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Responsabilidade da administradora por roubos em imóvel desocupado

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No Brasil a segurança é, provavelmente, uma das principais preocupações. Mas, até onde vai a responsabilidade civil das administradoras (imobiliárias) por furtos ou roubos em imóvel desocupado para locação?

Todas as classes e setores da economia podem ser afetados de alguma forma por essa condição social. Por exemplo, no mercado imobiliário, sabe-se que bairros nos quais assaltos são comuns sofrem grande desvalorização de imóveis.

Do mesmo modo acontece com os condomínios que não apresentam bons sistemas de segurança.

No tocante a esses sinistros, é natural se perguntar qual a responsabilidade da administradora por roubos em um imóvel desocupado.

Ao procurar uma imobiliária ou pessoa para administrar um imóvel, uma das expectativas do proprietário é maior segurança.

O problema é que, ao assinar um contrato de administração com uma imobiliária ou corretor, estas pessoas desconhecem o que diz a Lei.

Ainda que furtos, roubos, invasões e depredações sejam situações extremas e inesperadas, é fundamental conhecer a legislação.

De outra forma, a tranquilidade que se espera dessa relação não existirá.

A fim de ajudar nesse entendimento desenvolvemos este artigo sobre roubo em imóveis e como a jurisprudência se aplica.

Cabe ação de ressarcimento? A responsabilidade pode ser atribuída à administradora em alguma circunstância? Seria esse acontecimento uma prova de negligência da imobiliária para com as responsabilidades que lhe cabem?

Essas são algumas das questões que pretendemos elucidar.

Até que ponto vai a responsabilidade da administradora?

Antes de falarmos de roubo em imóvel desocupado, vamos analisar quem deve se responsabilizar por um imóvel que se encontra vazio.

O papel das imobiliárias, como administradoras, é uma prestação de serviços nos termos da lei e do contrato feito com o proprietário.

Ou seja, cabe às administradoras o recebimento de aluguéis, a verificação da idoneidade de locatários e fiadores, dentre outras atividades. A contratação de seguros também pode estar inclusa nesse montante.

O que acontece, no entanto, se houverem problemas civis e criminais no imóvel? No caso de condomínios, é determinado que síndicos e administradoras não têm responsabilidade sobre danos, roubos e furtos de bens individuais.

Uma exceção em favor dos condôminos pode acontecer eventualmente se um funcionário da contratada for responsável pelo crime ou danos. Haverá culpa também se comprovado que não foram tomadas as devidas providências de averiguação na contratação desses profissionais.

O que acontece, por outro lado, se houver um responsável pela segurança durante uma ocorrência? Exemplificando com um automóvel, significa que um carro não pode ser roubado na garagem deste prédio.

Caso contrário, cabe a responsabilidade aos administradores do imóvel. Esses são os aspectos mais simples dos compromissos da administradora no que diz respeito aos roubos.

A solução fica menos clara quando falamos de um imóvel desocupado. Afinal, quem deve se comprometer em caso de ser invadido um imóvel que aguardava locação?

Qual a responsabilidade da administradora por roubos e danos em imóveis desocupados?

Imaginemos a seguinte hipótese: uma casa ou apartamento se encontra sob responsabilidade de uma administradora para locação. Enquanto se dá prosseguimento à escolha do futuro inquilino, o imóvel encontra-se sem ocupantes.

Nesse período, pessoas invadem a edificação. No primeiro cenário, janelas e portas são quebradas e as paredes são pichadas.

O proprietário desse imóvel poderá perguntar: a administradora deve arcar com os danos?

A resposta é não, exceto para os casos em que se estabeleça o contrário em contrato. Se essa invasão resultou em roubo da fiação elétrica, por exemplo, mantém-se a mesma resposta.

Não há responsabilidade da administradora por roubos em imóvel desocupado. As obrigações dessa prestadora estão restritas às funções administrativas previstas no mandato civil.

Portanto, danos e roubos que possam acontecer no imóvel antes que esse seja locado não recaem sobre a administradora.

Diante desses fatos, é comum que os proprietários se perguntarem: há algum caso em que se possa responsabilizar a administradora?

É verdade que há, sim, alguns caminhos que apontam para uma responsabilidade do mandatário.

Adiantamos que não é a natureza ou extensão do dano que determina a validade da queixa.

Vamos explicar um pouco mais sobre essas exceções a seguir.

Leia também: Regularização de Imóveis: propriedade imobiliária

Quando há responsabilidade da administradora?

Os administradores de imóveis só responderão pelos danos causados quando esses forem fruto comprovado de negligência, imperícia ou imprudência.

De acordo com os artigos 667 e 187 do Código Civil, a mandatária se verá obrigada até mesmo a pagar indenização.

Para afirmar com segurança o que pode constituir uma inadvertência, é de suma importância analisar o contrato firmado. Então, voltemos à situação proposta no tópico anterior.

Já sabemos que em regra o roubo ocorrido em um imóvel desocupado não é de responsabilidade da administradora. Contudo, ainda há a possibilidade para o proprietário de ajuizar má conduta por parte da imobiliária.

Imagine que essa invasão aconteceu em um prédio onde há um sistema de segurança. Ainda que não seja a função desses recursos impedir furtos, eles colaboram para a futura identificação dos criminosos.

Imaginemos que alguma parte desse serviço não estava funcionando – as câmeras de vigilância, por exemplo. Dificilmente o proprietário poderia pedir indenização ou compensação pela perda de bens, mas uma ação por má administração é possível.

Em vista desse fato, pode ser exigida até mesmo a rescisão antecipada do contrato de administração de locação, sem que caiba a obrigatoriedade de multa por quebra contratual.

Ainda assim, devemos lembrar que provar a imperícia da administradora é indispensável para validar o seu caso.

E os encargos de um imóvel desocupado? De quem é a responsabilidade?

Vimos neste artigo que se um imóvel desocupado é roubado, em regra não há culpa por parte da imobiliária. Ainda que o proprietário possa, em alguns casos, buscar comprovação de negligência por parte desta.

Outra questão que se pode alinhar a essas, no que diz respeito aos imóveis desocupados, são os encargos. Pois, muitos proprietários tendem a pensar que o contrato firmado com a administradora os desobriga a certos pagamentos.

No entanto, essa é uma situação em que cabe ao dono da casa ou apartamento pagar por taxas condominiais e IPTU.

A justificativa simples para isso é que a imobiliária não estará obtendo lucro, nem exercendo suas funções administrativas plenamente. Contudo, se a administradora assumiu a obrigação de efetuar os referidos pagamentos, quando da locação, e incorrer em negligência, haverá responsabilização.

As leis que regulam essas relações podem ser bastante complicadas para leigos que tentam entender a relação entre administradoras e proprietários.

Esperamos ter diminuído um pouco as suas dúvidas com este artigo.

Se ainda ficou dúvidas ou precisa de ajuda fale conosco.

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