Há várias formas de se adquirir a propriedade de um bem imóvel. Mas, genericamente, pode-se dizer que a propriedade pode ser obtida de forma original ou mediante transferência do seu titular. Nesse sentido, A usucapião é uma das formas de aquisição originária do direito de propriedade. Além disso, atualmente, há dois procedimentos autorizados por lei, sendo um judicial (ação de usucapião) e outro administrativo (usucapião extrajudicial).
Historicamente a regularização da propriedade imobiliária, pela via judicial, nem sempre teve rápida solução. Ademais, essa morosidade se agrava nos casos em que os processos judiciais de usucapião trazem grande conflito de posse e propriedade. Além disso, nesses casos, são longas as discussões sobre o preenchimento de seus requisitos. Outrossim, há um longo tempo de produção de provas para a comprovação do direito pretendido. Enfim, isso tudo faz com que o processo se arraste durante anos.
Entretanto, há casos em que é preciso regularizar a propriedade via usucapião, mas não há conflito de interesse. Casos que são mais adequados a uma jurisdição voluntária (atuação administrativa) e não contenciosa. Contudo, antes do procedimento administrativo só havia o procedimento judicial como alternativa. Esse procedimento por sua própria natureza já impõe as partes a espera de um longo tempo de tramitação, pois foi preponderantemente pensado para lidar com situações que pressupõe conflito.
No entanto, com a promulgação do Novo Código de Processo Civil – Lei nº 13.105/2015, tal cenário passou a ser modificado. O Novo Código instituiu a chamada: usucapião extrajudicial, que é um procedimento administrativo muito mais rápido pensado para situações onde não há conflito.
Quer conhecer um pouco mais sobre o procedimento administrativo da usucapião extrajudicial? Então vamos adiante!
O procedimento para satisfazer o direito é o que simplificou na usucapião extrajudicial
Como adiantado na introdução a usucapião extrajudicial foi instituída a fim de simplificar o procedimento para o reconhecimento do direito de posse e propriedade. E, em especial, nas situações onde não houver litígio, mas, em contrapartida, consenso entre as partes envolvidas e disponibilidade do bem objeto da pretensão.
Simplificar o procedimento não significa deixar de lado deixar de lado o direito material que exige o preenchimento de alguns requisitos. A simplificação recai sobre o procedimento que instrumentaliza a satisfação do direito que deve ser demonstrado e provado.
Assim, ainda há necessidade de adequar-se aos termos prescritos em lei, para a comprovação do direito. Em outras palavras, é necessário demonstrar a existência de posse ininterrupta, contínua e duradoura sobre o bem que se pretende realizar a usucapião. Contudo, a forma de comprovação, e o procedimento em si, passaram a ser mais simples, não havendo necessidade de propor uma ação judicial.
Se nesses casos, não é necessário propor uma ação judicial, então, quem passou a ser competente para reconhecer o direito a usucapião?
A algum tempo surgiu um movimento chamado por alguns de: “desjudicialização” ou “extrajudicialização do direito”. Esse movimento trouxe para os Cartórios a resolução de questões até então de competência exclusiva do foro judicial. Um dos exemplos já conhecidos é o caso do inventário feito no Cartório. O mesmo ocorreu em relação a usucapião.
Para tanto, a competência que seria, até então, apenas do poder judiciário, passa a ser atribuída, também, em algumas situações específicas, aos órgãos extrajudiciais (Registros de imóveis e Tabelionatos de notas).
Mas, você sabe como funciona o procedimento de usucapião extrajudicial?
Como funciona o procedimento de usucapião extrajudicial?
Inicialmente, dada a complexidade da situação, a parte que objetiva realizar a usucapião deve em primeiro lugar constituir um advogado especializado. Essa necessidade decorre da própria legislação que dispõe o seguinte:
“Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:” (artigo 216-A da Lei de Registros Públicos – Lei nº 6.015/1973)
De fato o advogado é essencial, pois é ele que analisará se é caso de regularização por meio da usucapião. Bem como, se for caso de usucapião, qual a via mais adequada, judicial ou extrajudicial. além disso, também repassará todas as orientações envolvendo a questão.
Assim, é importante saber que, seja por força de lei ou pela necessidade de orientação técnica, a representação por advogado é indispensável.
A partir daí, é feito um requerimento ao oficial do cartório de registro de imóveis, situado nas proximidades de localização do bem, demonstrando-se, já em um primeiro momento, os documentos comprobatórios de seu direito, tais como:
(i) atas notariais atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores;
(ii) planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel que se pretende adquirir pela usucapião ou dos imóveis confrontantes.
Caso contrário, ou seja, não havendo as referidas assinaturas, o registrador notificará a parte faltante para que tenha conhecimento expresso sobre o procedimento instaurado. O silêncio da parte notificada é interpretado como discordância.
(iii) certidões negativas dos distribuidores na cidade onde o bem está localizado, e onde reside o requerente.
Isso para demonstrar se não há ação judicial envolvendo a questão que se pretende o reconhecimento na via extrajudicial.
(iv) justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, a exemplo dos comprovantes de pagamentos dos impostos e das taxas que incidem sobre o imóvel. Havendo comprovantes por diversos anos, a comprovação do direito torna-se mais clara.
Recebidos tais documentos, o registrador, além de adotar as medidas que, eventualmente, estiverem incompletas (a exemplo de notificar os titulares de outros direitos reais averbados na matrícula do imóvel e que não tiverem assinado a planta e memorial descritivo apresentados pelo requerente), informará a União, Estado e Município para saber se possuem interesse na questão, bem como promoverá a publicação em jornal de grande circulação.
Isso, ressaltando o intuito de atestar se o procedimento é, de fato, consensual, não contando com discussões que inevitavelmente demandaria prévia resolução em âmbito judicial.
Na publicação em jornal, haverá a informação de que eventuais interessados poderão se manifestar no prazo de 15 (quinze) dias.
A notificação às autoridades públicas em momento anterior à publicação em jornal de grande circulação é, em resumo, para verificar se o imóvel objeto da pretendida usucapião é publico – pois, assim sendo, não é possível dar continuidade às pretensões da parte. Isso, em razão da expressa vedação contida na Constituição Federal, (art. 183, §3º da CRFB).
Feito isso, não havendo manifestação de interessados – ou havendo, mas que não restrinja o conhecimento da questão na via extrajudicial – e estando em ordem os documentos apresentados, o oficial registrador poderá realizar o registro da aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida, se for o caso, a abertura de uma matrícula.
Caso contrário, isto é, se as documentações não estiverem em ordem – não sendo possível verificar-se a partir do que foi apresentado, a comprovação do direito e o consenso entre as partes envolvidas – poderá o registrador rejeitar o pedido.
Ainda que a apresentação de impugnação por qualquer das partes, incluindo as entidades publicas, não gere a automática rejeição do pedido, o procedimento até então instaurado na forma extrajudicial terá que ser adequado para a tramitação em âmbito judicial (sendo judicializado), para apreciação e julgamento por parte de um Juiz competente – assim entendido como o julgador vinculado a uma vara cível existente no local onde o imóvel se encontra.
Relevante destacar que, antes mesmo da atribuição da usucapião extrajudicial às serventias notariais e registrais, já era possibilitado aos profissionais dotados de fé pública, a retificação extrajudicial de registro imobiliário (conforme verifica-se a partir da Lei nº 10.931/2004), divórcio e inventário judiciais (seguindo-se os termos das Lei n º. 11.441/2007), consignação de pagamento extrajudicial (conforme inclusão, também, no Código de Processo Civil, com redação pela Lei nº 8.951/1994), dentre outros.
Dessa forma, não há com que se preocupar quanto a capacidade de tais profissionais em assumirem certas responsabilidades públicas que não necessitam de produção de provas em juízo, ou decisões judiciais resolutivas de conflitos entre as partes. Com efeito, sempre que possível, recomenda-se o procedimento de usucapião extrajudicial.
Além da usucapião extrajudicial há outras formas de regularizar a propriedade do seu imóvel. Se quiser saber mais sobre esse tema pode ler também o nosso artigo sobre regularização de imóveis. Por fim, se você quer saber se o seu caso é de usucapião ou, ainda, qual o melhor procedimento, fale conosco.
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