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O direito de arrependimento nas promessas de compra e venda de imóvel

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O contrato de promessa de compra e venda de imóveis é celebrado, em regra, sem direito a arrependimento. Todavia, há situações, decorrente de lei ou da vontade das partes, que o direito de arrependimento estará presente.

O arrependimento é tanto um fato da vida como das relações jurídicas. Em alguns casos o arrependimento atrairá consequência desejáveis e em outros não.

Portanto, conhecer o significado jurídico do direito de arrependimento é essencial para exercê-lo.

Quando esse direito deve ser previsto no contrato? Ocorrendo o arrependimento do negócio deve-se restituir os valores pagos? O arrependimento é aplicável para ambas as partes?

Continue lendo o artigo para obter mais informações.

O que significa “direito de arrependimento”?

A primeira questão a responder é a seguinte: Qual o significado do direito de arrependimento nas promessas de compra e venda de imóveis?

O direito de arrependimento é uma das formas de extinção do contrato que dá poder ao contratante (direito potestativo) para unilateralmente desistir do contrato.

Usa-se esse direito na promessa de compra e venda de imóveis, em diversos contextos. Em alguns desses contextos o direito ao arrependimento decorre de lei e em outros da vontade das partes contratantes. Por ser um direito o seu exercício não resulta em descumprimento contratual.

Cabe lembrar, ainda, que o direito ao arrependimento tem prazo e condições para se exercer. Também se deve considerar que em algumas hipóteses o exercício do direito ao arrependimento não implica em perda econômica, mas em outras sim.

Contudo, é importante lembrar que o arrependimento é a exceção e não a regra. A regra dos contratos é ser irretratável e irrevogável.

O direito de arrependimento é uma exceção nos contratos imobiliários.

As partes que celebram um contrato imobiliário (independentemente da espécie) não desejam fazer meras declarações sem efeitos e não cumpri-las. Os contratos são feitos para serem cumpridos.

Também, se segue essa regra na promessa de compra e venda, embora seja um contrato preliminar, compromete-se com a celebração do definitivo. Todavia, na promessa de compra e venda de imóveis encontra-se mais casos que justificam o uso desse direito.

Quando se verifica as leis que tratam do tema a conclusão é a mesma.

A lei de parcelamento do solo estipula a irretratabilidade e irrevogabilidade como regra. Essa lei prevê a comercialização de terrenos loteados, desmembrados ou de condomínio de lotes. O

Código Civil que regula o contrato preliminar e a promessa de compra e venda também estipula que o direito de arrependimento é exceção.

O Arras que é um instituto tão usado também tem a irrevogabilidade e irretratabilidade como regra e o direito ao arrependimento na exceção.

Outrossim, a lei de incorporação imobiliária tem como regra a irretratabilidade e irrevogabilidade em seus contratos. Embora, como veremos adiante, iniciarão com a possibilidade de arrependimento.

Assim, os casos de aplicação do direito de arrependimento nos contratos imobiliários são mais restritos. Ademais, sua previsão legal como dever legal só há em situações específicas. Tem-se como exemplo a Lei do Distrato (Lei n. 13786/2018) que previu a aplicação do artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Contudo, sobre essa e outras hipóteses de uso do direito de arrependimento falaremos mais adiante.

O direito de arrependimento na lei do distrato.

A Lei n° 13786/2018 ficou conhecida como “lei do distrato”. A partir de sua vigência introduziu-se algumas novidades nas compras e vendas de imóveis loteados e na planta.

Como comentado acima a regra da irretratabilidade e irrevogabilidade da promessa ou compromisso de compra e venda de imóveis permaneceu. Até mesmo porque, essa condição é um dos requisitos para justificar a constituição de um direito real. Para mais informações acesse o link: o direito real à aquisição do imóvel na promessa de compra e venda.

Sem prejuízo dessa possibilidade a “lei do distrato” introduziu nas relações comerciais de imóveis loteados e na planta a aplicação do artigo 49 do CDC.

O referido dispositivo do CDC enuncia o seguinte:

Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Quanto aos valores eventualmente pagos pelo adquirente nessa hipótese – o direito de arrependimento – o parágrafo único do artigo 49 do CDC estipulou o seguinte:

“Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.”

Essa previsão se inseriu tanto na lei de parcelamento do solo urbano como na lei de incorporação imobiliária. Vejamos adiante:

Direito de arrependimento na lei de parcelamento do solo urbano

Na lei de parcelamento do solo urbano (artigo 26-A, inciso VII, da Lei n. 6.766/1979) o direito de arrependimento consumerista ganhou a seguinte redação:

“as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial;”

Inclusive, a possibilidade contratual do exercício do direito de arrependimento tornou-se obrigatória. Assim, a a própria lei estabeleceu que essa previsão deverá constar em quadro-resumo. Ademais, esse quadro resumo é que deverá iniciar os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão.

Outrossim, inseriu-se a mesma previsão do direito de arrependimento consumerista na Lei de Incorporação imobiliária.

Direito de arrependimento na lei de incorporação imobiliária

A lei de incorporação imobiliária (Lei nº 4.591/1964) regula a realização e comercialização de imóveis na planta. Ou seja, os conhecidos condomínios de casa ou prédios cuja construção e entrega fica postergada para momento futuro. Por isso a promessa de compra e venda cai bem a esse tipo de negócio.

Na referida lei a previsão do direito de arrependimento consumerista ficou no inciso VIII do artigo 35-A. Assim, esse texto de lei repetiu o conteúdo da lei de parcelamento do solo urbano. Veja-se:

“as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;”

Também, se inseriu na referida lei a obrigação de prever esse direito, na forma de quadro-resumo, no início dos contratos.

Assim, os contratos integrantes da incorporação imobiliária deverão iniciar por quadro-resumo com essa previsão. Ou seja, compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas.

Todavia, superado o prazo de arrependimento o contrato se tornará irretratável e irrevogável.

O direito de arrependimento nas arras ou sinal de negócio

Além da situação prevista na “Lei do Distrato” há outras nas quais, no livre exercício da liberdade contratual, pode estipular o direito de arrependimento. Uma dessas situações é a contratação das arras ou sinal de negócio. Embora, a maioria das contratações com arras ou sinal de negócio celebram-se como irretratável e irrevogável.

Mas, vamos entender o direito de arrependimento no caso de arras ou sinal de negócio.

As arras ou sinal de negócio é um contrato acessório. Além disso, ele pode funcionar como garantia, confirmação, indenização e parte de pagamento do negócio celebrado. Nele a irrevogabilidade e irritabilidade se presume, mas o direito de arrependimento deve ser expresso.

Todavia, se contratar o direito de arrependimento, como ficaria? Vamos ler o artigo 420 do Código Civil para responder à pergunta.

Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.”

Da leitura se extrai o seguinte:

Função unicamente indenizatória.

Se no contrato se estipular o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória.

O direito de arrependimento não exime de pagar as arras em caso de desistência.

Se ocorrer a desistência mesmo com arrependimento, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente.

Mas, se as partes pretendem devolver a arras, caso desistam no período de arrependimento, devem prever essa possibilidade.

Não compreende direito a indenização suplementar.

Pelo lado do promitente comprador ou vender não haverá direito a indenização suplementar, se a desistência ocorreu por exercer o direito de arrependimento.

Por isso, usa-se bastante o direito de arrependimento para limitar o valor da indenização e evitar perdas acima do previsto.

Portanto, diferentemente do arrependimento consumerista (artigo 49 do CDC) nas arras ocorrerá perda econômica em caso de exercício do direito de arrependimento. Todavia, não se deve confundir o direito de arrependimento com a resolução culposa ou fortuita. Ou, ainda, com a resilição. Essas hipóteses de extinção do contrato falaremos em outras oportunidades.

Considerações finais

Com isso, passamos por algumas situações legais em que se usa o direito de arrependimento. Assim, iniciamos pela compreensão do que é o direito de arrependimento e falamos de alguns de seus efeitos jurídicos. Ademais, ressaltamos que, o arrependimento deve ser visto como exceção e não regra. Mesmo que, o arrepender-se faça parte da vida e das relações jurídicas, o cumprimento dos acordos deve ser a regra. Especialmente, quando está em jogo a compra de um bem tão valioso, um imóvel.

Além disso, o direito de arrependimento foi analisado nos casos previstos pela “lei do distrato”, bem como nas arras ou sinal de negócio.

Assim, esperamos ter contribuído para um melhor entendimento sobre o direito de arrependimento na promessa de compra e venda de imóveis.

Mas, antes de entrar em alguma negociação imobiliária procure um advogado. Faça uma consulta jurídica para tirar suas dúvidas. Pois, ela ajuda a tomar as decisões com segurança técnica. Além disso, uma assessoria jurídica dará suporte técnico na realização do negócio no início ao fim. Recomendamos, preferencialmente, um advogado especializado em direito imobiliário.

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