Saiba quais são os tipos de garantias locatícias e como escolher a melhor opção para proteger seu negócio de aluguel.
O que esperar das partes contratantes? Que cumpram as suas obrigações contratuais, certo? Portanto, essa é a regra. Mas, a experiência também ensina que a inadimplência ocorre. Por isso, são necessárias as garantias. E nas locações, as chamadas garantias locatícias.
Nesse assunto é importante perguntar: se tudo der errado, que garantias terei?
Como o nome já diz, elas são uma forma de garantir o cumprimento do acordo. Mas, quais os tipos de garantias de aluguel que existem? Podemos usar mais de um tipo de garantia no mesmo contrato?
Pois bem, essas perguntas serão respondidas neste artigo. Adiante, mostraremos as modalidades existentes.
Assim, você conseguirá fechar um contrato com mais segurança. Quer seja você um inquilino, proprietário, imobiliária ou corretor.
Veja, a seguir, os tópicos que serão tratados neste artigo:
- As Garantias Locatícias
- Caução locatícia
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
- Fiança a Garantia Locatícia usual
- Seguro fiança como Garantia locatícia
Então vamos lá?
As Garantias Locatícias
Qual é o objetivo das garantias em geral? O objetivo geral de quaisquer garantias é assegurar o cumprimento do contrato ou indenizar a parte lesada.
Assim, as garantias podem ser usadas em todos os tipos de contratações. Mas, aqui trataremos apenas das garantias locatícias. Ou seja, as garantias usadas nos contratos de locação de imóveis urbanos.
Talvez você esteja se perguntando: Na locação de imóveis urbanos posso usar qualquer tipo de garantia? Não! Mas, apenas as garantias autorizadas pela lei de locações.
Então, onde encontro essas garantias que a lei autoriza e quais são?
Pois bem, as garantias locatícias são encontradas na lei de locações de imóveis urbanos (Lei 8.245/1991). Mais precisamente no artigo 37 desta lei. Sendo elas as seguintes:
- caução;
- fiança;
- seguro de fiança locatícia.
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Contudo, a mesma lei proíbe a exigência de mais de um tipo de garantia no mesmo contrato. Dessa forma, uma das garantias locatícias deve ser escolhida e colocada no acordo.
Já que existem vários tipos de garantias, surge a seguinte questão: Quem tem o direito de escolher? Pois bem, segundo a lei de locações, é o locador. Pois, é ele quem pode exigir.
Portanto, agora você já sabe quais são os tipos de garantias. Então, agora acompanhe a leitura para saber mais sobre cada uma.
Caução locatícia
Primeiramente, vamos falar da garantia locatícia como caução. Essa modalidade é bastante usada na locação. Isso porque tem um leque bem amplo de opções.
A lei diz que a caução poderá ser dada tanto em bens móveis como em imóveis. Portanto, aqui já há uma gama de possibilidades, como dito, bem ampla. Pois, são diversos os tipos de bens móveis e imóveis.
Com relação à caução em bens móveis, a lei determina que deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos. Com efeito, após a assinatura do contrato, a parte deverá providenciar o seu registro.
E a caução de bens imóveis? Já em relação a caução de bens imóveis, a lei dirá o seguinte:
“(…) a caução em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.”
Assim, se a caução for um imóvel, o inquilino deverá ir ao Cartório de Registro de Imóveis para averbá-la na matrícula.
Essas providências de registro e averbação vão possibilitar a terceiros o conhecimento da garantia ofertada. Dessa forma, é uma medida importante.
Além disso, a lei dispõe sobre a caução em dinheiro. Com relação a essa espécie de caução, é dito que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel. Ademais, o dinheiro deverá ser depositado em uma caderneta de poupança. Mas, essa poupança deve ser autorizada e regulamentada pelo Poder Público.
Outrossim, ainda há a caução em títulos e ações. Em verdade, tanto a caução em dinheiro, bem como a em títulos e ações, são tipos de cauções de bem móveis. Aqui, também dão em caução os chamados títulos de capitalização.
Em suma, são esses os principais pontos tratados pela lei com relação à caução. Em outra ocasião, veremos esse tipo de garantia com mais detalhes.
Então, agora vamos falar da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Já que tratamos dos títulos e ações, como caução, então, falemos agora da cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos.
Esse tipo de garantia não é usada com frequência. Pois, se trata de uma modalidade de garantia mais complexa do que as demais.
Mas, o fato é que existe a possibilidade de usar esse tipo de garantia. Com efeito, é importante conhecê-lo.
Como o próprio nome já esclarece, portanto, as quotas de um fundo de investimento será a garantia. Portanto, há um fundo de investimento por trás da transação.
O titular das cotas do fundo pode ser o próprio inquilino ou um terceiro. Se for o terceiro, com efeito, deverá indicá-lo no contrato de locação feito com o locador.
Mas, como as quotas do fundo de investimento garantirão o contrato de locação? Por meio da cessão fiduciária. Pois, a cessão fiduciária é uma forma de transferir a propriedade das quotas em caráter resolúvel. Ou seja, até que o inquilino cumpra com todas as suas obrigações, a propriedade das quotas é do locador. Contudo, depois de cumpridas as obrigações a propriedade das quotas retorna para o seu titular original.
O procedimento de constituição desse tipo de garantia está previsto no artigo 88 da Lei nº 11.196/2005. Bem como, regulamentado pela Comissão de Valores Imobiliários (CVM) na Instrução nº 432/2006.
Em outra oportunidade trataremos especificamente desse tipo de garantia. Mas, agora, o objetivo é apenas apresentá-la como mais uma opção de garantia do contrato de locação.
Enquanto isso, vamos dar continuidade a nossa leitura. A seguir, falaremos sobre o próximo tipo de garantia locatícia: a Fiança Locatícia.
Fiança a Garantia Locatícia usual
Voltando aos modelos mais comuns de garantias locatícias, temos a fiança. Esse tipo de garantia está no Código Civil, bem como na Lei do Inquilinato. Assim como a caução, este formato é bastante usado na locação de imóveis.
A fiança é uma garantia pessoal. Ou seja, o fiador garante pessoalmente o cumprimento das obrigações. Dessa forma, ele responde com todo seu patrimônio.
Portanto, é necessário um terceiro envolvido no negócio. O fiador responde pelas dívidas, caso o inquilino não cumpra as obrigações. Por isso, é importante saber se o proponente possui boa condição econômica.
Assim, é direito do locador pedir provas de que o fiador tem capacidade econômica. Ou seja, se o patrimônio do fiador realmente é suficiente para cobrir qualquer inadimplência por parte do inquilino. Contudo, isso deve ser feito antes de finalizar a negociação.
Mas, e se o locador perder a sua capacidade econômica ao longo da locação? Então, nesse caso, o locador pode pedir a mudança de fiador. Sendo que o inquilino terá 30 dias para alterar o seu fiador.
Sobre a fiança ainda tem muito o que falar. Mas, deixaremos para outra oportunidade, quando retomarmos, em especial, o tema da fiança.
E agora, acabou? Ainda não. Adiante, falaremos sobre o último tipo de garantia locatícia: o Seguro Fiança.
Seguro fiança como Garantia locatícia
Pois bem, o que é um seguro fiança? Uma outra espécie de fiança? Não! Mas sim, um tipo de seguro. Ou seja, o seguro fiança é um tipo de contrato de seguro. Sendo ele, portanto, contratado para garantir o cumprimento das obrigações locatícias em caso de sinistro.
Nesse caso, com efeito, a seguradora assume a obrigação de indenizar o segurado em caso de sinistro.
Mas, o que a lei de locações estabelece com relação às coberturas desse tipo de seguro? A lei de locações dispõe em seu artigo 41 o seguinte:
“Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.”
Embora a lei diga, que o seguro fiança abrangerá a totalidade das obrigações locatícias, na prática, isso pouco ocorre. Normalmente, acaba-se contratando coberturas para apenas algumas obrigações e se deixa de fora outras. Isso é um risco! Pois, se o inquilino descumprir uma obrigação sem cobertura, o seguro não a indenizará.
Outrossim, o valor de cada cobertura deve ser bem analisado, pois pode ser insuficiente em caso de sinistro.
Tudo isso influencia no valor do prêmio e da franquia. Contudo, alguns buscando um prêmio ou franquia mais em conta, desconsideram a extensão das coberturas e o valor da indenização.
Entretanto, é importante avaliar o custo benefício para tomar uma decisão assertiva no ato de se contratar um seguro fiança.
No mercado há várias seguradoras que oferecem essa modalidade de garantia. Mas, em outra ocasião voltaremos a esse tipo de garantia locatícia. Pois, por enquanto, o que foi tratado é suficiente.
Considerações Finais
Pois bem, chegamos ao fim deste artigo.
No decorrer do post falamos dos quatro tipos de garantias locatícias. Ou seja, aquelas previstas no artigo 37 da Lei de locações. Mas, qual é a melhor garantia? Então, a resposta a essa pergunta dependerá de diversas considerações.
Em outra oportunidade, podemos tratar sobre os prós e contras de cada garantia. Todas têm respaldo legal. Mas, em alguns casos, a melhor opção será deixar o contrato sem garantia. Todavia, isso é assunto para outra ocasião.
Gostou de aprender mais sobre as garantias locatícias? Então, fique conosco e aprenda mais. Somos a Carvalho Gomes Advogados e nos especializamos em soluções para o mercado imobiliário. Se precisar de ajuda em algum caso ou tiver dúvidas sobre o tema, fale conosco. Pois, estamos prontos para ajudá-lo.
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