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Contrato irrevogável e irretratável na compra e venda de imóveis: o que é?

Em outro artigo escrevemos sobre o direito de arrependimento nas promessas de compra e venda de imóveis como exceção. Sendo que o cumprimento dos contratos é a sua regra. Agora, trataremos do contrato irrevogável e irretratável como expressão dessa regra.

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Talvez você já tenha celebrado alguns contratos com cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Mas, talvez, não tenha se dado conta do seu sentido jurídico. O que realmente significa uma cláusula desse tipo na contração?

Como esse tipo de cláusula contratual afeta ou não o direito de arrependimento contratual?

Mas, será que essas cláusulas são sempre válidas?

Qual o limite da eficácia? As cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade afetam ambas as partes? Pode ser relativizada ou uma vez estipulada torna-se definitiva?

Essas são algumas das questões enfrentadas adiante sobre tema: o contrato irrevogável e irretratável na compra e venda de imóveis.

Continue lendo o artigo para mais informações.

O significado das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade nos contratos imobiliários.

Em regra, a condição de irrevogabilidade e irretratabilidade de um negócio decorre da lei ou da vontade das partes contratantes. Portanto, nos casos decorrentes de lei, mesmo se as partes não citem essa condição, o contrato será irrevogável e irretratável.

Todavia, se decorre da vontade das partes, deve-se mencionar na forma de cláusula contratual.

Pois, a cláusula contratual é uma disposição de vontade contida nos negócios jurídicos. Ela é redigida na forma de pequenos enunciados normativos que declaram a existência ou inexistência de fatos e estipulam obrigações.

Por exemplo, em certa parte do contrato, normalmente encontra-se uma cláusula dispondo o seguinte:

“As partes celebram o presente contrato de forma irrevogável e irretratável. (…)”

Contudo, o que é um contrato irrevogável e irretratável?

Primeiro falaremos da irrevogabilidade. Pois bem, a Irrevogável é a qualidade do que não se pode revogar; no caso, um contrato.

Assim, um contrato irrevogável não admite revogação. Ou seja, revogar significa retirar a vigência, os efeitos, a validade, anular, enfim, extinguir o contrato. Portanto, se um contrato não pode ser revogado, por ser irrevogável, deve ser cumprido, sob pena de inadimplemento.

Mas e a irretratabilidade, o que significa?

Contrato irretratável é aquele que não admite retratação. Sendo que se retratar é igualado ao direito de arrependimento.  Portanto, se o contrato é irretratável não cabe o arrependimento e precisa ser cumprido.

Dessa forma, do ponto de vista do resultado, a irretratabilidade e a irrevogabilidade tornam imperativo o cumprimento do contrato, sem possibilidade de arrependimento ou revogação unilateral.

Nesse caso, normalmente, restaria a resilição bilateral (distrato) ou a resolução contratual (descumprimento contratual culposo ou fortuito). Entretanto, em outras ocasiões retomaremos, de modo prático, esses conceitos jurídicos.

Com efeito, o contrato irrevogável e irretratável de promessa de compra e venda de imóvel deve ser celebrado onde há essa intenção.

Os efeitos das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade

Como visto, o principal efeito das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade é evitar o arrependimento do negócio jurídico e obrigar o cumprimento. Quer seja pelo comprador (promitente comprador) ou vendedor (promitente vendedor).

No entanto, condicionou-se ou relativizou-se esse efeito em algumas situações.

Por exemplo, na “Lei do Distrato” (Lei n° 13.786/2018). Essa lei estabeleceu a aplicação do direito de arrependimento do consumidor em contratos imobiliários.

Assim, durante sete dias caberá arrependimento na hipótese legal. Embora, não seja em toda e qualquer situação. Mas, “em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial” é o que a lei dispôs.

Por exemplo, têm-se os casos de contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta e lotes, comercializados na referida situação. Pois bem, a ideia é proteger o adquirente contra técnicas agressivas de vendas que dificultam ou anulam o tempo para reflexão na compra. Mas, para maiores informações, leia o artigo: o direito de arrependimento nas promessas de compra e venda de imóveis

Outra situação peculiar é o caso de anulação judicial de cláusulas abusivas. Ou seja, uma vez anulada a cláusula, ela ficará sem efeito, mesmo com cláusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade. Nesse caso, pode ser que a anulação afete todo o contrato e não apenas uma ou outra cláusula contratual. Contudo, o que mais ocorre é preservar o negócio jurídico e só eliminar o que for abusivo.

Outrossim, há casos em que se questiona a eficácia da cláusula irrevogável e irretratável. Por exemplo, nos aditamentos contratuais que omitiu a reprodução da referida cláusula.

Assim, embora as cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade imponham aos contratantes o dever de cumprir o contrato, há situações que ficam sem efeito.

Além dessas situações, há outras. Entretanto, agora enfrentaremos uma outra questão.

O contrato irrevogável e irretratável de compra e venda pode ser desfeito?

Primeiro é importante ressaltar que, excetuada as situações anteriores, o contrato não pode ser unilateralmente desfeito. Contudo, isso não significa impossibilidade de extinção do contrato por outras vias.

Por isso, adiante veremos, como é importante identificar e distinguir essas outras formas de encerrar o contrato.

Pelo cumprimento das obrigações contratuais

Primeiramente é importante lembrar que o jeito normal de encerrar um contrato é cumprindo-o. Por mais evidente que pareça, após ser dito, mas é isso mesmo.

Se o contrato é irretratável e irrevogável, então, ele pode se encerrar pelo cumprimento de todas as suas obrigações.

Assim, de parte a parte, não restará mais nada para cobrar. De sorte que, o contrato se encerrará pelo cumprimento absoluto de suas obrigações.

Pelo exercício do direito de arrependimento.

Como já comentado em outro artigo: o direito de arrependimento decorre de lei ou da vontade das partes.  Contudo, em caso de conflito, a lei prevalece sobre o convencionado. Ou seja, se as partes convencionarem que o contrato será irrevogável e irretratável, mas a lei prever o arrependimento, então, prevalecerá o que a lei determina.

Outrossim, destaca-se que o exercício do direito de arrependimento não é um descumprimento contratual. Portanto, não resulta em penalidade ou pagamento de multa.

Ademais, nas relações de consumo, além de não resultar em penalidade; não há perda econômica alguma para o consumidor.

O direito de arrependimento também não gera penalidade fora da relação de consumo. Contudo, poderá resultar em perda econômica. Isso, porque, nas hipóteses de arras (sinal de negócio) com possibilidade de arrependimento, em regra, o seu exercício resultará do pagamento das arras. Contudo, esse pagamento, não é visto como penalidade ou multa.

Todavia, sobre o tema do direito ao arrependimento recomendamos a leitura do artigo: o direito de arrependimento nas promessas de compra e venda de imóveis.

Pela resolução contratual por inadimplemento culposo

Agora, vamos falar da resolução contratual. Mas, para afastar confusões conceituais e equívocos práticos, não usaremos a expressão rescisão. E, por que não?

Pois, bem, a palavra rescisão se usa indiscriminadamente. Alguns usam a palavra rescisão no sentido de resolução culposa, outros para resilição bilateral e, ainda para resolução fortuita.

Contudo, não se trata de um jogo de palavras, mas de discernimento jurídico que leva a resultados diversos.

Então, nessa oportunidade, não se usará a palavra rescisão, mas os termos próprios.

Isso posto, retomamos ao tema proposto – extinção do contrato irretratável e irrevogável pela resolução culposa.

No artigo 475 do Código Civil menciona-se a resolução contratual assim:

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

Sendo que ela está inserida no capítulo que trata da extinção do contrato. Portanto, a resolução culposa é uma das formas de extinção do contrato pelo inadimplemento contratual culposo.

Ademais, a resolução culposa, também é vista como uma alternativa, que surge para a parte inocente, quando a outra, culposamente, descumpre as suas obrigações contratuais.  

Diz-se alternativa, pois pode-se optar pelo cumprimento da obrigação ao invés da resolução contratual. Embora, há casos de impossibilidade de cumprimento da obrigação, só restando o caminho da resolução.

Nas promessas de compra e venda de imóveis na planta ou lotes regulou-se a resolução culposa pela “lei do distrato”. Com efeito, a parte inocente poderá resolver o contato e exigir as penalidades contratuais (multas) mais perdas e danos.

Sobre as consequências da resolução culposa na lei do distrato trataremos em outro artigo. Nessa oportunidade apenas intentamos demonstrá-la como uma via para desfazer o contrato irrevogável e irretratável.

Pela resolução contratual por inadimplemento fortuito

Pois bem, vimos que na resolução contratual culposa o contrato pode ser desfeito com base no inadimplemento culposo. E isso, apesar de prever cláusula de irretratável e irrevogável.

Contudo, na resolução contratual por inadimplemento fortuito, o descumprimento contratual não se dá por culpa das partes. Mas, por outras causas, tais como: motivo de força maior, caso fortuito, ou ainda, por onerosidade excessiva.

Por exemplo, nesse período de pandemia muitos se viram impossibilitados de cumprir as suas obrigações contratuais. Principalmente, no contexto do mercado imobiliário, as relações de compra e venda e locação sofreram com tais inadimplementos.

Todavia, não por inadimplementos culposos, mas resultantes de determinações de órgãos públicos e um contexto atípico.

Com isso, em vários casos não houve como responsabilizar a parte inadimplente. Contudo, se o descumprimento não decorreu de tais fatores, já seria caso de resolução por inadimplemento culposo.

Quais foram as alternativas? Se, todavia, a continuidade do contrato se tornou desinteressante, apenas restou resolvê-lo. Mas, sem pagamento de penalidades (multas) ou perdas e danos.

Portanto, a resolução contratual fortuita é mais um caminho possível para desfazer o contrato irretratável e irrevogável.

Pela resilição contratual bilateral (distrato)

Uma outra possibilidade para desfazer o contrato irrevogável e irretratável é pelo distrato, ou seja, pela resilição bilateral. Pois é, o distrato é isso! Uma resilição bilateral, que as partes resolvem, em comum acordo, pôr fim ao contrato. Ou seja, esse é um caminho que muitos trilham para extinguir o contrato.

Com efeito, a resilição bilateral é o desfazimento de um contrato por simples manifestação de vontade das partes. Por isso, não se confunde com descumprimento ou inadimplemento. Isso, porque na resilição as partes apenas não querem mais prosseguir. A resilição pode ser bilateral

O artigo 472 do Código Civil dispõe que:

O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.”

Com efeito, se o contrato foi feito por escrito não deve se distratar verbalmente, mas por escrito. Outrossim, se celebrou-se o contrato por instrumento público, deve ser distratado por instrumento público.

Portanto, o distrato é outra maneira de se desfazer o contrato, ainda que seja irrevogável e irretratável.

Além disso, aconselha-se distratar os contratos imobiliários com a assessoria de um profissional do direito imobiliário. Isso, porque esse momento é tão sensível quanto o de contratar. Pois, não basta apenas pensar em entrar em um negócio, mas também na melhor forma de sair dele, se necessário.

Considerações gerais

Por fim, conclui-se, que pela importância de melhor entender o contrato irretratável e irrevogável na compra e venda de imóveis.

Assim, conseguimos entender o significado das cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade nos contratos imobiliários.

Além disso, também vimos os efeitos jurídicos que a irrevogabilidade e irretratabilidade gera na compra e venda.

Outrossim, vimos que há diversas formas de se desfazer um contrato irrevogável e irretratável. Bem como, que, em alguns casos, haverá consequências econômicas, mas em outros não. Mas, qual a melhor forma? Isso, depende de cada caso concreto e particularidades da situação contratual.

Por isso, reiteramos: tão importante como entrar num negócio imobiliário é saber como sair dele. Portanto, recomendamos que: sempre procure um profissional especializado em direito imobiliário para assessorar nas negociações. E, fiquem atentos aos seus direitos e deveres. Estamos à disposição para atendê-lo.

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