Sinal de negócio na compra de imóveis: o que é e como funciona?

O que é e como funciona o sinal de negócio na compra de imóveis, também conhecido como arras? Você já recebeu, pagou ou pagará as arras em alguma negociação? Entende o que é e suas consequências?

Embora, o exercício da liberdade contratual encontre seus limites na própria lei, a liberdade é a regra. Ou seja, os negócios imobiliários podem ser livremente celebrados.

Portanto, as partes que pretendem celebrar um negócio imobiliário, assim o fazem por estarem de mútuo acordo quanto as cláusulas e condições.

Contudo, em algumas situações, o vendedor exige um sinal de negócio na compra de imóveis. Pois, busca do comprador uma garantia ou confirmação do negócio jurídico.

Mas, o que significa sinal de negócio ou arras? O sinal de negócio deve ser devolvido ou pode ser perdido? É perdido em caso de desistência?! Serve para o pagamento inicial do contrato?!

Neste artigo, veremos os seguintes tópicos:

• O que significa sinal de negócio ou arras?
• Na Jurisprudência (Julgado do STJ)
• No texto de lei (Código Civil)
• O sinal de negócio deve ser devolvido ou pode ser perdido?
• Os tipos de sinal de negócio: O que são arras confirmatórias e arras penitenciais?
• O que são arras confirmatórias?
• O que são arras penitenciais?
• Qual a principal diferença entre os dois tipos de arras?
• Qual o valor do sinal de negócio?

O que significa sinal de negócio ou arras?

O “sinal de negócio”, também conhecido como “arras” é um pacto acessório usado nas promessas de compra e venda de imóveis.  Mas, vamos explicitar o significado das arras na jurisprudência e na lei.

Na Jurisprudência (Julgado do STJ)

Assim, transcreve-se as palavras da Ministra Nancy Andrighi, do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferidas em julgamento (RECURSO ESPECIAL Nº 1.669.002 – RJ).

Leia-se adiante:

“as arras constituem a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal), e c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório)”.

Mas e a lei, o que diz?

No texto de lei (Código Civil)

Pois bem, no Código Civil, entre os artigos 417 a 420, encontra-se a regulamentação das arras.

Então, no artigo 417 do Código está disposto o seguinte:

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte (*) der à outra, a título de arras, (*) dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.

Extrai-se, portanto, do texto de lei acima citado, que as arras (sinal de negócio) se consumam pela (*) efetiva entrega de algum bem móvel ou em dinheiro. Embora, seja mais comum, o uso de dinheiro ou títulos de crédito (cheque, notas promissórias etc.).

Além disso, nota-se que o momento mais adequado para entregar ou receber as arras é quando da conclusão do negócio. Em outras palavras, quando quiser confirmar o fechamento definitivo do contrato.

Outrossim, as arras podem servir como parte do pagamento do preço do imóvel ou serem restituídas quando da execução da obrigação principal.  Por exemplo, se o pagamento da promessa de compra e venda de um imóvel se der em dinheiro e as arras também, então poderão computá-las na prestação devida. Por outro lado, se fosse uma promessa de permuta pura de imóveis e as arras pagas em dinheiro; então, efetivada as transferências, se restituirá as arras para quem as deu.

Assim, inicialmente, o sinal de negócio (arras) na compra de imóveis pode também servir de pagamento ou só garantia de cumprimento.

Entretanto, vamos prosseguir, pois ainda há muitas outras particularidades das arras para tratar nesse artigo.

O sinal de negócio deve ser devolvido ou pode ser perdido?

E se, após entregue ou recebida as arras, não celebrar o contrato objeto do sinal de negócio? Então, nessa situação, perde-se ou devolve-se as arras ou sinal de negócio?

Pois bem, caso o arrependimento ou descumprimento seja do comprador esse perderá as arras entregue em favor do vendedor.

Dessa forma, sendo desfeito o negócio de compra e venda de imóveis por iniciativa do comprador, terá o vendedor o direito de promover a retenção do sinal de negócio.

Entretanto, se o vendedor é quem desiste, então, como ficará?

Então…, se o negócio jurídico se desfizer por iniciativa do vendedor, o comprador terá os seguintes direito:

Exigir a devolução do sinal de negócio; bem como o pagamento de um valor equivalente ao das arras. Outrossim, poderá exigir que tais valores sejam pagos com juros e correção monetária. Além disso, se for o caso, pode exigir a indenização de honorários advocatícios.

Por fim, pergunta-se: E se o sinal de negócio for insuficiente para reparar os danos, pode exigir mais perdas e danos? Outrossim, se a parte inocente desejar manter o negócio, pode exigir o cumprimento da obrigação mais perdas e danos?

A resposta a essas perguntas, entretanto, já dependerá do tipo de arras pactuada. Isso, por conseguinte, é o que veremos no próximo tópico.

Os tipos de sinal de negócio: O que são arras confirmatórias e arras penitenciais?

Conforme já abordado em outros artigos, o contrato imobiliário pode ou não, conter cláusula de arrependimento.

Se ele não possuir cláusula de arrependimento, por conseguinte, será irrevogável e irretratável.

Mas, para maiores informações sobre os temas sugerimos a leitura dos seguintes artigos:

• O direito de arrependimento nas promessas de compra e venda de imóvel
• Contrato irrevogável e irretratável na compra e venda de imóveis: o que é?

Por enquanto, apenas destaca-se que: essas duas opções de contratação influenciam diretamente na definição dos tipos de arras. A saber: (01) Arras confirmatórias e (02) arras penitenciais. Destaca-se, ademais, que a doutrina e a jurisprudência é que atribuíram tais nomes as arras.

Mas, então, o que são e em que diferenciam esses dois tipos de arras?

O que são arras confirmatórias?

As arras confirmatórias têm a natureza de confirmar a obrigatoriedade da contração e comprovar o seu caráter irrevogável e irretratável. Em outras palavras, o negócio se torna firme, certo, sem direito de arrependimento e o eventual descumprimento será infração contratual.

Contudo, o que diz a lei sobre as arras confirmatórias?

Art. 418. (*) Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, (**) retendo-as; (*) se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e (**) exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.

Art. 419. (****) A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as (*****) arras como taxa mínima. Pode, também, (***) a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Da leitura dos artigos, portanto, infere-se que as arras confirmatórias:

As arras penitenciais, pelo contrário, são assim denominadas quando o contrato prevê o direito de arrependimento. Assim, enquanto o direito de arrependimento viger no contrato, as arras perdem alguns de seus poderes.

Ademais, como a própria lei afirma, nesse caso, as arras terão a função unicamente indenizatória.

Contudo, o que diz a lei sobre as arras penitenciais?

Assim, extrai-se da leitura do texto de lei as seguintes características das arras penitenciarias:

• Que tenha sido (*) estipulado no contrato o direito de arrependimento para qualquer das partes.
• (***) Ela possui função unicamente indenizatória.
• Uma parte não pode exigir o cumprimento da obrigação, se a outra exercer o direito de arrependimento, mas só aceitar a extinção do negócio.
• Nesse caso, portanto, só pode (***) reter as arras (direito de quem recebeu as arras) ou (***) exigir a restituição das arras mais o equivalente (direito de quem pagou as arras);
• Mas, (****) ela não admite indenização suplementar; mesmo se o prejuízo superar o valor das arras.

Com efeito, nota-se que as arras penitenciárias têm limitações em relação as arras confirmatórias, sendo essa última mais ampla em poderes. Mas qual é a principal diferença entre elas?

Qual a principal diferença entre os dois tipos de arras?

Pois bem, a diferença central entre as formas de sinal de negócio, consiste na possibilidade ou não, de indenização suplementar ao valor fixado a título de arras ou sinal de negócio.

Além disso, pode-se afirmar que nas arras confirmatórias pode-se exigir o cumprimento da principal obrigação e perdas e danos. Por outro lado, nas arras penitenciária só se pode reter as arras ou exigir a restituição mais o equivalente, conforme o caso.

Por fim, as arras penitenciárias permitem prévia delimitação da indenização, mas nas confirmatórias não. Em resumo, são essas as principais diferenças entre os tipos de arras.

Qual o valor do sinal de negócio?

Não há uma proporção fixa para corresponder ao sinal de negócio na compra de imóveis. Contudo, interessa ao comprador que seja pelo menor percentual possível.

Assim, é comum que o sinal de negócio, independentemente da modalidade, seja convencionado entre os percentuais de 10% a 30% (dez a trinta por cento). Embora, também há casos de condenação em valor superior a 50% do preço da compra e venda do imóvel.

Mas, não basta convencionar apenas o valor das arras.

Ademais, também é necessário prestar atenção nas demais cláusulas contratuais. Ou seja, especialmente àquelas que versam sobre a possibilidade, ou não, do direito ao arrependimento.

Ainda que o direito ao arrependimento possa denotar uma certa segurança ao comprador, o fato de as arras nesta modalidade terem a natureza indenizatória, podendo, assim, serem perdidas em caso de desistência, tendem a gerar um ônus considerável, caso não seja prevenido.

Considerações finais

Em conclusão, mesmo que os contratos imobiliários possam ser livremente celebrados, importa aos compradores conhecerem, ao menos minimamente, os aspectos jurídicos envolvidos. Pois, a responsabilidade é proporcional ao tamanho da liberdade que se tem.

Para proporcionar tal conhecimento, a assessoria de um advogado imobiliário tem grande relevância. Por exemplo, tratou-se neste artigo de apenas alguns aspectos das arras. Entretanto, há muitas outras particularidades sobre o tema, tais como exceções decorrentes da lei.

Contudo, não queremos ser exaustivos, mas contribuir com o conhecimento do assunto e sua importância pratica.

O auxílio jurídico-imobiliário lhe proporcionará uma visão mais ampla das variações do negócio. Assim, terá maior segurança e efetividade, podendo, ainda, reduzir suas despesas ou prejuízos.

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