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Ação de adjudicação compulsória do promitente comprador

O que fazer se o promitente comprador quita o contrato, mas o promitente vendedor se nega a transferir a propriedade do imóvel?  Já ouviu falar da ação de adjudicação compulsória? Então, ela é uma das soluções para resolver problemas como esse.

ação de adjudicação compulsória

Nesse artigo veremos alguns aspectos desse tipo de solução para garantir a transferência da propriedade do imóvel compulsoriamente. Adiante se abordará questões, como:

  • O que é adjudicação compulsória?
  • O registro da promessa de compra e venda é pré-requisito desse tipo de ação?
  • A quitação do contrato preliminar pelo promitente comprador é essencial para a ação de adjudicação compulsória?
  • O contrato pode ter direito de arrependimento ou só pode ser irretratável e irrevogável?

Quer saber mais sobre o assunto? Continue lendo o artigo.

O que é ação de adjudicação compulsória?

A ação de adjudicação compulsória é um direito e instrumento processual que visa garantir a satisfação do direito real ou pessoal à aquisição da propriedade do imóvel compromissado. Entretanto, com relação ao direito real ou pessoal a aquisição do imóvel compromissado recomendamos a leitura do artigo: O direito real à aquisição do imóvel na promessa de compra e venda.

Outrossim, a ação de adjudicação compulsória é um meio de obter judicialmente uma sentença que substitua a declaração de vontade do promitente vendedor. Pois, essa sentença substitutiva valerá como título apto a transferir a propriedade do imóvel para o promitente comprador.

Além disso, há casos onde o promitente vendedor encontra a resistência do promitente comprador em receber a escritura e registrar a propriedade em seu nome. Outrossim, essas situações são conhecidas também como adjudicação compulsória inversa. Mas, em outra oportunidade trataremos do tema.

Pois bem, retomando o tema da ação de adjudicação compulsória do promitente comprador tem-se as previsões legais e judiciais. Pois bem, a previsão legal é encontrada no Código Civil (artigo 1.418) e Decreto-lei 58/1937 (artigo 22) etc.; Contudo, a judicial é resumida na Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Além da recusa como a motivação mais comum para o ajuizamento da ação há outras situações. Por exemplo, o direito também pode ser objeto da ação quando o proprietário do imóvel falecer ou não puder ser localizado pelo promitente comprador.

Portanto, em resumo, a ação de adjudicação compulsória é um meio para garantir o direito a aquisição do imóvel compromissado.

Mas agora vamos tratar de alguns pré-requisitos da ação de adjudicação. Pois, a inexistência desses requisitos pode comprometer o sucesso da ação no poder judiciário.

Na ação de adjudicação compulsória exige-se imóvel registrável?

Um dos pré-requisitos da ação de adjudicação compulsória é a condição do imóvel ser registrável. Mas, o que se quer dizer por registrável? Pois bem, a ideia aqui é a inexistência de impedimentos legais para registrar o imóvel no registro de imóvel competente.

Por exemplo, a lei do parcelamento do solo urbano impede a venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Ou seja, antes de vender as parcelas do terreno, deve-se desmembrá-la ou loteá-la. Pode vender parte ideal, mas não parcela do solo como alguns fazem. Mas esse tema trataremos em outra ocasião.

Um outro exemplo, é se a propriedade estiver irregular – imóvel de posse – ou a promessa estiver em nome de quem não é o proprietário. Mas, nesses casos, há outros caminhos. Ou seja, uma usucapião extrajudicial ou judicial, se preencher os requisitos. Ou, ainda, resolver em perdas e danos contra o promitente vendedor.

Todavia, se o imóvel não for registrável, não se pode adquirir a propriedade por meio da ação de adjudicação compulsória.

Contudo, não dá para outorgar a escritura e registrar um imóvel que não possui matrícula própria, individualizada no registro imobiliário.

Portanto, certificar-se da inexistência de impedimentos legais para registrar o imóvel é uma formalidade prévia e indispensável a ação de adjudicação compulsória.

O registro da promessa de compra e venda é pré-requisito da ação de adjudicação compulsória?

O registro da promessa de compra e venda de imóvel na respectiva matrícula é pré-requisito para adquirir o chamado direito real à aquisição do imóvel na promessa de compra e venda. Contudo, não é pré-requisito para propor a ação de adjudicação do imóvel prometido em compra e venda.

Pois, a ação de adjudicação pode ser proposta tanto com base no direito real a aquisição do imóvel como no direito pessoal decorrente de obrigação contratual.

Ademais, esse entendimento já foi sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 239) nas seguintes palavras:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Com efeito, se o imóvel objeto da ação para adjudicação compulsória estiver com o proprietário que prometeu à venda ao promitente comprador, o registro da promessa de compra e venda na respectiva matrícula não é essencial.

Assim, a ação judicial pode ser proposta com base na promessa de compra e venda e independentemente de registro na competente matrícula.

Contudo, como já mencionado anteriormente, um dos requisitos é que o promitente comprador seja o titular do direito de propriedade. Pois, pode ser que o promitente comprador não seja mais o real proprietário quando da propositura da ação. Assim, uma das formas de evitar essa frustração é registrar a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel. Dessa forma, terceiros ficam advertidos de que aquele imóvel está compromissado.

Somente assim, o promitente comprador resguardará o direito de adjudicação do imóvel em face do proprietário que figurou como promitente vendedor ou de um terceiro.

A quitação do contrato preliminar pelo promitente comprador é essencial para a ação de adjudicação compulsória?

No tópico acima vimos que o registro da promessa de compra e venda na matrícula não é pré-requisito para ajuizar a ação de adjudicação compulsória. Todavia, já não se pode dizer o mesmo quanto a necessidade de quitação do contrato pelo promitente comprador.

Inclusive, essa necessidade decorre de uma regra prevista no Código Civil. A saber: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Isso fica ainda mais visível na ação para ação de adjudicação compulsória. Pois, aqui, o que se pretende é a efetivação judicial e compulsória do negócio preliminar. Mas, normalmente, as partes formalizam a compra e venda se formaliza de forma bilateral e voluntaria.

Portanto, a ação de adjudicação compulsória não se presta a obrigar o promitente vendedor ou terceiro a transferir o imóvel ao promitente comprador, se este não concluiu suas obrigações. Com efeito, sem a quitação do contrato preliminar, o promitente comprador não poderia impor ao promissário vendedor a sua conclusão.

O contrato pode ter direito de arrependimento ou só pode ser irretratável e irrevogável?

Um dos pré-requisitos da ação de adjudicação compulsória é que o imóvel seja irrevogável e irretratável.  Contudo, sobre o contrato irrevogável e irretratável indicamos a leitura do artigo: O que é o contrato irrevogável e irretratável na compra e venda de imóveis?

Contudo, se houver previsão contratual de arrependimento, pode-se afastá-la pelo decurso do prazo ou pela quitação do preço.

Seguindo a mesma linha de raciocínio da quitação do contrato preliminar que o promitente comprador requer adjudicação compulsória, tem-se o direito de arrependimento.

O direito de arrependimento somente poderá gerar óbice à adjudicação compulsória quando ainda estiver vigente. Assim, passado o prazo do arrependimento, o contrato será irretratável e irrevogável, mesmo que haja cláusula prevendo o referido direito. Com efeito, a previsão contratual do direito de arrependimento não mais possuirá efeito para impedir o ajuizamento da ação pelo promitente comprador.

Outrossim, se o contrato não previu prazo para exercer o direito de arrependimento a quitação do preço equivale ao afastamento de seus efeitos. Os tribunais têm firmado o entendimento de que:

É inadmissível o arrependimento do promitente vendedor quando o preço já se acha integralmente pago.

Portanto, decorrido o prazo do direito de arrependimento ou quitada a obrigação contratual a promessa torna-se irrevogável e irretratável.

Para saber mais sobre o direito de arrependimento sugerimos a leitura do artigo: O direito de arrependimento nas promessas de compra e venda de imóvel.

Conclusão

Durante o artigo vimos que a ação de adjudicação compulsória é uma forma de fazer valer o direito a aquisição da propriedade do imóvel compromissado. Bem como, que essa possibilidade, em regra, surge em situações que o promitente vendedor ou um terceiro se recusa concluir a compra e venda do imóvel.

Também, se tratou, resumidamente, do significado da adjudicação compulsória; da exigência do imóvel ser registrável, bem como da necessidade do contrato estar quitado. Além disso, se tratou da necessidade do contrato ser irrevogável e irretratável. Outrossim, que o registro, embora seja importante para outros fins, não é pré-requisito da adjudicação compulsória.

Ou seja, a ação de adjudicação compulsória é importante para garantir a satisfação do direito de aquisição (real ou pessoal) do imóvel prometido. Ademais, há vários detalhes sobre o tema, mas a breve abordagem não nos permite enfrentá-los aqui. Entretanto, esperamos ter ajudado a entender um pouco mais sobre a ação de adjudicação compulsória do promitente comprador.

Por fim, também recomendamos que, se for realizar uma negociação de compra e venda, busque uma consulta ou assessoria jurídica especializada em direito imobiliário. Pois, como se pode notar, a correta elaboração da promessa de compra e venda é essencial para garantir a realização dos direitos compromissados. E, cada negócio possui as suas particularidades.

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Além dos artigos referidos no decorrer do texto recomendamos a leitura do: Promessa de Compra e Venda de Imóveis: Que contrato é esse?