terreno não loteado ou a desmembrar. Nessa situação a promessa de compra e venda, para ser concluída, irá depender da alteração das condições atuais do imóvel – a fim de que este seja desmembrado.
  • Promessa de compra e venda de terreno loteado. Nesse caso o contrato preliminar pode ter caráter definitivo e valerá como título para o registro da propriedade do lote adquirido. Isso, quando acompanhado da respectiva prova de quitação (Art. 26, §6° da Lei de Parcelamento do Solo).
  • Promessa de compra e venda de imóveis a ser inventariados. Também, se usa a promessa de compra e venda também para viabilizar a compra e venda de imóveis em espólios. Em especial nos casos onde os herdeiros ou legatários ficam responsáveis pela realização do inventário e seu registro.

Os desdobramentos da conclusão da promessa de compra e venda.

  • a conclusão da construção do imóvel;
  • o atingimento de determinado marco temporal condizente com a saída do atual morador (locatário, detentor ou possuidor);
  • a conclusão do pagamento parcelado do valor de entrada e quitação do saldo remanescente;
  • a quitação do financiamento bancário;
  • outras situações conforme o caso.
  • As partes envolvidas celebram voluntariamente o contrato definitivo (compra e venda por instrumento público ou particular com efeito de escritura pública).
  • Uma das partes se recusa a celebrar o contrato definitivo e a outra requer o cumprimento da obrigação judicialmente. Pois, a transferência da propriedade, depende de registrar o contrato definitivo na matrícula. Por exemplo: O que fazer se o promitente comprador quita o contrato, mas o promitente vendedor se nega a transferir a propriedade do imóvel? Nesse caso é comum se ajuizar a ação de adjudicação compulsória do promitente comprador para solucionar o problema.
  • Resolver o contrato e buscar perdas e danos em ação judicial, quando a parte inocente estiver diante de inadimplemento contratual e assim optar.

Considerações finais

Por fim, é importante saber que, excetuado a extinção por cumprimento das obrigações, em regra, um contrato pode se desfazer por resolução ou resilição. Contudo, sobre esses temas recomendamos a leitura do artigo: O que é o contrato irrevogável e irretratável na compra e venda de imóveis?

Fale com nossos advogados

Leia e Compartilhe! Posts relacionados:

Compartilhe:

Posts relacionados