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Ação de adjudicação compulsória do promitente comprador

O que fazer se o promitente comprador quita o contrato, mas o promitente vendedor se nega a transferir a propriedade do imóvel?  Já ouviu falar da ação de adjudicação compulsória? Então, ela é uma das soluções para resolver problemas como esse.

ação de adjudicação compulsória

Nesse artigo veremos alguns aspectos desse tipo de solução para garantir a transferência da propriedade do imóvel compulsoriamente. Adiante se abordará questões, como:

  • O que é adjudicação compulsória?
  • O registro da promessa de compra e venda é pré-requisito desse tipo de ação?
  • A quitação do contrato preliminar pelo promitente comprador é essencial para a ação de adjudicação compulsória?
  • O contrato pode ter direito de arrependimento ou só pode ser irretratável e irrevogável?

Quer saber mais sobre o assunto? Continue lendo o artigo.

O que é ação de adjudicação compulsória?

A ação de adjudicação compulsória é um direito e instrumento processual que visa garantir a satisfação do direito real ou pessoal à aquisição da propriedade do imóvel compromissado. Entretanto, com relação ao direito real ou pessoal a aquisição do imóvel compromissado recomendamos a leitura do artigo: O direito real à aquisição do imóvel na promessa de compra e venda.

Pode-se, ainda, afirmar que a ação de adjudicação compulsória é um meio de obter judicialmente uma sentença que substitua a declaração de vontade do promitente vendedor. Pois, essa sentença substitutiva valerá como título apto a transferir a propriedade do imóvel para o promitente comprador.

Além disso, há casos onde o promitente vendedor encontra a resistência do promitente comprador em receber a escritura e registrar a propriedade em seu nome. Outrossim, essas situações são conhecidas também como adjudicação compulsória inversa. Mas, em outra oportunidade trataremos do tema.

Com relação ao tema da ação de adjudicação compulsória do promitente comprador destaca-se as previsões legais e judiciais. Pois bem, a previsão legal é encontrada no Código Civil (artigo 1.418) e Decreto-lei 58/1937 (artigo 22) etc.; Contudo, a judicial é resumida na Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Além da recusa como a motivação mais comum para o ajuizamento da ação há outras situações. Por exemplo, o direito também pode ser objeto da ação quando o proprietário do imóvel falecer ou não puder ser localizado pelo promitente comprador.

Portanto, em resumo, a ação de adjudicação compulsória é um meio para garantir o direito a aquisição do imóvel compromissado.

Mas agora vamos tratar de alguns pré-requisitos da ação de adjudicação. Pois, a inexistência desses requisitos pode comprometer o sucesso da ação no poder judiciário.

Na ação de adjudicação compulsória exige-se imóvel registrável?

Um dos pré-requisitos da ação de adjudicação compulsória é a condição do imóvel ser registrável. Mas, o que se quer dizer por registrável? Pois bem, a ideia aqui é a inexistência de impedimentos legais para registrar o imóvel no registro de imóvel competente.

Por exemplo, a lei do parcelamento do solo urbano impede a venda de parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Ou seja, antes de vender as parcelas do terreno, deve-se desmembrá-la ou loteá-la. Pode vender parte ideal, mas não parcela do solo como alguns fazem. Mas esse tema trataremos em outra ocasião.

Um outro exemplo, é se a propriedade estiver irregular – imóvel de posse – ou a promessa estiver em nome de quem não é o proprietário. Mas, nesses casos, há outros caminhos. Ou seja, uma usucapião extrajudicial ou judicial, se preencher os requisitos. Ou, ainda, resolver em perdas e danos contra o promitente vendedor.

Todavia, se o imóvel não for registrável, não se pode adquirir a propriedade por meio da ação de adjudicação compulsória.

Contudo, não dá para outorgar a escritura e registrar um imóvel que não possui matrícula própria, individualizada no registro imobiliário.

Portanto, certificar-se da inexistência de impedimentos legais para registrar o imóvel é uma formalidade prévia e indispensável a ação de adjudicação compulsória.

O registro da promessa de compra e venda é pré-requisito da ação de adjudicação compulsória?

O registro da promessa de compra e venda de imóvel na respectiva matrícula é pré-requisito para adquirir o chamado direito real à aquisição do imóvel na promessa de compra e venda. Contudo, não é pré-requisito para propor a ação de adjudicação do imóvel prometido em compra e venda.

Pois, a ação de adjudicação pode ser proposta tanto com base no direito real a aquisição do imóvel como no direito pessoal decorrente de obrigação contratual.

Ademais, esse entendimento já foi sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 239) nas seguintes palavras:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Com efeito, se o imóvel objeto da ação para adjudicação compulsória estiver com o proprietário que prometeu à venda ao promitente comprador, o registro da promessa de compra e venda na respectiva matrícula não é essencial.

Assim, a ação judicial pode ser proposta com base na promessa de compra e venda e independentemente de registro na competente matrícula.

Contudo, como já mencionado anteriormente, um dos requisitos é que o promitente comprador seja o titular do direito de propriedade. Pois, pode ser que o promitente comprador não seja mais o real proprietário quando da propositura da ação. Assim, uma das formas de evitar essa frustração é registrar a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel. Dessa forma, terceiros ficam advertidos de que aquele imóvel está compromissado.

Somente assim, o promitente comprador resguardará o direito de adjudicação do imóvel em face do proprietário que figurou como promitente vendedor ou de um terceiro.

A quitação do contrato preliminar pelo promitente comprador é essencial para a ação de adjudicação compulsória?

No tópico acima vimos que o registro da promessa de compra e venda na matrícula não é pré-requisito para ajuizar a ação de adjudicação compulsória. Todavia, já não se pode dizer o mesmo quanto a necessidade de quitação do contrato pelo promitente comprador.

Inclusive, essa necessidade decorre de uma regra prevista no Código Civil. A saber: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Isso fica ainda mais visível na ação para ação de adjudicação compulsória. Pois, aqui, o que se pretende é a efetivação judicial e compulsória do negócio preliminar. Mas, normalmente, as partes formalizam a compra e venda se formaliza de forma bilateral e voluntaria.

Portanto, a ação de adjudicação compulsória não se presta a obrigar o promitente vendedor ou terceiro a transferir o imóvel ao promitente comprador, se este não concluiu suas obrigações. Com efeito, sem a quitação do contrato preliminar, o promitente comprador não poderia impor ao promissário vendedor a sua conclusão.

O contrato pode ter direito de arrependimento ou só pode ser irretratável e irrevogável?

Um dos pré-requisitos da ação de adjudicação compulsória é que o imóvel seja irrevogável e irretratável.  Contudo, sobre o contrato irrevogável e irretratável indicamos a leitura do artigo: O que é o contrato irrevogável e irretratável na compra e venda de imóveis?

Contudo, se houver previsão contratual de arrependimento, pode-se afastá-la pelo decurso do prazo ou pela quitação do preço.

Seguindo a mesma linha de raciocínio da quitação do contrato preliminar que o promitente comprador requer adjudicação compulsória, tem-se o direito de arrependimento.

O direito de arrependimento somente poderá gerar óbice à adjudicação compulsória quando ainda estiver vigente. Assim, passado o prazo do arrependimento, o contrato será irretratável e irrevogável, mesmo que haja cláusula prevendo o referido direito. Com efeito, a previsão contratual do direito de arrependimento não mais possuirá efeito para impedir o ajuizamento da ação pelo promitente comprador.

Outrossim, se o contrato não previu prazo para exercer o direito de arrependimento a quitação do preço equivale ao afastamento de seus efeitos. Os tribunais têm firmado o entendimento de que:

É inadmissível o arrependimento do promitente vendedor quando o preço já se acha integralmente pago.

Portanto, decorrido o prazo do direito de arrependimento ou quitada a obrigação contratual a promessa torna-se irrevogável e irretratável.

Para saber mais sobre o direito de arrependimento sugerimos a leitura do artigo: O direito de arrependimento nas promessas de compra e venda de imóvel.

Conclusão

Durante o artigo vimos que a ação de adjudicação compulsória é uma forma de fazer valer o direito a aquisição da propriedade do imóvel compromissado. Bem como, que essa possibilidade, em regra, surge em situações que o promitente vendedor ou um terceiro se recusa concluir a compra e venda do imóvel.

Também, se tratou, resumidamente, do significado da adjudicação compulsória; da exigência do imóvel ser registrável, bem como da necessidade do contrato estar quitado. Além disso, se tratou da necessidade do contrato ser irrevogável e irretratável. Outrossim, que o registro, embora seja importante para outros fins, não é pré-requisito da adjudicação compulsória.

Ou seja, a ação de adjudicação compulsória é importante para garantir a satisfação do direito de aquisição (real ou pessoal) do imóvel prometido. Ademais, há vários detalhes sobre o tema, mas a breve abordagem não nos permite enfrentá-los aqui. Entretanto, esperamos ter ajudado a entender um pouco mais sobre a ação de adjudicação compulsória do promitente comprador.

Por fim, também recomendamos que, se for realizar uma negociação de compra e venda, busque uma consulta ou assessoria jurídica especializada em direito imobiliário. Pois, como se pode notar, a correta elaboração da promessa de compra e venda é essencial para garantir a realização dos direitos compromissados. E, cada negócio possui as suas particularidades.

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Além dos artigos referidos no decorrer do texto recomendamos a leitura do: Promessa de Compra e Venda de Imóveis: Que contrato é esse?