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PRAZOS DA USUCAPIÃO E O COVID-19

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Senado envia à Câmara dos Deputados Projeto de Lei que Suspende Prazos da Usucapião

No dia 03/04/2020, após emendas e debates que resultaram num texto substitutivo, o Senado Federal aprovou o Projeto de Lei n. 1179/2020. Esse PL foi remetido hoje (13/04/2020) para ser revisto e votado pela Câmara dos Deputados. No texto ficou previsto a suspensão dos prazos da usucapião.

O Projeto de Lei (PL) propõe o estabelecimento de um Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET) para tratar de vários problemas de Direito Privado decorrentes do período excepcional de calamidade pública causada pela pandemia do Coronavírus (Covid-19).

Dentre as medidas propostas foi aprovou-se a suspensão da aplicação de algumas normas durante a vigência do RJET. O Período do RJET iniciaria em 20/03/2020, mas algumas das suas normas propõe gerar efeito somente a contar de sua entrada em vigor.

Se o projeto se converter em lei, as leis que tratam dos prazos para se adquirir a propriedade por meio da usucapião terão sua eficácia suspensa. Mas, além dessa, outras normas também terão seus efeitos suspensos, como a parte da lei do inquilinato que trata da concessão de liminares nas ações de despejos.

Todavia, adiante faremos uma breve análise do texto que foi aprovado pelo Senado em relação ao prazo da usucapião.

O QUE É A USUCAPIÃO?

Primeiramente, vamos lembrar o que é a usucapião? Então, a usucapião é um dos meios de se obter a propriedade de um bem móvel ou imóvel. Mas para a pessoa obter a propriedade de um imóvel pela usucapião é necessário preencher cumulativamente alguns requisitos exigidos por lei.

É importante levar em consideração que não existe um único tipo de usucapião, mas várias espécies do gênero. Embora todas as espécies possuam alguns requisitos comuns, mas são as exigências especiais que as diferenciam. Há usucapião de bem móvel, imóvel e até de servidão de passagem, mas nesta oportunidade vamos limitar as hipóteses de usucapião de bem imóvel.

Requisitos gerais da usucapião

Como comentado acima, apesar da diversidade de espécies de usucapião há requisitos gerais, os quais podem ser extraídos do artigo 1.238 do Código Civil. Então, veja adiante quais são: Se alguém (1) possuir um imóvel como seu; (2) por quinze anos; (3) sem interrupção; (4) nem oposição. Adquire-lhe a sua propriedade. Nota-se que são quatro os requisitos exigidos.

(1) Posse com animo de dono. O requisito de possuir como seu o imóvel, também é conhecido como posse com animus domini. Essa expressão em latim, significa possuir com ânimo de dono. Mas apenas possuir como se dono fosse, não é suficiente.

(2) Prazo legal – Possuir por quinze anos. Esse é o requisito temporal que a lei também exige, o prazo da usucapião. Cada espécie de usucapião exigirá um prazo de posse a ser preenchido. O maior prazo atualmente exigido é de 15 anos e depois tem-se 10 anos, 05 anos e 2 anos para usucapir a propriedade.

(3) Sem interrupção – A soma de tempo da posse tem que ser ininterrupta, ou seja, continua e sem ter períodos significativos de interrupção. Dessa forma, se ocorrer ao longo do tempo a interrupção da prescrição aquisitiva, então a contagem não estaria completa e se reiniciaria.

(4) Sem oposição – Um outro requisito é a necessidade de inexistência de oposição a posse por parte dos titulares de direito sobre o imóvel. Aquele que é titular de algum direito sobre o imóvel, se antes de completar o prazo legal manifestar e provar oposição contra o possuidor, então poderá afastar o direito a usucapião.

Ainda, se poderia dizer que a posse não pode ser clandestina, violenta ou precária. Outrossim, pode-se requerer o seu reconhecimento por meio de ação judicial (usucapião judicial) ou perante o registro de imóveis (usucapião administrativa ou extrajudicial). Todavia, a intenção aqui, não é de aprofundar a análise dos requisitos da usucapião, mas apenas relembrar resumidamente dos requisitos gerais para se adquirir a propriedade, em especial o prazo de posse.

O PRAZO DA USUCAPIÃO E O TEXTO APROVADO PELO SENADO

Ademais, como lembrado acima, o direito de adquirir a propriedade de um bem, por meio da usucapião, depende do preenchimento de alguns requisitos. E, um dos requisitos cumulativamente exigidos é o tempo de posse – prazo legal de posse – 15, 10, 5 ou 2 anos, a depender da espécie de usucapião.

Mas, o que o texto aprovado no Senado estipulou para a usucapião durante o período do Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET)? A usucapião terá seus prazos suspensos durante o RJET. Vejamos:

Art. 10. Suspendem-se os prazos de aquisição para a propriedade imobiliária ou mobiliária, nas diversas espécies de usucapião, a partir da vigência desta Lei até 30 de outubro de 2020.

Com efeito, se após exaurido o processo legislativo o texto for aprovado, a partir da vigência desta lei, os prazos da usucapião estarão suspensos. O que isso significará na prática para aqueles que têm imóveis de posse e pretendem regularizar a sua propriedade por meio da usucapião?

Vamos ver adiante três situações.

ANTES DURANTE E DEPOIS DO RJET

Como o texto deixa claro, os prazos para se adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel ficarão suspensos da entrada em vigor da referida lei até 30/10/2020. Todavia, somente durante esse período é que não se computará a fluência do prazo para se adquirir a propriedade pela usucapião.

Se o texto virar lei então teremos que considerar três momentos, a saber, antes, durante e depois do período de suspensão.

Prazos da usucapião que não iniciaram a contagem

O primeiro cenário, se refere aos prazos da usucapião que ainda não iniciaram, e, em tese, só começariam a fluir durante o período de suspensão. Porém, indaga-se: como ficarão esses casos? Pois bem, os prazos que ainda não iniciaram a contagem, só começariam a fluir após o encerramento do prazo de suspensão. Dessa forma, somente após expirado o prazo da lei é que começaria seu computo.

Além disso, é importante destacar que, ainda, não há a data exata no início da suspensão. Com isso, os prazos ainda estão fluindo normalmente. O que foi previsto no projeto é que a contagem iniciaria da entrada em vigor da lei. Como o processo legislativo ainda não terminou, muitas coisas podem mudar, inclusive nem ser aprovado no todo ou em parte.

Outro fato relevante é que o período de suspensão seria de aproximadamente seis meses. Esse prazo de suspensão teria maior impacto nas usucapiões de bens móveis. O impacto é maior nas usucapiões de bens móveis, pois estes são mais curtos. Nas usucapiões de bens móveis os prazos são mais longos.

Prazos da usucapião que já completaram a contagem

A proposta de lei não vai e nem pode afetar os direitos já adquiridos.

Com efeito, aqueles que já completaram o prazo para adquirir a propriedade de um bem pela usucapião, bem como preenche os demais requisitos, não terão seus direitos afetados.

Como anteriormente comentado, cada modalidade de usucapião exige requisitos específicos e prazos. Por isso é necessário verificar caso a caso se já ocorreu o preenchimento do prazo exigido por lei para se adquirir a propriedade por meio da usucapião.

Portanto, se verificado que houve o preenchimento dos requisitos, já é possível buscar o reconhecimento da propriedade, quer seja pela via administrativa (usucapião extrajudicial) ou judicial (usucapião judicial). Mesmo durante o período de suspensão, pois o que o projeto de lei prevê é a suspensão da fluência dos prazos e não o ingresso da ação de usucapião para aqueles que tem o direito.

Prazos da usucapião que faltam completar a contagem

E aqueles que estavam contando os meses e ainda não completaram? Perderão o prazo já adquirido? Não!

Segundo o texto aprovado pelo Senado, o efeito é suspensivo, então, a diferença de prazo a completar, só continuará a fluir após 20/10/2020. Ou seja, se a pessoa estiver precisando de 6 meses para completar o prazo e a lei entrar em vigor em 30/04/2020, o seu prazo só voltará a fluir em 21/10/2020.

Portanto, no exemplo apontado acima, durante o período de 30/04/2020 até 20/10/2020 estará suspenso o prazo aquisitivo da usucapião. Logo, esse período não serviria para somar ao prazo da usucapião.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Com efeito, a partir dessa análise, conclui-se que o texto da proposta de lei, se entrar em vigor, terá o efeito de suspender os prazos para se adquirir a propriedade pela usucapião. Assim, afetará o preenchimento de um dos principais requisitos para se adquirir a propriedade pela usucapião, a saber, o prazo da posse.

Entretanto, essa suspensão não prejudicará o direito adquirido, nem impedirá que o titular do direito busque o seu reconhecimento na esfera administrativa (usucapião extrajudicial) ou judicial (usucapião judicial) do poder judiciário.

Entretanto, como há várias espécies de usucapião e diversos prazos, bem como alguns outros requisitos para serem preenchidos, o ideal é procurar um advogado imobiliário. O advogado imobiliário irá verificar se o caso de fato é de usucapião, extrajudicial ou judicial, em que modalidade de usucapião se enquadra e se já preencheu os demais requisitos.

Atualizado em 16/06/2020 – Agora é lei. Saiba mais clicando aqui: Bolsonaro sanciona lei que cria regime jurídico emergencial na pandemia

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